中信证券：调控政策密集发布 利于建立地产长效机制

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证券时报网络(STCN)9月25日，

上周末，全国房地产市场调控政策出台，短短两天内，南昌、重庆、贵阳、长沙、南宁、石家庄、Xi、武汉等八个城市相继出台限购限售、价格和销售管理等新政策。各地新房地产政策的内容主要集中在两个方面:限售房和限购房:重庆、长沙和南宁都在两三年后限制新建商品房的交易；南昌和石家庄的新房地产政策既有限制又有约束，调控力度相对较强；除限制销售外，贵阳还提高了住房公积金贷款的首付比例；Xi建议，如果要调整未售出商品房的价格，必须先向Xi市物价局申报商品房价格；武汉进一步加强商品房预售管理，规范销售行为。

中信证券(600030)认为，随着限购、限价、限贷、限售政策的相继出台，房地产市场短期调控政策的不断叠加，对抑制房价飙升、回归房屋用于生活而非投机的定位产生了明显效果。但是，这种政策，如限购、限价、限贷、限售等，都带有很强的行政干预色彩，都是地方性的短期控制措施。要控制房地产市场的健康发展，更重要的是建立房地产市场的长效机制。

目前，北京、上海等城市逐步堆积了共有产权的房屋，有助于出租权和购买权的房屋租赁市场的发展，并借鉴了国际公共租赁住房的发展模式。然而，新加坡和中国的不同之处在于，中国当年的人口和经济发展水平与新加坡相差甚远。要实现住房租赁市场的快速发展，我们应该更多地依靠市场力量。从长远来看，推出共有产权房和促进租购权将极大地促进住房租赁市场的发展，通过提供租赁住房来完善房地产供给结构，引导自住和投资需求的回归。从投资方面来看，在供应方改革的背景下，闲置和低效利用的厂房和办公楼的改造与新建商品房的投资规模相比将略有萎缩；对新建出租房土地供应的支持将挤压当前房地产的土地供应，短期内房地产投资难以收回。从消费者的角度来看，房租远低于房价，而共有房产的价格是按照产权比例来计算的，所以房价是稳定的或者有利于消费增长。从信贷角度来看，政府提供的配套信贷政策和金融服务将降低房屋租赁企业的融资成本。

总的来说，大力发展住房租赁市场是建立房地产长效机制的一个重点。从长远来看，这一措施将有助于抑制房地产市场泡沫的形成，避免房价大幅波动；此外，它有助于使住房回归住宅物业，减少经济对房地产的依赖，释放居民的消费能力，促进经济发展。然而，改善长期机制需要一些时间。短期内，对租赁住房的支持不利于房地产投资的增长。政府的配套信贷政策和金融服务将降低房屋租赁企业的融资成本，有利于债券市场。

(证券时报新闻中心)