巴曙松：未来城市格局是“3+6” 环北京、上海、深圳

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巴曙松:小城市的房子就是房子，核心城市的房子被称为资产

资料来源:朱洛基

9月9日下午，中国银行(601988)协会首席经济学家巴曙松在深圳书城市民讲堂发表了题为“中国房地产市场的新特点和新趋势”的演讲，并通过3+6宣传表达了中国未来最有希望的城市。在过去的许多文章中，我一直强调都市圈的投资策略。看看大咖啡的判断，也许它会有一个更全面的看法。

对于深圳人来说，巴曙松的文章有一个有趣的地方:他认为粤港澳大湾区是深圳周边的一个城市群。这是一个非常大胆的提法，意思是深圳(不是香港，也不是广州)将来会是大湾区的核心。

以下内容是根据巴曙松的现场演讲安排的。

首先，东京经验:3+6是中国未来的主要城市模式

在樱花盛开的季节，我穿过了日本的乡村。一天早上，我数了数，遇到的日本人不超过80人。

樱花如此灿烂，人们去哪里了？大东京地区和大东京地区。

几天前的一个热门标题是“从北方逃到广州和深圳”。你逃走了吗？人们发现一线城市有更多的机会。哪些城市人山人海，那些城市群就会受到青睐。

日本和中国一样，曾经有过分散的城市化和城市化路线争议。在20世纪70年代和80年代，当日本经济起飞时，它还提出了著名的东京疏散计划，并一度担心空的空气污染和水污染。所以我希望通过轨道交通从大东京地区疏散一些人。少数人已经被疏散，但是便利的公共交通网络吸引了更多的人进入东京。

资源的分配、产业的聚集、就业机会的增加和信息的更快传播。虽然许多国家大都市区的发展经历了基于对都会疾病恐惧的探索过程，但目前基本上还是回到了大都市区的道路上。

中国已经进入以大都市区和城市群为主要驱动力的发展阶段。目前，人口只流入中西部地区的少数几个城市群和几个有活力的城市。因此，它可能只是一个三线和四线城市，但它也包括在监管范围内，因为它是在大都市地区。

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未来中国城市的主要格局是3+6:三大城市群，加上六大城市，即北京城市群、上海城市群、深圳城市群、香港和广州，都在深圳城市群内；这六个城市是南京、合肥、武汉、长沙、重庆和成都。

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根据目前的数据，在3+6核心城市中，人口占全国规模的五分之一，gdp占36.8%，整体房地产交易规模占全国交易规模的60%，新房成交量占近一半，二手房成交量占73.5%。

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结论:中国城市群发展格局已经确定，3+6是未来值得关注的主要城市。

第二，深圳:核心城市的房子被称为资产

在2016年之前，我仍然有一个在深圳买房的大目标；2016年后，我必须站在这里告诉深圳人关于房子的事情。

深圳周边的城市群无疑是中国城市结构中不可忽视的一股力量。随着未来房价的涨跌，同一城市群的价格联动将会增强。

现在，一些一线城市对溢出非常谨慎，这对巴曙松来说似乎没有必要。通过不同的价格信号，城市定位自己的产业是一个职能转变的过程。

当房价直冲云霄时，你可能会看到邻近的城市也升到了天堂。然而，当监管力度加大、房价下跌时，是时候测试一下与核心城市的密切关系了。

例如，在北京，在上涨期间，固安的房价上涨了。管制后，交易量减少，价格下降

廊坊的贸易仍然很活跃，价格也很稳定。上海调控后，扬州的交易量迅速萎缩，价格下跌。事实上，从上海到扬州买房的人可能不多。太仓的交易依然活跃，成交量和价格都在上升，嘉兴成为了风口浪尖。

结论:在同一个城市群中，当房价上涨时，它会轻率地采取大规模行动。一旦它倒下，同一个城市群将在结构上被分割，那些关系薄弱的将首先倒下。小城市的房子就是房子，像深圳这样的核心房子被称为资产。至于为什么，你应该慢慢理解。

第三，深圳:二手房的流通率是全国最高的

现场还有几个意见要和你分享。也许房屋公司已经注意到了这一点，并且会使用它:

1.平均家庭数量是1.05，增量时代正在消失

中国城市化初期，平均家庭数量为0.7-0.8，2010年基本达到1。城市住房短缺问题基本平衡，现在是1.05，非常接近1.1之后的峰值。万科在判断宏观市场趋势时多次引用了这些数据。

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房地产增值的时代已经不远了，而存量房的时代正在一个接一个地到来，这几乎没有争议。存量房时代的几个特点是:越来越多的城市进入二手房市场，房地产市场从生产时代转向消费时代，房屋周围的服务正在上升到数万亿的市场。

2.前30家房企的市场份额超过30%，重组将会继续

当美国的城市化基本结束时，前30家住房企业的市场份额约为30%。中国前30强的市场份额在推出之初就长期徘徊在10%左右，近年来增长迅猛，今年已超过30%。巴曙松判断，马太效应将会持续，小型住宅企业将会退出，大型住宅企业将会发挥其实力，而龙头企业的集中度在未来将会再次提高。

3.深圳二手房的流通率为5%，是全国最高的

过去人们常说你们的房地产市场没有受到监管，那怎么能算是一线城市呢？现在有了更多的监管和控制。我开始说二手房的数量没有新房多。怎么能算是一线城市呢？深圳二手房流通率为5%，居中国第一。

巴曙松开玩笑说，在证券公司时代，租赁是最大的生意。今后，北上广深和深圳应该开设一门课，讲授如何管理自己的物业，如何管理物业租赁和租金，以及如何将租金用于投资和资产配置。

四、三、四线城市:中长期市场将深度回调

总而言之，巴曙松判断道:

1.政策:限购限贷政策没有放松，年底前信贷市场将继续吃紧，市场缺乏支撑和动力。

2.二手房:潜在的需求，尤其是住房置换的需求，仍然存在，房价上涨的预期仍然存在。因此，市场仍在游戏中，它将保持低位，并在未来保持稳定。北京二手房成交量预计为去年的50%，价格略有波动。

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3.新房子:继续差异化。重点城市都处于限价环境中，价格在一定程度上不是市场化的。由于价格限制，一些不规则市场可能会产生其他费用。成交量和价格快速增长的三、四线城市缺乏基本面支撑，中长期市场正面临深度回调。(结束)