长沙限房价保刚需 将实行熔断加摇号土地新政

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“面粉比面包贵”是房价上涨的重要原因之一。记者今天从市国土资源局了解到，为贯彻落实中央政府住宅物业定位精神，遏制土地交易市场过度投机，稳定房地产市场预期，保持长沙房地产市场稳定健康发展，《长沙市住宅用地操作规程》(试行)(以下简称《操作规程》)近日经市政府常务会议审议通过，将于近期正式实施。根据《操作规程》，今后长沙市将在住宅用地拍卖过程中设定住宅销售价格上限，然后根据住宅销售价格和综合开发成本综合确定土地交易，不高于土地挂牌起始价的150%；当竞价价格达到最高价时，如果还有两个或两个以上的竞标者想继续竞价，网上竞价将停止，现场抽签产生获胜者。

措施:当投标价格达到最大价格时，改变它来摇动数字以产生获胜者

《操作规程》规定，“限价和竞争性地价”的实施只适用于由市土地管理委员会确定的住宅用地试点。市国土资源局和湘江新区土地规划局委托土地评估公司对挂牌地块的销售价格进行评估，确定挂牌地块的销售价格，并送国家发展和改革委员会审查；市住房和城乡建设委员会对项目自持比例、预制建筑比例和预制装配率以及是否需要精装修提出具体要求，并报土地委员会批准。

根据《操作规程》，试点地块将采用限价“融合”机制，即由市国土部门根据市发改委审核的住宅销售价格和市住建委提供的住宅开发成本，综合制定土地交易最高限价，不高于土地上市初始价格的150%。在试点土地拍卖中，当宗地竞价未达到最高价时，最高竞价者为土地竞价者；当竞价达到最高价时，如果没有人选择参加现场抽奖，则报价达到最高价的投标人将赢得该包裹；当投标达到最高限价时，如果只有一个投标人选择参加现场抽奖，该包裹将由投标人赢得；当竞价价格达到最高价时，如果还有两个或两个以上的竞标者想继续竞价，网上竞价将停止，现场抽签产生获胜者。

《操作规程》还调整了网上上市期和竞价期的报价规则。一是将住宅销售价格写入上市公告并公示，将土地交易最高价格纳入上市交易系统。如果交易的起价与最高价相同，且只有一个投标人在上市截止日期后报价，土地将按起价出售；如果两个以上的投标人报价并申请参加抽奖，在挂牌截止时间后，他们可以在规定时间内完成资格审查并参加现场抽奖确定投标人。

《操作规程》规定，在网上挂牌期间，竞买人只能进行一次有效报价，且报价不得超过一个提价幅度，第一个竞买人只能按起价报价。在网上竞价期间，竞价者每次只能加价一次。投标人必须在网上挂牌期间进行有效报价，才有资格投标和申请抽签。如果有效报价在网上挂牌期间达到最高价，未获得有效报价的投标人可以在挂牌截止时间前以最高价申请摇号资格作为有效报价。

目的:表明调控的决心，确保市场的需要

市国土资源局相关负责人告诉记者，《操作规程》的颁布表明了长沙市委、市政府调控房价的决心。通过采用“限定房价+竞争性地价+彩票”的新土地交易规则，政府将部分土地收益收益给人民，并要求土地竞标者获得土地，开发建设的住宅商品房只能以政府限定的房价出售。“政府通过限售房来调控住宅商品房市场，从而稳定了购房者的预期，抑制了房地产市场的投机行为。”负责人说。

"避免高房价，稳定房地产市场和房价，更好地保护急需的需求."上述负责人表示，根据长沙市房地产市场精细化监管的要求，对住宅商品房进行分类监管，将住宅商品房销售市场分为高端改善型、中端按需型和低端保证型。《操作规程》主要针对长沙市中端住宅商品房的需求市场。通过限制住宅销售价格和最高土地拍卖价格，它确保有足够的土地供应，只需要住宅商品房，确保买家谁只需要住房可以购买和负担得起的住房；高端改进型住宅商品房按照市场需求尊重市场规律，土地由市场自由拍卖，政府通过财税政策进行调控；低端经济适用房主要通过廉租房等经济适用房政策解决。

