楼市呈温和降温态势 行业信用风险较低

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本报记者周

自2017年以来，受房地产调控政策影响，商品房销售同比呈下降趋势，房地产建设投资降温，大房企和中小房企表现明显分化，房企短期流动性趋紧；未来一段时间，在“住而不炒”的政策下，房地产行业将在后期保持适度降温状态，行业集中度有望继续提高。

尽管一些城市的交易量大幅下降，但总体而言，自2017年以来，房地产市场呈现出适度降温的趋势。在“城市专项政策和分类监管”的背景下，区域房地产的繁荣被分割。专业评估机构认为房地产行业的信用风险较低，前景“稳定”。

今年，房地产市场调控进入新高峰，限购、限贷、限价、限售等政策措施不断升级，调控范围也从一、二线城市扩大到几乎所有三、二线城市和一、二线城市的卫星城市。这种政策调控与以往不同，周期更长，手段更灵活，目标更明确。房地产市场的投机需求在很大程度上受到抑制，其对商品房销售、开发和投资的影响也逐渐显现。

在销售方面，2017年前三季度，中国商品房销售面积为11.6亿平方米，同比增长10.3%；销售额达9.19万亿元，同比增长14.6%。除6月份略有调整外，商品房销售面积和销售额的累计同比增长率逐月呈下降趋势，销售面积同比增长率从年初的26%下降到第三季度的14.6%。

就城市而言，2017年前三季度，一线城市新房销量同比下降约38.6%，且仍呈下降趋势。2017年春节后，二线城市的新房销售量也开始迅速下降，自第二季度以来，累计同比下降34%至36%。今年，支持房地产销售的是三、四线及以下城市。联合信贷认为，这主要是由于一线和二线城市的需求溢出效应，以及去库存化政策的刺激，如棚到货币化安置；然而，值得注意的是，随着调控政策的不断升级和“去库存”政策效果的逐渐减弱，三、四线以下城市对房地产销售的支撑作用正在加速减弱，部分三、四线城市新增住房累计交易面积下降了20%以上。

在价格方面，自2017年以来，一线城市新建住房价格基本保持稳定，8月份之后，价格链开始由正转负，8月份跌幅最大，为0.30%。二线城市新建住宅价格涨幅从第二季度的0.53%降至第三季度的0.16%。监管政策实施以来，监管部门对预售证书备案价格进行了严格管理，新增住房价格上涨趋势得到抑制，但二手房价格指数基本可以确认这一趋势。三、四线城市商品房价格涨幅大于一、二线城市，但也呈现出环比下降趋势。9月份，三线城市新建住宅价格涨幅仅为0.20%，并逐渐趋于稳定。

从土地交易情况看，2017年主要房地产企业销售情况良好，资金充裕，补货意愿强。与此同时，所有城市的土地供应逐年增加，土地市场的数量和价格上升。2017年1-9月，房地产开发企业征地面积1.67亿平方米，同比增长12.2%；土地成交价格8149亿元，同比增长46.3%；300个城市的平均底价为2384元/平方米，同比增长28%。为应对新的土地供应法规，一线城市的土地供应大幅增加，但自住土地供应增加，销售条件、价格和自持比例受到更多限制。保险费率比其他城市低18%。二线城市的土地供应与去年基本持平，地价仍在上涨，平均地价为33%，但涨幅已经收窄。今年上半年三、四线城市的良好销售和热点城市的需求溢出推动了土地市场升温，土地供应和交易面积均大幅增加。根据中央参考研究所的统计，交易的平均底价比2016年同期增长了19%，平均保险费率高达45%。

房地产的启动情况不同于火热的土地市场，与房地产销售的相关性增强。2017年前三季度，新开工住房面积13.1亿平方米，同比增长6.8%，其中居住建筑同比增长7.8%，商业营房和办公楼分别下降9.5%和8%；新增建筑面积累计同比增长率呈下降趋势，从年初的10.4%下降到9月份的6.8%，但新增建筑面积同比增长率的下降并不像销售面积同比增长率的下降那样明显。2017年1-9月，全国房地产开发投资8万亿元，同比名义增长8.1%，7-8月为7.9%。房地产投资同比增速呈现稳定趋势，主要原因是主要房企补货意愿强烈，以及上述土地交易的支持。

从房地产开发资金到位情况来看，2017年1-9月，房地产开发企业开发资金为11.3万亿元，同比增长8%。国内贷款、存款、预收款和各项应付款占比上升，分别占房地产开发资金的16.8%、30.60%和23.3%。个人住房抵押贷款和企业自筹资金占比下降，分别占15.68%。2017年上半年，证券投资基金行业协会、中国证监会和中国保监会收紧了房地产企业融资政策。在债券市场方面，2017年交易所与银行成功发行债券，基本上是领先的房地产企业，房地产债券的利差继续扩大；各城市的限购和贷款也将限制个人抵押贷款的增长。下半年，房地产开发资金的增幅开始收窄。随着前期融资资金的大量使用、债务逐步进入偿还期、销售支付步伐缓慢以及当前去杠杆化政策基调不变，后续房企的整体资金链趋于紧张。

专家预测，在未来一段时间内，房地产企业的资金链将面临压力，获得储备项目将变得更加困难。随着房企合作项目的日益增多，法律、财务控制和运营风险的控制难度加大，一些房企合作项目的风险逐渐暴露出来。总的来说，在流动性紧缩、土地稀缺和政策调控的背景下，房地产债券发行企业的信用资格分化程度加剧，高信用等级住房企业在资本实力和项目储备方面的优势日益突出。