[本地]楼市新注意:岁末1.5万/㎡的公寓成了成交主流，主城更有公寓低至9000元

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临近年底，青岛楼市进入之前传下来的淡季，无论是新房市场还是二手房市场的价格都出现了明显的松动。大多数购房者觉得房价在下跌，继续持观望态度，期待房价跌到自己的心理价位。

作为房地产投资备受关注的公寓，年底的市场情况如何？国内房价第三方统计机构发布的10月份青岛公寓最新成交消息显示，青岛售出公寓890套，成交面积46358㎡，平均成交价格14651元/㎡。“15000元/平”似乎是青岛公寓市场的主流市场。

【/s2/】数据:青岛公寓平均成交价格14651元/㎡，价格表现开始凸显

日前，国内第三方统计机构发布了2019年10月青岛公寓成交消息。青岛公寓成交面积46400㎡，平均成交价格14651元/㎡，与9月份成交价格基本持平。

来源:审评委

我们来对比一下青岛的住宅成交数据:10月份青岛新建商品住宅平均成交价格为14273元/㎡，虽然环比小幅上涨1.27%，同比小幅上涨8.21%，但还是可以看到这个价格比10月份公寓平均成交价格低了378元/㎡。为什么住宅楼的平均成交价格比公寓低？

据业内人士采访，第一个原因是9月和10月大量低价楼盘签约，如黄岛融创维多利亚湾、华豪金隅、李沧绿城海棠印月等项目，带动区域价格下跌。然后10月份下调了青岛的整体房价。但总体来说，青岛房价还是处于横盘期，没有大的波动。

【/s2/】市场:主城公寓普遍低于住宅楼，部分项目低至9000元/㎡【/S2/】

据一线市场走访，目前在主城区、黄岛区、城阳区销售的公寓项目有40多个。在主要城市中，市北区的待售公寓数量最多，超过10套，价格从9000元到23000元/套不等。有精装和毛糙的产品，产品格式既有平面也有阁楼，选择范围很广。

市南区发售的公寓项目只有两个:中铁青岛中心，63-236 m 2公寓均价3.5万元/m 2，首付50万；陆尚兰安大厦，30-70㎡阁楼产品发售，均价23000元/㎡左右。崂山区:上港东部新天地，阁楼建筑面40-60m2，空白，均价21000元/m2；平地板35-42㎡，带装饰，均价19000-20000元/㎡；青铁华润城36-60m2平层公寓出售，首付28万，带装修；海尔生产城创运西有待售公寓，面积70-110㎡，均价22000元/㎡。李沧区没有出售的公寓项目。一般来说，主城区的公寓价格普遍低于住宅楼，有些公寓产品甚至还不到住宅楼价格的一半。

此外，黄岛区有近20个公寓项目在售，包括瑞远名嘉国际、中铁青岛世博城等多个公寓产品项目。这些新址主要集中在滨海大道、唐岛湾、灵山湾影视文化产业区。与主城区不同的是，黄岛区的公寓和住宅楼没有明显的价格差异，甚至有些公寓项目的价格比同区域的住宅楼还要高。其中瑞园名嘉国际公寓正在发售，户型46-78㎡，均价23000-26000元/㎡，超过黄岛区很多房子。

行业:在强大的营销力度下，公寓托管需要注意风险防范

市北区南京路某大型企业品牌地产代理店员工告诉记者，与住宅楼类似，公寓促销的意愿和营销力度也得到明显提升，包括新旧、一手联动营销、特价房等常规形式，以及节点促销、团购营销、首付分期甚至量价等“手段”。

其中以“托管”形式的推广方式更为流行。比如市北新开的一套公寓，最近推出托管服务，托管后月租高达4000元/㎡，远高于同地区。签约后开发商会全权负责，水电物业不用担心。租金会以年终奖的形式支付给业主，颇具吸引力。

但值得观察的是，该项目要求托管时间为8年，且资金是按年支付的，因此托管期间可能存在更多不确定因素。

据业内采访，公寓托管其实是一种“售后租回”模式。看似回报高，实则风险大。越来越多的人被利益诱惑，迅速卖出产品，抽回资金。另外，公寓托管涉及开发商、托管人、业主。一旦出现问题，维权非常困难。“托管人在托管期间提现或违约，业主需要与另一家托管企业签订合同，租金可能会有较大变动”，因为这个公寓的投资要冷静客观，实地考察要做好。

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