[本地]今年是青岛文旅地产投资元年？！买房客：本地人和外地投资者各占一半

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过去的2019年被认为是中国“文化旅游融合的第一年”。总理在2019年政府就业报告中决定:“旅游业的快速发展和扩张是促进形成强大国内市场和不断释放内需潜力的重要措施。一个。”在青岛楼市，2000年是大型文化旅游项目集中兴起的一年。

今年真的可以看到一些早期的文化旅游项目开花结果，在周边板块的快速发展中起到引领作用。比如位于西海岸新区的融创公园，自2000年开业以来一直广受欢迎，并迅速发展成为山东省最大的室内公园；还有即墨古城项目，位于即墨区旧城核心。作为青岛历史文化的源头，它逐渐显示出强大的内在活力，成为当地文化旅游的新引擎。有了祝雨在前面，业内有人开始说2008年将是青岛楼市投资文化旅游地产的第一年。

那么，青岛的文化旅游产业现状如何？谁在投资这样的项目？这些投资的收入来源是什么？记者首次采访了青岛有代表性的文化旅游项目和买家，听取了他们的回答。

现状:亲子主题公园抢占旅游资源

以红瓦绿树碧海蓝天，青岛一直以丰富的旅游资源吸引着来自世界各地的客人，成为国内外知名的旅游城市。青岛在文化旅游一体化的快速发展中具有天然的特色，青岛的文化旅游产业也在寻求更大的快速发展。参照今年市场上著名的文化旅游项目，胶州市恒大水世界项目应该算是其中之一。

恒大水世界项目沙盘

“该项目不仅包括娱乐休闲等世界级的文化旅游设施，还包括住宅部分，计划于今年7月后开放。”近日，记者从南京路恒大水世界售楼处了解到，恒大水世界项目目前项目处于客户储备前期，项目北部两块地块为住宅，建筑面积从80多套公寓到140套公寓、三套大户型不等，各种户型和文化旅游业态吸引了众多买家的目光。

从前来咨询和投资的准客户来看，本地人和外来投资者各占50%，他们最关心的问题主要集中在水世界配套设施的交付时间、一期住宅项目的房价和住宅租金利润上。这里的项目负责人告诉记者，随着成本升级和中国父母意识的改变，带孩子旅游已经成为促进父母与孩子沟通、从他们那里获得教育和娱乐的最重要形式之一，亲子主题公园抢占旅游资源的势头明显。青岛是中国领先的沿海旅游度假城市，青岛文化旅游项目的快速发展自然成为企业战术布局的重要一翼。

其实青岛有很多成功的文化旅游项目。从世界闻名的西海岸新区东方影都到古镇文化丰富的即墨古城，开发商们都抓住了自然人文景观，涌现出大量不同主题的文化旅游地产项目，如海景部、温泉部、古镇部等，地产物业得到了升值，形成了强大的消费吸引力。正因为如此，文化旅游地产的本质还是离不开旅游。

当地人和外国投资者平分秋色

“吕雯房地产已经成为房地产领域的一个新方向。这种发展模式在中国有很大的投资价值，特别是在经济快速发展的城市。”张先生从事建筑工作几十年了。由于职业的特殊性，他经常出国旅游，有时会在外地呆上两三年。因为常年生活在不同的城市，关注各地房地产的快速发展，投资买房成了他这几年积累的爱好，也因为见多识广，眼光精准，在微信朋友圈影响力很大。张先生告诉记者，一个好的文化旅游房地产不仅可以兼顾自住和娱乐，还可以从投资中获利。

恒大青岛北顶子湾项目

持和张先生一样态度的人不在少数。王芳是青岛人，她的家乡是胶州。目前，她在一家房地产公司工作。卖房是她自己的工作。对于房地产的升值潜力，她有自己的一套衡量标准。她告诉记者，青岛郊区这两年的快速发展很猛。这种快速的发展势头甚至延伸到了距离青岛不远的丁子湾等地区。郊区楼市逐渐与主城融合，尤其是借助地铁和大型规划项目。

记者走访发现，目前，市场上对文化旅游房地产最关注的是来青岛的当地人和外国投资者。其中当地人多以投资为主，注重周边设施和人文居住环境；外国投资者对房价的关注度最高。由此可见，吕雯地产毕竟逃不过区位和价格的cp。

行业:投资项目最重要的是看融资

文化旅游地产的运营很大程度上可以借鉴地产的商业模式。在中国房地产业盛行的20多年里，随着文化旅游房地产的快速发展，从营销中获得的经验和教训可以作为宝贵的财富。

业内人士认为，优秀的文化旅游房地产离不开良好的运营，漫长的开发周期将使房地产企业的资金链面临巨大压力。因此，当面临旅游第一或房地产第一的选择时，许多房地产企业会放弃追求最大升值的空，而选择房地产第一，从而迅速抽回资金。

业内人士还表示，吕雯房地产的利润来源是房地产销售；第二，旅游管理。房地产销售依附于旅游管理。旅游管理聚集人气，带动房地产销售。卖房可以快速提取资金，然后投资开发文化旅游项目。房地产业务利润率高，但间接价值创造的核心是旅游业务。优秀的文化旅游项目具有鲜明的文化特色、独特的产业和服务，能够很好的带动配套房的销售。

【/s2/】投资文化旅游地产项目需要注意什么？[/s2/]

那么作为普通购房者或者投资者，投资文化旅游地产项目需要注意什么呢？记者还为此专门咨询了行业。

首先要依托文化旅游项目。比如前不久恒大在青岛北丁子湾布局的世纪文化城项目，是恒大旅游与恒大地产共同收购的土地，是一个专业的文化旅游项目。一是企业品牌响亮，项目主打产品恒大儿童世界落户项目范围。据说公园的规模是上海迪士尼的五倍。以这样的产品为基础，可以考虑未来可以吸引的人气。这些潜在的游客和

其次，我们需要看项目的融资情况，选择融资能力好的大型项目进行投资，因为融资能力强的项目可以快速形成运营现金流，有效促进其文化旅游板块的规划，保证其能够顺利通过前期培育。近日，有媒体报道称，已成功打造欢乐谷等多品牌文化旅游企业的大型央企华侨城集团进驻西海岸，将在朱晓山风景区打造国际旅游度假区。总投资预计达到300亿元。虽然项目还在进行中，但是单以资金实力和开发公司的背景，很多买家和租客已经开始为央企这个十亿美金的大项目算价格了。

第三，要重视景点门票的作用，要知道门票是稳定的现金流，是基础设施融资最重要的部分，这也是门票经济能够长期持续的原因。最后，还要看管理团队。如果没有成熟的管理模式，投资者不容易对项目进行价值评估，也不容易有稳定的预期。

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