肖磊：租购同权只是开始 楼市还有更劲爆的政策

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每个人都关注和忽视政策对市场形成的影响，关注政策是因为他们关心具体的政策法规是否关系到自己的切身利益，而忽视政策往往是因为他们对政策的实施不乐观。特别是在房地产市场，“过度调整、过度增长”的现象已经深入人心，人们可能会从战略上“轻视”房地产市场的各种政策。

但是，请注意，该政策不仅需要测试可行性，还需要测试决策者的意愿和决心，更重要的是，该政策的出发点是什么逻辑。过去，对房地产市场的监管被视为“短期政策”。如何建立房地产市场健康发展的“长效机制”，已经成为颠覆政策本身的行为。

许多重大的国内政策，越是少言寡语，越是含糊不清，实际上权力越大。房地产市场的长效机制可以参照以前的“反腐长效机制”等。话不多也不明确，但力量可能相当大。时下炒得最热的“租买权”只是在楼市长期机制下诞生的措施之一。

随着房地产市场长效机制的逐步实施，作为住房市场的最高管理机构，中国住房和城乡建设部(住房和城乡建设部)选择了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批住房租赁试点。

于是，7月18日，广州楼市爆发了一个大新闻。《关于印发加快广州市住房租赁市场发展工作方案的通知》已经发布在政府官方网站上。其中最重要的一项内容是，本市户籍的学龄儿童和青少年的子女、绿卡持有人和其他政策性贷款人的子女，以及来广州符合本市及其所在区入学学历要求的儿童，其监护人均在本市。如果没有自有住房，且监护人租房的地方是唯一居住地，且房屋租赁合同已登记备案，居住地所在区教育行政部门将安排就读义务教育阶段学校(含政府补助的私立学校学位)。具体规则由各区教育行政部门制定。(由市教育局牵头)

7月24日，上海第一批两批公开出售的租赁住房用地在上海土地交易市场挂牌出售。两块土地采用“只租不卖”的模式。项目完成后，将提供至少1897套出租住房。

同一天，武汉市住房保障和房屋管理局发布了《武汉市住房租赁市场培育和发展试点实施意见(征求意见稿)》。武汉试点出租和购买的权利相同，酒店和写字楼可以转换成出租房屋。

在过去的两天里，“租赁和购买同样的权利”的解释正在酝酿。一些分析师认为，其结果是，购房需求将会下降，租赁市场将会火爆，房价将会下跌，租金将会上涨，等等；也有分析认为“租购平等权”存在诸多不确定性，具体细节落实难度很大，租户一时难以保证。此外，如果租户的利益受到太多的保护，许多业主将不会愿意出租。毕竟，房租占整个房价的比例太低了。

讨论“租购平等权”对房价的影响是很有意义的，因为这是自1998年房地产市场改革以来的又一重要举措。如果中国的房地产市场在前20年主要是为了满足市场购买，那么将来可能有必要转向满足租赁。

事实上，在房地产市场的长期机制下，有两个比“租买同权”更重要的政策，如下图所示:

一是在金融上切断投机性房地产投机的阴沟暗渠；二是从财税上降低住房交易的财富增值效应。

事实上，“租者有其屋，买者有其屋”的政策能否落实，并不取决于政策本身，而是取决于刚才提到的两个因素。研究未来房价走势的关键因素是切断金融投机性房地产投机的阴沟，降低金融性住房交易带来的财富增值效应。

在过去的十年里，中国社会的贫富差距不断扩大，整个金融市场的大部分资源都流向了房地产市场。扩大贫富差距的一个重要因素是房价的过度上涨。对许多年轻人来说，提前一年买房子比奋斗十年要好。这种不正常的发展给中国社会的未来发展带来了许多不确定因素，甚至可能影响稳定。

然而，对于那些在房地产市场赚了很多钱的投资者来说，很难将他们所获得的利益转移出去，或者阻止投资者进一步持有房地产。因此，需要从根本上改变社会发展模式，从更加注重效率转向更加注重公平，这是所有政策决定的前提。注重公平的政策是将更多受益者的一部分转移给没有受益或受益太少的人。

为此，房地产市场必须解决两个问题。一是降低买家的投资回报。有两个具体措施。一是增加购买者的成本，如资本成本和时间成本。二是增加增值税。一般来说，“锁定”交易量和价格是目的。

通过“锁定”交易量，我们可以抑制更多资金流入房地产，“锁定”价格，以免造成更多的房地产持有人因过度恐慌而违约，进而影响整个金融体系。只有在那时,“租购平等权”才得到大力提倡，租赁市场的供应力量增加了，长期等待time/きだよ房价上涨出售的业主的想法被打消了，他们不得不租房子，因为没有房子的市场，即使房子可以出售，他们也要缴纳巨额税费，基本上不会出售。

对于租房者来说，政府的考虑是，一方面创造一个值得信赖的租房环境，减少无房者的恐慌和抱怨；另一方面，它将促进整个租赁市场形成稳定的财务现金流。因此，租金会转移给产权持有人，产权持有人会以还款的形式将租金偿还给银行，从而不会破坏整个房地产市场的资金链。

因此，从根本上讲，真正获得最大利益的不是出租人或租赁人，而是银行和整个金融系统，这取决于房地产市场。否则，更多的人会透支他们的信用购买房子，如果价格下跌，出租人会想尽一切办法出售房子，这是不愿意看到的政策水平。

最后，它补充说，如果目前的政策得到快速推进，开征财产税并非遥不可及。正因为实施了“租购平等权”，开征物业税的压力才会减轻，因为物业税最终会转嫁到租客身上，而在保障更多权利的前提下，租客对加租的容忍也会增加。

未来可能会有这样一个背景:房产所有者拼命偿还银行贷款，租房者拼命支付租金，而中国的银行和其他金融机构则避免了一场巨大的危机。不，甚至中国工商银行(601398)的股价也达到了十年来的新高。