[本地]岛城公寓“冰火两重天”：高质量公寓热捧依旧，远郊部分产品却无人问

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随着仲夏的到来，2019年上半年已经完美落幕，岛城楼市也走到了尽头。我们陆续统计了青岛新房和二手房的销售情况。作为商业地产中最广泛的房地产投资形式，上半年销售情况如何？稻城公寓产品目前的市场情况如何？现在适合投资公寓吗？

对比这些大家普遍关心的问题，最近边肖对岛城公寓市场进行了调查，希望能给有意购买公寓的购房者提供一些帮助~

点评:2019年上半年，6369套公寓交易同比下降27.47%，同比下降42.49%

据最新统计，2019年1-6月共售出海岛城市公寓6369套，同比7-12月下降27.47%；交易面积334546㎡，7-12月下降27.57%。此外，同年1-6月，公寓半年的交易量和交易面积也有较大幅度的下降，降幅超过30%:分别为42.48%和40.49%。

图一:2019年上半年环比涨跌

图2:2019年上半年环比涨跌

总体而言，供应量、供应面积、成交数量、成交面积、平均成交价格、成交金额总体呈下降趋势，与上半年青岛新房市场表现基本一致，但略显低迷。

值得一提的是，2019年1-6月，稻城公寓平均成交价格为15335元/㎡，与1-6月的平均成交价格(15445元/㎡)基本持平，仅下降0.71%。

【/s2/】市场:高品质公寓依旧火爆，远郊部分产品毫无兴趣

边肖考察发现，稻城目前出售的公寓产品主要集中在郊区，西海岸海景资源丰富，供应充足，是“领跑者”。2019年上半年，新房和公寓的交易量都位居全市前列。该区目前有20多个公寓项目在售，其中红星田波阁楼公寓产品在售，建筑面积40-60平方米，均价13300元/平方米；金凤凰明品75-82 m 2装修公寓发售，均价16000-17000元/m2；奥园翰林名苑待售公寓面积45-63 ㎡，交付装修，均价14000-17000元/㎡。

即墨、城阳、胶州的公寓产品很多，但去转型情况相比西海岸略显惨淡。即墨一中店员工告诉记者，即使是投资，考虑到首付高、贷款压力大，大部分买家更倾向于住宅。相比郊区，主城区的公寓项目比较稀缺。目前市南有京兰大厦、商辂兰安大厦、中铁青岛中心、复兴海景在售，均价2-4.7万元/㎡。

崂山只有两个楼盘在卖，其中后期有蓝安丽舍在卖，商港东部新天地的阁楼和公寓在卖，均价19000-21000元/㎡。市北区待售公寓多一点，均价12500-23000元/㎡，选择范围广。代表性的房地产项目有cbd资本、蓝秀西岳资本、清涧宜昌新苑、万科星空、海尔地产云街等。李沧区目前没有出售的公寓项目。

石北延吉路一家大型中介店的负责人告诉记者，公寓作为一种投资产品，收入主要靠房租。在青岛，位置好、转角好的主城公寓依然受购房者欢迎，购房热情不减。此外，拥有一线海景资源的郊区公寓产品也受到购房者的青睐。“这些产品可以给租金高、入住率高的购房者带来很多好处。像五四广场附近的悦兰公寓，一居室月租甚至可以达到1-2万，收入可观。

但远郊区的公寓产品不仅同质化严重，而且受区域内人流不足、商业完整度低的影响，退化率较低。有些项目甚至被忽略，只能靠电话营销等方法吸引客户。

行业:公寓收入受多种因素影响，应长期持有[/s2/]

市北一套公寓的销售负责人告诉记者，目前在青岛主城区购买公寓的人还是投资型购房者，他们更喜欢托管公寓。但即使是同面积的公寓，租金和入住率也会略有不同，在青岛人口密集、商业密集的地区，公寓的入住率可能更客观。此外，公寓的租金收入也可能受到装修、办公设施、企业品牌等因素的影响。

而且青岛作为沿海城市，拥有一线海景资源的公寓，入住率受季节和旅游淡季影响较大。购买前，要做好市场调查和租赁市场调查。

据业内人士采访，总体来说，青岛的公寓收入确实超过了住宅市场，甚至有些公寓的月租金可以和某些住宅产品的年租金收入相提并论。“但通常推荐你买公寓的人，都是被无限购买、总价低、精装修、高收入所吸引，很少在你后来卖的时候提到税费。一般来说，一套商住公寓转手时，卖方需要按照总成交价格缴纳营业税等税费，一般可以达到公寓总成交价格的10-15%甚至更高。

正因为如此，公寓更适合长期持有。有人建议，想买公寓的购房者应该进行更多的市场调查，并在买房前考虑租金回报率和空购买率。

作者:胡

本文的一些数据来源:青岛柯睿