[本地]关注:2019年青岛房贷变化，关系着全部人买房大计！

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“房贷”一直是稻城购房者最关心的楼市焦点话题。说起2019年青岛房贷市场的一些变化，“房贷”在购房者的词汇中一直扮演着重要的角色，他们非常关注房贷的变化。

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2019年临近尾声，稻城首套房贷利率从年初开始现已松动，部分银行已降至10%。到第二季度，第一套已经上涨了13-15%成为主流，银行的实施也逐渐“差异化”。然后10月8日，实施新的房贷政策。直到年底，虽然下调了lpr利率，但稻城的房贷市场基本还是新政实施前的样子，部分银行还存在额度不足、贷款期限长等问题。

房贷的一举一动都牵连在每个人的“口袋”里。在辞旧迎新之际，边肖总结了2019年抵押贷款的变化。来详细回顾一下岛城房贷市场的轨迹吧~

2019年抵押贷款变化

【/s2/】第一季度:【/S2/】【/S2/】现在首套房贷利率宽松，部分银行可以达到10%【/S2/】

年末全国首套房贷平均利率为5.68%，这是全国首套房贷平均利率23个月来首次出现下降。带着大家对2019年房贷利率的预期，1月初，记者走访了青岛11家银行。虽然“第一套基准利率上调15-20%，第二套上调20-30%”仍然是岛城房贷市场的主流，但许多银行的房贷利率略有下降，一些银行将首套房贷利率放宽至10%。

(青岛部分银行现场咨询获取房贷数据(截止1.11)

金融行业承认一季度楼市政策依然严格，房贷利率微调。对购房者来说，高房价仍然是一个现实的基础。但是，即使下调幅度有限，对于刚刚需要的购房者来说，仍然是一件好事，有助于降低刚刚需要的购房者的价格，体现在减少每月的供应压力上。粗略算了一笔账，同样贷款100万，期限20年，等额本息的计算方法。与加息10%相比，每月还款可减少278.36元，总还款可减少66806.6元！

【/s2/】第二季度:【/s2/】【/S2/】第一套上涨13-15%成为主流，银行的执行逐渐“差异化”【/S2/】

在一季度房贷利率松动的前提下，记者对二季度房贷利率进行了深入的走访，发现4月份青岛房贷利率有很多变化:一套房基准利率上升13-15%成为新的主流市场，较1月份的“基准上升15-20%”略有松动；部分银行对信用状况良好、资质优秀的客户可以实现10%的基准涨幅；对于第二套房，基准利率上升了15-25%，成为新的主流。

记者还发现，银行在实施抵押贷款方面存在差异。一些银行比年初略有宽松，而其他银行则在收紧。业内人士表示，银行间的“差异化抵押”市场已成为一种新趋势。银行在符合宏观政策要求时，会根据各自业务的快速发展进行调整，因此不存在“统一”和“完全相同”的情况。

【/s2/】第三节:【/S2/】【/S2/】第一盘上涨15%，第二盘上涨20%。抵押贷款显示出紧缩的迹象

第二季度，在银行之间实施抵押贷款的差异之后。记者第三季度走访岛城，发现房贷利率有收紧迹象。现阶段青岛各大银行普遍实行“第一套涨15%，第二套涨20%”的房贷政策，涨了10%的首套房贷利率打着灯笼都难找。

而且，购房者也开始面临“额度不足”、“贷款时间不清”的问题。市南区某国有银行个人贷款经理表示，首先，由于上半年贷款相对宽松，使用金额相对较大。一旦收紧政策，下半年名额不足；第二，“房无投机”仍是主调，而房贷利率起到了“维持房价稳定”的作用。据业内专家称，“这个利率可能是第三季度最低的”。

从10月8日起——新房贷政策“换锚”实施后，不炒不住的政策不会改变

10月份，房贷利率正式换锚。从10月8日起，新发放的商业个人住房贷款利率将以最近一个月同期贷款市场的报价利率(即lpr)为定价基准形成。首套商业个人住房贷款利率不得低于相应定期贷款市场的报价利率。两套商业个人住房贷款利率不得低于相应定期贷款市场报价利率加60个基点。

亮点:lpr每月更新。所以上个月和这个月买房的利率可能不一样。加一些数值，贷款期限不变，100个基点为1%。比如加100个基点，就是4.85%+1%=5.85%。基准利率为4.9%，低利率为4.85%，lpr低于基准利率。但不代表房贷降了，因为这是下限，每个城市相对于个人都可以继续涨价。与10月8日以后发放的贷款相比，新的房贷政策并不影响之前的贷款。

【/s2/】年末:【/S2/】【/S2/】岛城房贷利率与新政实施前基本持平，贷款期限已成长为正常状态

新房贷政策实施后，也引起了大家的密切关注。到年底，记者对岛城房贷利率进行了深入调查，发现房贷利率与新政策实施前基本持平，变化相对较小。

11月20日，央行近日公布新一轮贷款市场报价利率(lpr):一年期lpr利率为4.15%，五年期LPR利率为4.8%，均较前期下调5个基点。从直的方面来说，每月贷款一百万贷款会少还30元。据记者调查，年末房贷利率并无明显波动，但“额度紧张”和“贷款期限长”仍是岛城多家银行面临的问题，银行业已排到2006年5月。