限制:同一个公司的下属企业不得参与投标

市国土资源局有关负责人表示，按照边试边完善的原则，将按照《操作规程》选择一定数量的纯住宅用地上市出售。

记者了解到，试点地块的房屋销售价格由发展改革部门根据2016年10月长沙市五区的平均房屋销售价格和当前的房屋销售价格综合确定，确保房屋销售价格保持在合理的范围内。根据试点地块，住房建设部门估算住宅商品房的开发成本(包括一定的利润)。国土部门根据房屋销售价格和开发成本确定土地拍卖的最高价格。公共资源交易中心负责组织土地网上挂牌出售。如果两个以上的投标人提供最高价格的土地，他们将转向现场抽签来确定土地投标人。为了限制一个投标人同时组织多个关联企业，在投标人资格审查中，除了加强投标保证金审查外，同一公司的关联企业不得参与土地招标。

为保证项目开发质量，土地投标人在获得土地后将无法调整规划，必须严格按照城市规划进行开发建设。城乡规划部门在审批项目规划方案时应加强监督和指导，确保项目具备与房价和地价相匹配的质量和基本配套设施。根据规定，住房和建设部门确定了住房的户型和面积以及开发商的自住比例，提出了住宅建筑精装修的要求和预制建筑的比例，同时加强了工程施工质量的监督，确保了限价住房的质量。

为了保护房屋销售价格，在土地上市前，房屋销售价格在上市公告中有明确规定。土地竞买人取得土地后，土地部门将房屋销售价格作为出让条件写入土地出让合同；项目竣工后，住房建设部门应当按照土地出让合同约定的销售价格办理房屋销售审批，相关部门应当按照有关规定对购房人的资格进行验证。

“试点‘限价+竞价+抽签’是近期加强长沙房地产市场监管的需要。今后，将根据长沙房地产市场的情况，酌情确定土地上市交易方式。”市国土资源局相关负责人表示。

长沙市住宅用地“限定房价和竞争性地价”试点操作规程(试行)

根据《住房和城乡建设部关于近期加强住房和土地供应管理和调控的通知》(〔2017〕80号)和《长沙市国有建设用地使用权网上挂牌出让规则》(常〔2013〕21号)，结合我市实际情况，制定本补充规定。

一.适用范围

本办法仅适用于市土地管理委员会确定的住宅用地“限定房价和竞争性地价”试点地块。

二是设定住宅销售价格

市国土资源局和湘江新区土地规划局委托土地评估公司对挂牌地块的销售价格进行评估，确定挂牌地块的销售价格，送国家发展和改革委员会审查，并报市土地委员会批准。

第三，设定发展模式

市住房和城乡建设委员会对项目自持比例、预制建筑比例和预制装配率以及是否需要精装修提出具体要求，并报土地委员会批准。

第四，设定包裹交易挂牌和转让的最高价格

市国土资源局和湘江新区土地规划局分别根据市发展和改革委员会审核的房屋销售价格和市住房建设委员会提供的房屋开发成本，按照不超过150%的土地挂牌起始价，综合制定土地交易最高限价，并报市土地委员会批准。

五、调整网上挂牌期限和竞价期限报价规则

1.将住宅销售价格写入挂牌公告并公示，将土地交易最高价格纳入挂牌交易系统。

2.如果交易的起价与最高价相同，且只有一个投标人在上市截止日期后报价，土地将按起价出售；如果两个以上的投标人报价并申请参加抽奖，在挂牌截止时间后，他们可以在规定时间内完成资格审查并参加现场抽奖确定投标人。

3.在网上挂牌期间，投标人只能进行一次有效报价，且报价不得超过涨价幅度。第一个投标人只能根据起始价报价。

4.在网上竞价期间，竞价者每次只能加价一次。

5.投标人必须在网上挂牌期间进行有效报价，才有资格投标和申请抽奖。

6.如果有效报价在网上挂牌期间达到最高价，未获得有效报价的投标人可以在挂牌截止时间前申请最高价摇号资格作为有效报价。

六、调整确认投标人的方式

1、当宗地投标未达到最高价格时，最高投标人即为土地投标人。

2.当投标价格达到最高价格时，如果没有人选择参加现场抽奖，则报价达到最高价格的投标人将赢得该包裹。

3.当投标价格达到最高限价时，如果只有一个投标人选择参加现场抽奖，该包裹将由投标人赢得。

4.当投标价格达到最高限价时，如果仍有两个或两个以上的投标人想继续投标，网上投标将停止，现场抽签产生中标人。

七、其他规定

1、土地竞买人取得土地后不得调整规划，必须严格按照土地出让合同规定的土地使用条件进行开发建设。

2、市建委应加强工程建设管理，严格控制预制房屋和精装修，确保工程质量。

3.房屋竣工后，房屋销售由市住房建设委员会根据土地出让合同约定的房屋销售价格进行审批。

4、试点操作规则(试行)未作规定的，按照《长沙市网上挂牌出让国有建设用地使用权规则》的规定执行。