九部门联合印发住房租赁政策 布局相关概念股

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近日，住房和城乡建设部等9个部门联合下发了《关于加快人口净流入大中城市住房租赁市场发展的通知》，要求人口净流入大中城市支持相关国有企业向住房租赁企业转型，鼓励民营机构和大型住房租赁企业发展。广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山和肇庆等12个城市是首批试点城市。

7月17日，广州市政府正式发布《广州市人民政府办公厅关于印发〈加快广州市住房租赁市场发展工作方案〉的通知》，加快租购两房体系建设，促进住房租赁市场快速发展。新出台的16项政策在多方面对房屋租赁给予了大力支持，如改商租房、入学、税收、水电等。

此外，日前，住房和城乡建设部负责人表示，将通过立法，明确租赁双方的权利和义务，保护双方的合法权益，建立稳定的租赁期限和租金制度，逐步使租房者在基本公共服务方面享有与购房者同等的待遇。

市场人士认为，房屋租赁政策的出台将有助于促进行业的健康发展。在政策扶持、大城市人口持续增长和消费升级的背景下，预计空未来将扩大中国租赁市场的规模，这将有利于在房地产中介和物业管理领域处于领先地位的企业。

相关概念股:

世界银行(002285，诊断股):在房地产服务方面处于领先地位，提高了福利的集中程度

上半年，业绩提高到30-50%，互联网和金融业务超出预期。公司宣布上半年归属于母亲的净利润约为2.6-3亿元，同比增长30-50%，远好于公司此前预测的0-30%的增长。公司披露业绩变化的原因如下:①互联网加的业务发展迅速，收入受到监管

该模式增长迅速，而毛利率逐年上升；②金融业务进展顺利，业绩好于预期。

a股房地产服务行业是领先的细分市场，五大业务正在蓬勃发展。该公司是中国第一家涉足a股的综合房地产服务提供商，在全球19个国家和中国172个城市拥有71家分支机构和服务机构。截至2016年底，公司各项业务持续增长:①经营场所

生产和贸易服务:销售超过50万台，销售额超过100亿的公司超过20家，销售额超过200亿的公司增加到9家；股票业务已在25个城市、168个社区和101家4s店开展；2互联网+:成功完成105个城市的服务布局，在全国范围内实施848个项目，实现收入同比增长近一倍；③资产管理:成功完成业务重组，形成咨询、工商物业运营和物业管理三大服务内容；4金融服务:升级开发12种信贷产品，满足8种场景下客户的需求，从单一产品向集成产品系统转型；⑤长期租赁公寓:业务增长迅速，已登陆20个城市。世界联合红浦的签约客房数量已超过全国2万间，基本覆盖了核心的一、二线城市。

祥云战略得到有效推进，“入口”、“场景”、“服务”三大领域继续延伸

截至2016年底，公司已经实施了以“服务、入口、开放、平台”为核心的“祥云战略”三年，三大领域得到了极大拓展。“入口”——1套新房交易:全国172个城市有1946个销售案例，覆盖150多万套新房；2股票社区:进入20个城市，布置168个社区管家网点；③公寓业务:在全国20个城市全面开展，签约2万多份，开业经营近5000家，客户超过1.5万人

建立连接；④工商物业:管理资产规模超过2500亿元，经营管理服务面积超过1000万平方米。“场景”(Scenario)——公司的核心资产，公司的业务场景已经从传统的新房案例(线下交易场景)逐步延伸到了工商地产管理和运营场景，如房联宝(o2o交易场景)、社区管家(股票交易和服务场景)、公寓商店、公寓开放平台、联合办公等。“服务”——世界联合房联宝(电子商务):已进入中国105个城市，拥有1000多个项目，连接了700多个开发商、50000多个中介商店、500000多个经纪人和100000多个商业客户。

2017年，长期租赁公寓的目标数量将是10万套，长期增值服务为100万套。根据3月29日的投资者关系表，该公司的长期租赁公寓是以“集中整体，适当集中”的方式发行的

实施展示策略。2017年的目标是20个城市，10万个合同，100万个长期目标，形成规模效应，有效叠加增值服务。参照日本标杆公司able，租金收入的差额仅占总收入的40%，其余60%的服务收入主要来自增值服务，这是公司未来的发展方向。

截至2016年底，公司前五大客户销售额占15%，客户包括恒大、万科、保利、华侨城等龙头企业。随着领先公司的市场集中度迅速提高，主要从事销售服务的世界银行将受益匪浅。预计17-18年每股收益为0.46/0.56元，市盈率为17.9/14.6倍

风险:如果房地产行业的调整幅度和政策控制的力度超出预期，公司的代理销售额将大幅下降。

北京城建(600266，临床单元):深入北京，致力于改革

该公司是北京城建集团旗下的房地产开发平台，实际控制人是北京市国有资产监督管理委员会，位列中国房地产上市公司100强。尽管该公司已走向全国布局，但其核心资产仍在北京。

北京的资源总是稀缺的，其发展的可持续性有望提高。2017年3月之后，北京市场明显降温。但是，由于二手房业主降价意愿较低，且新房创纪录价格尚未达到二手房最高成交价格，未来北京新房价格大幅下跌的可能性较低，存量资源仍然安全。同时，随着北京人口的缓解，特别是北京核心区的地位更加明确，我们相信老城区的棚改工作可能会加快，而郊区的自住需求可能会更加真实，从而保证企业发展的可持续性。此外，2017年北京市规划的土地供应规模远远大于2016年的实际水平，土地供应渠道更加多元化。已深入市场多年并在多元化项目开发方面有丰富经验的上市公司可能会从未来的市场变化中受益更多。

公司的杠杆是可控的，扩张是积极的。该公司的资本链相对安全，2016年底净负债率为54.8%，生息负债率为28.0%，均低于当时的行业平均水平。2016年，公司销售额同比增长50%以上，达到169亿元。同年，公司新增土地储备达到453万平方米。这也使得2016年成为公司获得最多土地的一年。然而，该公司没有得到土地王，也没有深入一些太偏远的三线城市。它积极扩张，但风险是可控的。

凯碧集团在棚改方面有着丰富的经验，并期待着王滩项目的推广。公司在北京积累了相当数量的土地资源，这意味着公司有一定的安全边际。同时，公司在北京有相当数量的一流开发项目，也有像动感花园这样的成功案例。目前，公司最大的看点是王滩的棚子改造。一方面，解除非资本职能的浪潮可以促进棚改的政策支持；另一方面，与集团合作推进棚改的模式可能有利于棚改的快速推进。王滩项目位于北京市中心，总建筑面积超过80万平方米。虽然目前的进展还不确定，但这是公司最重要的观点，也是公司未来模式复制的希望。

风险警告:房地产市场硬着陆的风险；棚改工程进度不确定的风险。

盈利预测和投资评级。目前，公司项目资源丰富，销售进展顺利，杠杆可控。公司在舍改领域有明确的观点，一些股权投资业务是对房地产开发业务的有益补充。我们不考虑王滩项目的贡献，公司2017/2018/2019年度盈利预测为1.03/1.18/1.34元/股，资产净值为18.23元/股。

[编辑:何晏]