长租公寓尚未爆发 问题可能出在运营体系管理上

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长期租赁公寓的诞生最早可以追溯到2002年，但当时正是房地产的黄金时代，住房租赁市场并没有受到太多的关注。直到2014年，大量资本涌入，将长期租赁公寓推到了风口浪尖。在过去的两年里，房屋租赁市场政策越来越清晰，房地产企业正在寻找新的增长点，这使得长期租赁公寓之风更加强劲，行业爆发似乎指日可待。然而，到目前为止，长期租赁公寓仍然没有大规模爆发的迹象，原因相当复杂，很可能是在操作系统管理。

长期租赁公寓企业运营体系分析

首先，我们知道长期租赁公寓行业主要包括三个主体。一是服务提供商，主要包括家电装修、维修和清洁、生活服务、保险和银行；二是公寓运营商，主要是长期出租公寓的企业；第三，房地产利益相关者，主要是开发商、业主、房地产经纪人和租户。

长期租赁公寓产业的产业链体系

资料来源:未来工业研究所

从产业链上看，长期租赁公寓企业必须具备很强的整合能力，才能构建完整的运营体系。根据未来产业研究所《中国互联网加长期租赁公寓商业模式创新与投资分析报告》，长期租赁公寓企业的运营体系主要包括四个主要环节，即房屋收集、设计与装修、房屋租赁和租赁后服务。

长期租赁公寓企业运营体系

资料来源:未来工业研究所

以上四个环节基本涵盖了长期租赁公寓的整个产业链，一旦某个环节出现问题，可能会影响长期租赁公寓企业的发展。由于这个原因，长期出租公寓还没有爆发，这个问题很可能出现在经营体制的管理上。

长期租赁公寓企业的运营系统管理

住房是长期租赁公寓企业的第一个障碍。没有足够的住房，基本上难以进行后续开发。然而，如何得到一个好房子是一项技术性的工作。

一方面，住房选择一般集中在流动人口较多的城市，因为这些城市对长期租赁公寓的需求很大，但流动人口较多的城市大多是一二线城市，那里的房地产价格高，企业购房成本极高。为了争取更低成本的住房，许多企业不得不使用旧建筑或旧房子，但在一定程度上，它们降低了它们的吸引力。

另一方面，长期租赁公寓具有房地产性、管理半径有限、市场分散的特点，经常面临业主分散等困难，这使得企业很难拿房子。

拿走财产，然后设计和装修房子。需要长期租赁公寓的人往往无法接受目前市场上的贫困生活体验。为了迎合租户对更高生活质量的追求，长期租赁公寓的企业必须注重质量和价格，在高性价比的基础上提供高质量的住房。

在这种要求下，长期租赁公寓势必面临成本急剧上升的压力，显然不利于长期发展。

克服上述困难，长期租赁公寓的企业可以进入住房租赁过程。以前，在传统的房屋租赁中，租户总是处于不利地位，他们的合法权益得不到充分保护。因此，长期租赁公寓需要规范租赁合同，促进双方关系的平等。长期租赁公寓的透明度也将为行业监管和行业自律引入更多的社会力量。

最后一个租赁后服务环节受到了人们的批评，这也是长期租赁公寓信誉不佳的问题。租赁后服务是为租户提供高质量的服务，包括清洁、家电维修、售后投诉等。然而，现实情况是，长期出租公寓往往忽视租户，白白失去大量租户。

长期租赁公寓潜力巨大，企业需要进行自我变革

从2011年到2015年，长期租赁市场实现了跨越式发展，从7300万元人民币增长到2015年的130亿元人民币，年增长率超过200%。长期租赁业在全国范围内迅猛发展，到2016年市场规模达到342.65亿元。

2011-2016年全国长期租赁市场发展规模(单位:亿元)

资料来源:未来工业研究所

由此可以看出，对长期租赁公寓的潜在需求是相当大的，这可以通过空房来增加。相关企业要想从中分一杯羹，就需要进一步调整战略，完善自身的运营系统管理。

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