对于想年底买房的购房者来说，年底银行额度紧张，贷款期限长已经成为常态。特别是对于打算购买二手房的贷款人来说，相对于近期lpr的小幅下降，对购房影响最大的是实际的贷款时间。有些房东急着用钱，贷款速度可能是决定购房者能否成功买房的最关键因素。

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【/s2/】问题1:11月20日房贷利率调整会对借款人或者会贷款的购房者产生很大影响吗？

行业回答:山东省利率自律机制规定的个人住房贷款利率下限符合国家要求，不加分。这意味着从今年10月8日起，青岛商业银行发放的第一套个人住房贷款的利率下限为相应期限lpr(按9月20日5年及以上的lpr为4.85%)；第二套个人住房贷款利率下限为对应期限lpr加60个基点(9月20日以5年以上lpr计算为5.45%)。目前青岛各大银行的房贷利率，无论是一套房利率还是二套房利率，都高于目前lpr的基准，这意味着房贷虽然有所变化，但对青岛房贷整体市场影响不大。

对于正在还贷的人来说，11月份下调lpr基准利率后，每月的供给压力会相应降低，但幅度很低。一些贷款额度相对较小的借款人可能不会有直观的感受。以100万房贷为例，还款期限为30年，采用等额本息的贷款方式。以前每个月贷款金额5762元，现在减少到5731元，每个月贷款压力减少31元。

【/s2/】问题2:信用卡逾期对房贷申请影响大吗？

金融行业:信用卡是人们生活中常见的消费卡，有时会因遗忘或其他原因导致逾期还款。但是逾期还款是贷款申请中最忌讳的。一旦信用报告中出现逾期记录，通常会对抵押申请产生负面影响。

但这些记录的影响取决于具体贷款银行的判断标准。在审查抵押贷款时，大多数银行将重点关注申请人过去两年的信用记录。如果申请人在过去两年内连续有三次逾期记录或累计有六次逾期记录，基本上不会发放贷款。有些银行可能对逾期次数有更高的容忍度，但累计要求往往在10条逾期记录以内。

即使信用卡逾期情况没有触及申请银行贷款发放的“底线”，如果有逾期记录，执行利率也可能要再次上调。这里要提醒广大网友信用信息的重要性，最好不要有逾期还款，无论是在进行中的房贷还款还是日常的信用卡还款。

【/s2/】问题3:买新房，一定要到开发商指定的银行申请银行贷款吗？能找到自己熟悉的银行吗？

行业回答:近几年很多新建楼盘在销售期间会有合作银行，银行会对购买该楼盘的申请人给予相关优惠或联合服务，青岛所有新建楼盘也不例外。但是随着房贷市场的收紧，即使是合作银行也不容易在很大程度上盈利。正因为如此，也有可能开发商指定银行的贷款利率高于其他银行。在这种情况下，购房者一般可以选择服务感觉比较好或者贷款比较快的银行。但市场上卖的房子大多是拍卖行，拍卖行的不确定性和风险决定了贷款银行需要一个担保，比如开发商的担保。如果购房者想自由选择自己喜欢的银行申请贷款，就意味着开发商要和不同的银行签订担保协议，这对开发商来说是非常不利或者麻烦的。因此，一些项目的开发商可能会指定一家合作银行进行贷款，不建议买家选择其他银行申请贷款。

【/s2/】问题4:听说年底买二手房贷款难办理，比新房复杂多了，银行不接受个人申请？

行业回答:是的，在贷款申请过程中二手房越来越多。除了判断申请人的征信和还款能力外，还需要判断二手房的购买情况。一些银行可能会拒绝贷款给房龄超过20年甚至更长的房屋。此外，值得观察的是，岛城的一些银行不接受只涉及买卖双方的抵押业务，通常会要求申请人寻找担保企业或大型中介参与担保，这可以帮助银行做好前期的房屋审计和对买方实际经济情况的调查，银行面临的风险也会较小。有的时候，银行甚至要求买卖双方到有房产证和购房合同的银行进行“首付冻结”。但购买常规商品房，特别是十五年内的二手商品房，和新房是一样的，可以顺利批出，贷款速度和新房没有区别，甚至有时候比新房还快，所以二手房买家不用太担心。

【/s2/】未来预测:【/S2/】【/S2/】短期内，海岛城市房贷利率难以松动。申请人可以选择年初

一位金融行业受访者表示，房贷利率与lpr挂钩后，虽然变化频率会快于之前的参考贷款基准利率，但不会每个月都有变化。lpr新政对房贷利率水平的影响会逐渐减弱，保证房地产市场的稳定。结合目前的政策和金融市场，预计如果没有空新政的诞生，海岛城市的房贷利率在未来很长一段时间内将保持稳定，大致利率不会出现松动的迹象。此外，值得观察的是，元旦后，各大银行将逐步更新贷款额度至2000年。根据以往的经验，每年年初，各大银行的授信额度都是全年最充裕的时期，放贷速度相对要快于年中或年末。建议最近申请贷款的购房者可以在年初提交贷款申请。婺源的那威

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