香港投资潜力房地产市场排行榜上升至13位 惟缺流动性

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路透香港11月20日电---尽管香港在2017年上半年是亚洲最大的房地产投资目的地，但根据城市土地研究所(uli)和普华永道(PricewaterhouseCoopers)周一联合发布的一份报告，香港在具有投资潜力的市场中仅排在第13位，反映出香港的房地产价格较高，市场流动性相对不足。

然而，在这两家机构编制的2018年亚太房地产市场新兴趋势报告中，香港的最新排名从去年的18位跃升了5位。由于许多大型交易，今年上半年香港成为亚洲最大的房地产投资目的地，这主要是由寻求多元化投资的中国开发商参与香港土地招标和购买大量大型土地所推动的。其次，许多投资者认为，香港零售市场在经历了几年的下跌后，已经见底。随着其他活跃核心市场的投资机会逐渐减少，外资核心基金管理公司又开始在香港寻找投资增值机会。此外，东九龙新中央商务区的房地产市场活动继续活跃。

普华永道(PricewaterhouseCoopers)亚太区房地产税务主管苏指出，香港的甲级写字楼很少出售，所以一旦出售，交易价格就会很高，导致香港房地产市场流动性低，但投资额很高。

报告指出，纵观整个亚太地区，在影响该地区房地产投资趋势的所有因素中，流动性过剩被认为是影响最大的因素。该地区的主权基金和机构投资者积累了大量现金，争相购买该地区乃至全球的房产，从而引发了资产市场的竞争，从根本上出乎意料地改变了房地产市场的投资模式。

这些变化包括重新定义风险和回报的传统划分，以及改变对市场回报的预期。核心投资者和风险投资者都将注意力转向了增值地产和其他地产类别，以及过去不感兴趣的新兴市场，如数据中心、经济适用房项目、租赁(或共享)设施，甚至是学生和老年人的住房。

在今年的调查中，最大的赢家是那些通过提高租金为投资者带来最大回报的城市(如悉尼和墨尔本)，那些寻求安全稳定回报但收益率仍高于主权债券的城市(如东京)，以及被认为能够长期增长的新兴市场(如越南)。此外，投资者对新加坡投资前景的信心也有所回升。市场认为，新加坡的写字楼和住宅市场已经见底。

苏表示，2017年，亚洲市场资金外流出现前所未有的增长，几乎是去年同期的两倍，流入全球房地产市场的资金高达452亿美元。虽然中国大陆进一步加强资本管制对市场的影响仍然未知，但市场的共识是，整体资本外流不太可能大幅下降。这主要是因为主权和国有企业投资可能不受资本管制的影响。此外，中国大陆以外还有大量内地基金，其中许多都在香港，这些基金不受资本管制。

事实上，中国资本在今年更引人注目的土地交易中得到了体现，包括今年年初由中国开发商龙光地产(3380.hk)和合景泰富(1813.hk)组成的财团以约168.56亿港元赢得的政府鸭洲住宅用地。然而，这个住宅“地王”的纪录，上周刚由中港发展商财团如0012.hk嘉汉地产以172.88亿港元胜出。此外，香港主要地产发展商恒基兆业地产(0012.8亿港元)以232.8亿港元的价格中标政府出售的中环美利道商业用地，创下香港各类土地交易的新纪录。

就整体物业交易而言，长江实业(1113.hk)本月初以402亿港元出售中环一级商业大厦中环中心物业。以总成交价计算，它将成为香港最高的商业楼宇交易，买家财团也包括中资企业。