[本地]回顾影响上半年青岛楼市有“四大要素” 和业内一起聊聊2020“楼市下半

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年中是一个临界点。在经历了上半年的一些波折之后，青岛楼市在全年的跑道上画了一个逗号。回顾上半年青岛楼市，疫情、新公积金政策、共有产权住房政策和lpr“四大因素”对青岛楼市的影响都比较明显。青岛楼市下半年，房地产专家和金融行业预测，新二手房市场将“稳定”，lpr仍可能下调。

要素1:疫情

一场疫情不同程度地影响了各个行业，作为国民经济支柱领域之一的房地产业也发生了相关变化。

新房和二手房的成交量是一个明显受疫情影响的板块。2006年2月，青岛新房成交总量2056套，比1月下降69.46%；2月份，青岛二手房共售出907套，较1月份下降74.7%，也是青岛二手房市场近五年来的最低成交量。可以说，疫情来的时候，青岛楼市是“冰封应对”。3月后，随着疫情得到有效控制，新二手房市场逐渐进入“复工回暖”轨道。

面对疫情，青岛房地产企业和中介机构也在营销方面进行了快速调整。其中，“网上看房”是上半年青岛楼市的重要新模式，vr看房、直播看房、网上售楼处等网络营销方式在房企中掀起了新的热潮。据业内人士介绍，网上售楼处越来越以获取客户消息、推动全国营销为目的。真正的交易是疫情控制后离线完成交易流程。

在住房优惠方面，受疫情影响，房企放出了最大的诚意，即“盈利”，各家都在尽力提高业绩。第一枪是恒大开的，全国所有楼盘七五折，然后融创推出“30天无忧退房”计划。保利限于每周10套特价房，万科青岛开始以1万元购买全部产品。特价房、打折房、30天无理由退房……各种优惠方式层出不穷，这些策略也在一定程度上对房企和市场起到了暖场作用。

要素2:共有房产政策

2003年3月，城阳区出台《关于鼓励人才享受共有产权住房政策的实施意见》，从住房和资金方面给予支持，减轻人才购房压力。《意见》提出，优质商品房要在区域内协调，向从院士到大专教育的各类人才开放。根据青岛明确的七级人才，公司为不同级别的人才购房时，将承担购房总价的20%或30%，与公司分享产权。

根据政策，一至四级人才的产权比例为3: 7，任期为8年。到期后，公司将免费赠送共享产权；五到七级人才，产权比例2: 8，任期五年。期限届满后，人才按“以较低者为准”回购共有产权。6月，城阳的共有产权房政策进一步调整:五到七级人才购买共有产权房，本人与区内国企产权比例调整为7: 3。

共享产权新政推出后，对城阳楼市起到了明显的拉动作用。上半年，城阳共销售新房12921套，居青岛第二。单个区的交易量占全市交易总量的21%，交易面积1442121.05㎡。如果加上高新区上半年卖出的4059套新房，城阳新房成交量接近冠军西海岸的数据。

要素3:节约储金新政

2002年2月，青岛市住房公积金管理中心发布新政策，允许受疫情影响的公司暂停缴纳住房公积金，公司也可以申请降低住房公积金缴纳比例，单位和个人的最低比例不低于5%。如果对比公司因疫情无法按时支付，则视为支付后正常支付，不影响员工贷款申请。

这项新政策在“恢复工作和生产”方面取得了显著成效。官方数据显示，截至5月底，青岛市共有1649家公司缓缴公积金，363家公司下调缴费比例，共下调约2亿元。

要素四:lpr

房贷是很多购房者关注的热点之一，也是很多购房者买房前必须考虑的一个必不可少的因素。“lpr”是今年上半年抵押贷款市场的“主导词”。

官方数据显示，今年2月和4月lpr两次降息，1年期lpr下降30个基点，5年期lpr下降15个基点。

6月22日，根据中国人民银行授权的全国银行间同业拆借中心刚刚发布的数据，一年及五年以上的lpr分别保持在3.85%和4.65%，与5月份的报价持平。此时，lpr已经连续两个月处于“不活跃”状态。

以贷款本金100万，30年等额本息的住房贷款为例。lpr每下降5个基点，买家月供应量可减少30元左右，30年总利息可减少10800元左右；降息10个基点，相当于每月降息60元，共节省21637元。粗略计算，今年上半年两次降息后，每月还款额可以节省90元/月。

下半年楼市预测:

【/s2/】新房和二手房“稳定”，近期可能下调lpr押金[/s2/]

来自青岛某专业数据机构的资深分析师接受采访时表示，从上半年土地供应来看，下半年青岛楼市不会出现新盘短缺，尤其是西海岸、城阳、即墨等地区，下半年会涌现出很多新面孔。

尽管如此，业内人士表示，下半年青岛楼市新房数量和价格仍有望“企稳”，房价较上半年有所波动，但不会出现大幅波动。主城区新房价格相对“坚挺”，不排除会有“更多信心”提高新房定价。

青岛某大型房企市场部负责人也在采访中承认，预计下半年二手房市场将“企稳”。首先，它将保持稳定的交易局面。房价方面，到6月份，青岛主城区二手房价格已经开始企稳。下半年不排除“楼主小降价方便发货”的现象，但总体来说不会有太大的波动。

据金融行业的采访，虽然lpr连续两个月不活跃，但并不意味着未来会“原地踏步”。中国人民银行从7月1日起将再融资和再贴现利率下调0.25个百分点，进一步降低银行债务价格和实体经济融资价格。预计今年第三季度，仍有降息和RRR降息的机会。lpr报价保持不变的最长时间为3个月。7月份，低利率可能会下调，但这需要由RRR降息或降息来推动。

业内专家直言，房贷资产一直以来都是相对优质的银行资产，银行有动力继续积极布局这个行业的业务。综上所述，下半年房贷利率可能还会下调/0/。

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