北大光华：建议以“公募基金+ABS”模式进行REITs公募试点

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证券时报网络(STCN)03年7月，

见习记者王俊辉

近日，北京大学光华管理学院新金融中心房地产投资信托基金研究组发布了《中国房地产投资信托基金公开发行发展白皮书》，提出了加快中国房地产投资信托基金公开发行试点的建议。认为国内法律框架、监管环境、市场准备等条件已基本成熟，应正式启动并大力推进reits公开发行试点，采用%2babs公开发行基金模式。

《白皮书》指出，公募reits的路径应遵循以下两个指导思想:一是选择成本相对较低、难度相对较小的模式；第二，以创造良性市场生态为目标，以投融资双方的价值创造为核心原则。房地产投资信托基金的公开发行应以《基金法》为基础，采用契约模式，以公开募集的证券投资基金为载体，通过投资房地产支持证券或房地产项目股权间接持有房地产资产。建立有效的治理机制，明确管理责任，完善投资者保护，并在试点中一定程度上限制资产证券化二级市场上的经理人投机交易，确保reits产品收入的稳定。

在产品建设方面，白皮书指出，首先，在公募基金+abs模式下，应鼓励设立股票型reits基金，允许发行固定收益型和混合型reits基金，并使公募reits的投资对象既包括优先产品股份，也包括股票型abs产品股份；其次，单一资产支持证券的投资比例应释放到50%以上；第三，在公共基金层面设计相应的扩张和自动更新机制，实现公共基金reits资产配置组合的有效调整，实现基金投资收益最大化。

在市场建设方面，首先，相关部门应根据税收中性原则，免除公募reits试点的相应税收负担；其次，要加强买方投资者的建设；第三，要加强资产证券化监管和市场建设，逐步完善信用体系；此外，选择基础资产成熟稳定、发行主体优质的试点项目，如成熟的商业地产、公共租赁住房、优质ppp基础设施等，并不断完善相关制度体系。

白皮书指出，房地产投资信托基金对经济和社会发展具有重要意义。第一，在大资本管理和资产短缺的背景下，股票和债券以外的投资选择得到了极大的丰富；第二，作为一种高质量的成熟金融产品，reits与其他金融资产的相关性较低，有利于中国投资者资产配置的多元化；三是盘活各类存量经营性房地产，降低政府和企业的财务杠杆，化解信贷市场的期限错配和高杠杆风险，防范系统性金融风险；四是推动房地产业从开发+销售模式向一次性销售和可持续收益模式转变；第五，拓宽房地产业融资渠道，缓解基础设施融资压力，引导社会资本支持实体经济。

Reits是实现房地产证券化的重要手段。它是一种信托基金，通过发行收益凭证来汇集大部分投资者的资金，提交给专门的投资机构进行房地产投资管理，并将综合投资收益按比例分配给投资者。目前，我国还没有建立明确的reits体系，但监管部门和各市场主体的探索从未停止，越秀房托、中信亓航、鹏华前海万科reits等一批类似reits的产品已经推出。

(证券时报新闻中心)