一线城市写字楼空置率或再提升 独栋办公日益受宠

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新华社北京8月30日电自2017年以来，北京、上海和深圳的写字楼入住率一直在上升。相反，越来越多的企业在选址时倾向于选择单户办公，这也在一定程度上提高了传统甲级办公楼的空入住率。

业内人士预测，这一趋势将在2017年下半年进一步加强，空一线城市写字楼的入住率极有可能再次上升，而单户企业将继续受到广泛青睐，该产品的开发和运营有可能成为行业的下一个出路。

企业网站选择倾向于单个家庭

2017年上半年，共有5个新项目竣工并进入北京甲级写字楼市场，总租赁建筑面积为23.7万平方米，上半年总存量增长4%，达到约621万平方米。受新供应量的影响，北京空写字楼的入住率上升至8.6%，在半年内上升了0.6个百分点。

2017年下半年，北京写字楼的供应量不会减少。据有关机构透露，今年下半年北京将完成6个新项目，总供应面积为45万平方米。其中，核心区和新兴区将有新的供应记录，包括崇文门的哈德曼广场和奥运会的恒逸大厦。高力国际预测，供应增长将快于需求。如果所有新的供应都如期完成，到2017年底，整个城市的空整体购买率将上升到12%左右。

这种情况也出现在上海和深圳等一线城市。其中，深圳尤为严重。

高力国际预测，未来五年，深圳甲级写字楼的新增供应将达到529万平方米。特别是2017-2019年，年新增供应量超过100万平方米，创下2019年的新高。

高力国际深圳分公司写字楼服务部副总监周智慧表示，尽管在深圳经济基本面坚实的支撑下，租赁需求预计将继续增长，但大量新供应将进入市场，这将进一步提高深圳中短期内甲级写字楼的空平均入住率。数据显示，今年第二季度深圳甲级写字楼的入住率为20.2%，未来三年甲级写字楼的入住率可能达到29%。

世邦魏理仕(CB Richard Ellis)提供的数据显示，今年上半年，上海共有19栋甲级写字楼相继竣工交付，新增供应135万平方米，创下历年新高。虽然市场租赁依然活跃，但在市场集中的持续大规模新增供应的影响下，全市甲级写字楼空平均入住率同比增长3.2个百分点，达到14.6%，其中，空副中心商务区入住率达到七年来的单季最高

2017年下半年，上海甲级写字楼的核心区和分中心区计划进入市场，写字楼面积分别为44万平方米和100万平方米以上。尽管去工业化仍在继续，但这些供应增量无疑将推高该市的空购买率。因此，高力国际预测，到2017年底，核心区域的平均空安置率将徘徊在15%左右。

除了市场上新项目的大量涌现推高了供应量之外，空写字楼在京、沪、深的入住率上升还有另一个重要原因，即越来越多的企业在选址时青睐单户型写字楼，客观上增强了空传统写字楼的入住率。根据一个大型办公网站选择互联网平台的数据，7月份，项目占据了榜单前10名，单户项目占据了7个席位。

据雍和宫中心的经营者说，该项目最近已经进入市场。在过去的几个月里，永航科技、优族网络(002174，诊断学)和中医在线等上市公司和品牌租户先后落户信达资本、鲁花白娜(300291，诊断学)、今日头条、机器人(300024，诊断学)、大国健康商家等大公司。这些公司最青睐的恰恰是喇嘛庙中心低密度单户办公的优势。

下一个通风口？

20世纪60年代后，国外兴起了单户办公，美国硅谷的员工发现，在一个美丽舒适的环境中，人们的潜力可以得到更大的发挥。大多数财富500强公司都有自己的总部和办公基地。

从实际情况来看，单户办公建筑的舒适性高、绿化面积大、私密性强等特点已经得到了很多企业的一致认可。与传统的办公建筑相比，单户办公建筑具有产品形式更加生态化、更加适合企业的个性化需求、成为征服客户的有力工具、投资成本更低、效率更高等诸多优势，能够为企业带来名利。

目前，中国对单户办公建筑的需求主要来自三个群体，一是大中型国有企业，二是大型外资企业，三是大型成长型民营企业。这三个客户群体有一个共同的特点:第一，这些企业拥有雄厚的资产，拥有数十亿到数百亿的资产，其雄厚的资金足以支付单户办公楼的费用。第二，这类企业已经发展到一定规模，并且已经开始或重视品牌形象，而单户办公建筑是宣传企业形象的最佳工具。第三，这类企业注重自身企业文化的培育，单户办公建筑可以宣传自己的企业文化，促进企业文化的推广和发展。因此，单户办公建筑是这三类企业的最佳选择。

顺应这一趋势，近年来，许多大型开发商不断推出单户型办公产品。

大型住宅企业中大多数新开发的单户企业都位于城市的次核心区域，甚至在远郊，因此不可否认的是，它们在一定程度上制约了需求。

事实上，在市中心，有很多现存的资产正等待被活化，并通过“市区重建”的方式重生。特别是随着城市功能升级和非核心功能疏散的不断推进，大量低密度工厂、公园、厂房、传统办公楼等物业腾空闲置。这些闲置房产中有许多很有可能被改造成单户办公建筑。

上面提到的喇嘛庙中心是一个典型的“城市更新”案例。

该项目的前身是邢航公园的一部分。获得项目运营权后，绿松石资本最初提出“办公4.0”模式，主要在硬件上推广5000平方米的单户企业，提供低密度的花园式办公环境；与此同时，10，000平方英尺的联合办公室空室将在地下室一层开放，由专业运营机构管理和运营；此外，整个公园配有管家式服务，从员工食堂到高级接待餐厅、游泳池、健身中心、羽毛球馆、影视院线和艺术中心，配套设施完善。

“雍和宫中心是针对传统办公建筑的痛点而开发的新型办公产品，基于移动互联网时代的创新、创业和情感交流三大趋势，其市场效应可能更接近当前的需求。”绿松石资本运营公司总裁胡亚说。

随着产业结构和消费的转型升级，许多城市的旧建筑已经无法满足新产业结构的需求，面临着被市场淘汰的尴尬局面。“城市更新”应运而生。因此，在北京和上海这样的一线城市，越来越多的老城区出现在雍和宫中心这样的地方。

据一些业内人士称，这种模式很可能很快会成为行业的一个新窗口。尤其是一线城市正从资本驱动的“外延增长”向外部扩张转变，向挖潜、更新、升级的“内涵增长”转变。未来十年，房地产行业将争夺房地产资产的综合运营能力。“在未来30年，大规模的城市重建在中国是不可避免的，据保守估计，其中包含的商业价值将达到数万亿。”