[本地]专访业内人士：一场疫情对青岛商业地产的影响有多大？细微之处你不太

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2008年的春节注定让中国记住，我们刚刚经历了2019年“经济不确定性”带来的种种变化，迅速迎来了年初的第一个“黑天鹅”——新型冠状病毒疫情。

其中，零售业务无疑是此次疫情的重灾区之一，所以很多经营商业地产的房地产企业率先响应。1月28日，万达发布了减租政策。之后，万科、保利、龙湖等房地产企业陆续公布免租、减租政策，并宣布要和自己的租客共渡难关。在青岛，最近涌现了很多青岛的好房东！最近官方也公布了第一份名单【点击查看详情>；>。】

但是中国有句老话“救急不救穷”！减租只能算是紧急情况。这次疫情对青岛商业地产的影响有多大？青岛信息网房地产频道第一次采访了青岛商业地产业内人士李泉涛，与他畅谈了我市目前商业地产的真实情况-

【/s2/】问:疫情对青岛商业地产有什么影响？

【/s2/】李泉涛:【/s2/】疫情短期内肯定会扰乱青岛商业地产，但中长期内不会改变快速发展的趋势。

首先，商业地产项目的销售肯定会受到影响。近年来，青岛商业市场的新建和竣工面积一直处于下降趋势，商业房地产也开始出现负增长趋势。疫情的爆发，短期内会让青岛的商业地产项目销售更加困难。此外，商业地产的空购买率在短期内肯定会上升，但从长期来看，商业项目目前处于低点，因为这个人认为疫情对商业地产的影响不大。中长期来看，四五个月后大致会回到原来的市场水平。

第二，对于经营商业地产的房地产企业，短期利润会受到冲击，但中长期影响相对有限。首先，受整体销售环境影响，销量肯定会下降。还有一个就是各大商业集团，包括青岛的一些商业公司都是免租金的，这肯定会导致他的利润下降，短期内是毋庸置疑的。

但是青岛的商业地产现在已经进入了一个存量消化的时代，房地产企业已经在进行多元化快速的发展和布局，所以总体来说运营还是比较稳定的。因为疫情是短期的，但公司的战术布局是中长期的，所以我认为疫情对商业地产利润的影响是有限的。

第三，对零售业务的影响。对此我有以下看法:第一，对线下业务的短期影响是巨大的。目前青岛各大商场营业时间都有所减少，有的甚至关门大吉。其实开门意义不大，因为客流量已经出现了悬崖式的下降，对以餐厅、家长、孩子、酒店为代表的线下体验式业态影响很大。至于其他零售业务，包括服装在内的一些业务也受到了冲击，但都是短期的。

从中长期来看，个人意见对零售业务的影响最终会经历一个逐渐恢复的阶段。但是如果纵观全年，还是会受到大利润的影响，因为过去的时间弥补不了。比如电影院的春节档口，本来应该是占全年生意比例最大的。错过了就没了。所以虽然整体情况最终会随着疫情的结束而好转，但对现场的影响会持续整整一个季度甚至半年以上，零售业务业绩下滑是必然趋势。

但另一方面，线下业务受到了影响，线上业务也迎来了很多机会。这也将加快商业模式的转变，包括无人餐饮、无人配送和高科技领域，所有这些都可能借此机会迎来强劲的崛起。

第四，社区商业可能会带来新的机遇。在这一波疫情下，人们为了防止疫情传播，不敢去很远的地方。所以需要就近购买一些生活用品，对于社区经营和社区商业是一种助推。

【/s2/】问:目前免租金商业地产在青岛的落地情况如何？

【/s2/】李泉涛:【/s2/】目前青岛所有商业项目都有小幅减租。

首先是国内外的小商业集团，青岛的小商业项目。比如凯德置地的凯德广场，华润的万象城，新城的五岳广场，李沧城阳的胶州即墨宝龙广场，青岛万达的几个万达广场，包括永旺的嘉士奇等。这些商业集团已经在1月底或2月初发布了减租政策。

其次，青岛本地一些有代表性的公司，比如海都集团，大翁，海博家园，都给商家提供一个半月到一个月的租金减免。

第三，一个小个体户的地方，一个小“青岛好房东”也会给它的租客一些救济，特别是那些租期比时间长，企业品牌更好的租客。为了让他们继续运营，他们必须给出一些政策。为了维护自己的“优质客户”，大家都是真诚的。

【/s2/】问:苏州、广州、深圳相继出台了一些免租金政策。青岛会出台相关政策法规吗？

李泉涛:从全国来看，苏州、深圳等已出台免租金政策的城市，也是国资管理委员会、中介协会、租赁协会等发出的倡议和呼吁。到政策法规规定，还没有城市出台。

但2月3日，青岛发布了《关于支持中小企业确保业务平稳快速发展的政策措施的通知》，其中有一条明确提到:“引诱降低小微公司租金价格。疫情期间，享受财政支持政策的国有、集体和小微公司创业载体应率先降低出租小微公司租金，鼓励其他民营小微公司载体降低租户租金。”

从我个人的分析来看，享受到金融支持政策的小微公司的业务载体是越来越多的孵化器空房，还有一点联合办公空间，在整个庞大的租赁公司中所占的比例非常小，即使是免租，也免租一段时间，相对来说比较小。目前，政府制定免租金政策并不容易。但如果疫情在某一季度没有得到有效控制，或者会影响到第二季度，那么后续的政策就不好预测了。但目前如果疫情能在2月底或第一季度结束，公司即将发布的免租金政策可能相对较小。

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