万达半年报继续涨涨涨 文化发力地产瘦身

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7月6日上午，万达在自己的官方网站上发布了2017年上半年业绩报告，给人们留下最深刻印象的是数据不断上升，而且没有一个数据的完成率低于100%。万达的半年度报告至少向我们传达了一些信息:这家大象级别的公司仍在跳舞；这家自称执行力最强的公司继续履行他们的承诺；转化效果更加明显。随着文化的快速成长和房地产业的不断裁员，万达在王健林的带领下，继续沿着既定的转型之路狂奔。

一个

当房地产调控政策进入最严峻的一年时，几家房地产巨头一反常态地陷入了规模竞争。恒大喊出5000亿元的年销售业绩后，碧桂园愤怒地喊出6000亿元的销售目标。

一批住宅房地产开发商正在竞相开发，而率先完成改造的万达集团已开始建设一座城市。早在今年年初，王健林就在万达商业地产集团工作年会上提醒同事们，“我不太看重收入。”

王健林看重什么？这是万达商业地产利润结构的变化，即租金占净利润的比例增加。王健林提出了万达商业地产比卖房更难实现的目标。从2017年到2025年，租金将保持25%的年均增长率。

半年过去了，万达商业地产仍然在压力下超额完成了王健林的目标。根据万达集团刚刚发布的经营数据，今年上半年万达商业地产的租金收入为116.9亿元，是今年上半年计划的102.2%，同比增长34.3%，租金收缴率为100%。

万达商业地产的租金收入继续保持30%以上的高增长率和100%的收款率，这在全球房地产行业也是引人注目的。

二

事实上，自2016年以来，万达集团已停止计算销售收入，而只计算落入其口袋的运营收入。虽然后者的数字不如前者漂亮，但那些只是通道运营商的财务数字在过渡时期对万达来说已经失去了意义。

万达更关注其持有的资产以及这些资产能够产生的利润。更具体地说，应该是资产回报率。显然，如果我们从这个维度来看，追求规模是没有意义的，只有更高质量的资产才能产生更高的利润。

什么样的资产是优质资产？从万达的道路来看，一个是稳定，另一个是灵活。

王健林最初放弃住宅地产而转向商业地产，进而推动万达商业地产由地产向服务转型的主要原因是房地产行业受到宏观调控和货币政策的周期性波动的影响，这种周期性波动的后果是现金流不稳定和利润预期不确定。

去房地产化和轻资产化显然是最好的途径。为此，王健林年初提出了两个目标:第一，原则上，2020年后，他将不再从事重资产，所有的都是轻资产；第二，除了万达城的配套住宅楼外，万达原则上不会增加新的住宅开发。

从今年上半年的经营数据来看，这一目标正在加速成为现实。今年上半年，万达商业地产业务收入同比增长11.3%，远低于租金收入34.3%的增幅；同时，在今年上半年新开的12家万达广场中，万达只有3家自持物业，其余9家为轻资产；在新开发的26个万达广场项目中，都是轻资产项目。

至于为什么要改造轻资产？王健林的目的也很明确。首先，利润丰厚。“分成轻资产项目的租金具有较高的含金量，分成1美元7美分就是净利润”；其次，估值很高。“房地产的市盈率约为10倍，而商业租金的市盈率为30倍甚至40倍。”

三

资产回报率的简单公式是利润超过资产，那么轻资产是否一定意味着高资产回报率？不完全是。

今年上半年，万达集团1348.5亿元的收入为780.2亿元，占集团总收入的57.9%，比去年的55%增长了近3个百分点。仅在这3个百分点之后，万达集团除商业地产业务外，文化集团、金融集团和网络集团的业务增速均高于平均水平。正是在这些给商铺租赁业务带来客流、资金流和信息流的业务板块的配合下，万达集团才能在房地产业务收入增速下滑的同时继续保持高利润增长。

与经营了近30年的房地产业相比，这些新兴行业与高层建筑没有什么不同，保持高增长的难度可想而知。

然而，不同于传统房地产公司的“鸡血”营销文化，万达的业绩评价是严格的，但它强调科学合理。虽然高执行力是企业管理能力的核心体现，但更重要的是它能在结构设计中实现不同部门之间的相互赋权。

从数据中不难看出逻辑关系。截至今年6月30日，万达旗下的万达商业地产累计地产面积达3387万平方米。在物业面积不断扩大的基础上，万达商业上半年总客流达到14.6亿人次，无疑成为中国最大的线下交通平台；万达网络集团的活跃用户数也是在离线流量巨大的情况下达到1.91亿，其中飞凡通用户数达到8756万。

它基于线下和线上流量的互动，随着对文化、旅游和金融等客户需求的深入探索，万达不需要花费金钱在网络流量的积累上而牺牲传统的互联网平台。更有甚者，王健林要求飞凡通平台一年内实现盈利，三年内实现100多亿的利润。

未来，整个万达集团在租金、文化、金融、网络四个领域的收入将逐步平衡，这将成为支撑公司利润的四大支柱，完成万达集团的第四次战略转型。