[本地]楼市新注意：在青岛具备这4条要素的二手房 可以让买家不再观望

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【/s2/】【编者按】【/s2/】近日，一家专业机构发布了一份关于券商的大数据报告。报告显示，平均每个职业经纪人一年要看133次，看得最多的经纪人一年要看2000多套房子，但每个人平均年营业额不到4单，也就是说他们平均要工作1000小时，看40次才能看

这份数据报告反映了目前房地产中介从业人员的就业情况，也直接反映了二手房市场“房屋交易周期长”、“观望气氛浓厚”的现状。那么，在青岛目前的二手房市场上，有那些元素的房子才是“烫手的蛋糕”？那些“热蛋糕”足以吸引买家，突破观望迷雾，实现短时间内的快速成交？带着这个买卖双方都关心的问题，记者进行了调查。

要素1:90平方米以内的中小型单位

从2019年开始，青岛二手房每周每月平均成交面积不到90平方米。从这个数据可以直观的看出，青岛二手房市场的主力是中小型住宅。这与今年以来的新住房市场形成了鲜明对比，今年新公寓的平均销售面积约为120平方米。很多只需要自己买房子的人，在选择中小户型的时候，会越来越多地卖给二手房市场。

今年3月，市北区的李阿姨在新都新同一社区建了两套房子，一套89套，另一套141套。141套的单价比89套便宜。她希望两套房都能尽快卖出去，然后用卖的钱在郊区买别墅当养老房。没想到，两套房被挂在中介办公室后的情况却截然相反。89平两居室每周来2到3波游客，4月份成功卖出，而单价更便宜的141平三居室已经挂了两个多月，总共有3波游客，购买意愿不强。看完了，没有消息。

根据青岛当地某大型中介平台提供的一线市场数据，青岛二手房按照面积范围进行分类，首先关注的是60-90平米的房子，占38%。而140㎡以上的大户型只占比热搜索数据的14%。接受采访时，东丽一家中介店的负责人承认，东丽地区正在出售中小户型和大户型，以及房屋和别墅。但今年以来，店内绝大多数购房者想要90平米以内的房子，只有极少数购房者想买大面积的二手房。

【/s2/】要素2:主城区住房总价不到200万|副城区郊区不到150万

房子的售价一直是购房者看房买房最关注的关键因素。在整理了几家中介提供的一线交易数据后，记者发现，青岛二手房市场交易周期较短的房屋主要集中在以下价格区间:青岛主城区200万以内的二手房交易周期较短，副城区或郊区总价在150万以内的房屋可以相对较快出售。

市北福山后区某企业品牌中介经理告诉记者，目前青岛主城区二手房市场的主要买家都是刚刚需求，福山之后纯住宅板块的这一特点更加明显。虽然该地区有不少大户型的改良二手房，但大多数总价都在350万元以上，近期成交量和成交量都很低。反而是总价不到200万的小户型。有的房子没那么年轻，时间短了还能很快卖出去。买家基本上只是需要而已，大部分人买房后马上搬进来当婚房。

方先生刚刚在城阳夏庄买了一套两居室，他告诉记者，他选择二手房是因为婚期就在眼前，而他选择在夏庄买房是因为他的140万预算中可供选择的地区不多，他可以在这里买一套相对宽敞的两居室。据记者采访，很多选择在辅助城市和郊区购买二手房的人都只是购房者，他们的购房总预算计划在150万以内。

要素3:有优质学区支持资源

“学区房”一直是青岛二手房市场上一种交易人气稳定的住房。即使大部分学区房都很贵，只要想卖，房东还是没有后顾之忧。

“大多数父母仍然非常重视孩子的教育。买学区房被大多数人认为是赢在起跑线上的第一步。尤其是市南老城区西区，学区房的交易一直引人注目。很多领导都把买学区房当成双向投资，既能顺利送孩子上理想学校，又能在自住或自持五六年后卖掉，房价还能升值不少。即使是在二手房市场最紧张的观望期，也是一举两得。采访了市南某中介店长。

此外，很多购房者在完成了刚刚需要的购房后，也把学区房作为第二个需要回答的问题，优先程度远高于改善需求。即使是少数只需要第一套房的购房者，也计划购买小型学区房，这是一步到位的。虽然自住期间会有一些紧张，但居住和学区的问题是可以解决的。目前想在青岛买学区房，首先要在二手房市场找，所以这种“刚性”购买力基本上是“集中”在二手房交易上。

元素4:位于地铁入口500米范围内

青岛拥有地铁的历史很短。目前，3号线、2号线东段、11号线、13号线四条地铁已经通车。短短几年，地铁出行带来的便利已经深入人心，体现在二手房市场。记者走访发现，地铁站附近现已成为各大企业品牌中介店布局的战场，仅从地产代理的密度和紧凑性来看，就高于非地铁站周边地区。

目前业界和购房者普遍接受的说法是，距离地铁站步行五分钟以内成年人可以到达的房产称为“地铁主宅”，即地铁站入口500米以内的房屋。10分钟内可以到达或需要15分钟以上的称为“准地铁房”、“近地铁房”。据记者采访，在二手房市场选择购买地铁房的购房者，大部分会优先购买地铁口500米以内的房子，而且只做日常使用坐地铁通勤会更方便。

在接受采访时，李村公园附近一家企业品牌中介的经纪人说，他在不同地点的6家中介店工作过，在地铁站附近的店工作过，无论是买卖单还是租赁单，交易周期都相对较短。“地铁站周边，尤其是地铁站500m以内的二手房数量比新房多。2、3号线地铁站附近区域，基本没有新盘出售，所以沿线二手房也比较稀缺，关注度比较高。虽然单价可能更高，但交易或租赁的速度非常快。”房产中介说。

行业:

【/s2/】选房子很难“面面俱到”。购房者不应过于“完美主义”

在接受采访时，青岛某大型中介市场部负责人承认，一线房产销售人员在与购房者表达信息时，经常会遇到“完美主义者”，而且这样的购房者购买周期长，也有很大的不买房概率。付完定金后，少数购房者发现房子不符合自己的要求，然后毁约取消交易，往往造成不必要的销售纠纷。过度的“完美主义”可能是置业路上的“绊脚石”，购房者应该做出主观的拒绝。

此外，业内人士还表示，对于那些只是需要或者提高自己的购房者来说，买房时“面面俱到”并不容易，尤其是那些只是需要一个购房者，往往没有足够的钱买房的人。这种情况下，买家可以选择自己最看重的价格、位置、搭配等因素，根据这个因素选择房屋，其他项目作为参考。这样不仅选房有重点，而且快速选到喜欢的房子的几率更高。

本文的部分数据是从找房子的贝壳中收集的

原图/正文:余婺源