济南新东站楼市冷热不均――高价盘遭冷落，低价盘受热捧

本篇文章2305字，读完约6分钟

◆经济先驱报记者王彦峰

下月初，济南新东站地区将举行大规模的土地拍卖，许多知名房地产企业都在密切关注此次土地拍卖的进展。

《经济导报》记者近日在新东站接受采访时了解到，在土地拍卖之前，济南东部的房地产市场依然火爆，15000元/平方米以下的楼盘依然缺货，而其他20000元/平方米左右的楼盘客户更少。

大规模的土壤拍卖吸引了业界的关注

25日，《经济导报》记者驱车前往叶公北路以北、开元路以西的小张马村。拆迁后的农村景象:到处都是建筑的废墟，大片的野草在寒风中摇曳，偶尔还能看到一两个荒地上开发的麦田。

这片不起眼的土地正吸引着济南地产界所有人的目光——土地拍卖将于下月初在这里举行。

这片土地东北3.5公里处是一个大型建筑工地，工人们忙得不可开交。济南新东站正在建设中。根据计划，新东站将于明年年底投入使用。它是济南最大的高铁枢纽，规模是济南西站的两倍。新东站也是一个综合枢纽，不仅可以通达济青高速铁路和石济客运列车，还可以通达地铁和城际铁路，乘地铁可以很方便地到达济南姚强国际机场。可以说，去天地是非常方便的。

新东站范围从北至庆忌高速公路，东至环城高速公路，南至吉焦铁路，西至大辛庄。该区域分为核心区、张马区、天元新城、球墨铸铁厂区等。其中，张马地区的土地将于下月初进行拍卖。

新东站地区的规划和即将到来的土地拍卖引起了房地产界的关注。24日，新东站规划建设座谈会在济南召开。济南众多国内大型房地产企业的领导出席了座谈会，包括济南万科总经理、济南中海房地产总经理、保利山东房地产集团总经理、绿城集团山东区域总经理、济南中铁房地产董事长、仁恒置地集团山东公司总经理、中良房地产集团浙广区域董事长等。此外，世茂地产、招商局地产、万达吕雯、钟君地产、金茂地产、龙湖地产、融创地产、R&F地产、金地(600383)、广州越秀、合昌地产等房地产企业相关负责人也出席了会议。

研讨会上发布了一些重要信息。如新东站区的老工业企业已基本搬迁，济钢、苏珊、球墨铸铁厂等。已经停产或搬迁，到时候该地区的所有工厂将在明年下半年关闭。这个地区将远离污染；新东站区将建设占地1000亩的白泉湿地公园，并建设白泉-华山景观廊道。一些开发商也表达了对新东站的热爱。中梁地产集团浙广地区董事长蔡表示，新东站的规划将加快中梁地产登陆济南的步伐，中梁地产将把济南作为未来发展的重点城市。

冰与火的融合

新东站即将进行的土地拍卖引起了广泛关注，那么目前其周围的房地产市场又如何呢？

25日，《经济导报》记者来到位于叶公北路北侧的菲利普大厦。待售房屋105-143平方米，均为精装修产品，价格约18000-20000元/平方米。

当《经济先驱报》的记者刚从菲利普大厦的销售办公室出来时，一位坐在电动汽车上的大姐热情地向他打招呼，说:“先生，你看到房子了吗？是否要转到其他属性查看？”她向记者推荐了另外两栋楼，一栋价格约为18000元/平方米，另一栋价格约为15000元/平方米，都是精装修产品。"那两个更便宜，你想看看吗？"当记者问有没有更便宜的，她回答说更便宜的已经没有存货了，而且大部分都是一开张就清仓了。

《经济导报》记者随后去了开元路东侧的新城？香溢兰亭销售处。本月初，房地产市场出现了产品促销。当时，住宅的平均售价约为12600-12800元/平方米，但一直缺货。“暂时没有住宅销售，只有商店卖。如果你想买房子，你需要去明年初。”房产顾问王桂蕾对前来看房的人说。

在凤凰路东侧的田弘万象新田售楼处，今年8月底，该物业增加了产品，高层住宅价格约为12000-13000元/平方米，但目前该物业不出售。

此外，在东环高速公路外的唐野地区，15000元/平方米的房子仍然卖得很好。11月24日，唐冶绿地城项目正式开工。《经济先驱报》记者了解到，这次推出了400多套，但有800多批潜在买家进入售楼处挑选房子，最终当天大部分产品都售出了。此外，龙湖春江月明也在当天推出了200多套套房，销售情况良好。

警惕市场的“无市场价格”

济南市民贾24日刚刚在格林兰市买了一套房子。在二环路内工作，他不得不在东环路外买房子。“在二环路以内，很多房子的平均价格已经超过了20，000，这实在是太贵了。相对来说，唐烨的房子虽然也涨了不少，但还是可以跳楼的，所以我在这里买了一套房子。”他告诉《经济先驱报》记者。

济南房地产市场近一两个月来有所下降，开盘时售房率明显下降。在负责东部某楼盘销售的李经理看来，最主要的原因是他买不起。“许多人来看房子，看到他们想买，但现在的问题是他们买不起，有效客户的数量正在减少。”李经理说道。

《经济导报》记者注意到，许多业内人士对新东站即将进行的土地拍卖有更高的期望。在8月份的唐野土地拍卖中，大部分住宅用地的实际土地成本超过13000元/平方米，业内预测未来开发商的住宅总成本将达到18000元/平方米以上，这也是目前周边楼市火爆的一个重要原因。新东站此次土地转让的最终成交价格是否会相对较高，这将刺激周边的房地产市场？

合肥辉煌山东分公司副总经理徐传明对《经济导报》记者进行了分析。从区位分析来看，新东站出让的土地优于唐冶地区前期出让的土地；在不断的调控下，特别是房地产行业的金融信贷收紧，一些开发商“缺钱”，这可能会给土地市场降温，但即使降温，也不会比唐业的价格低多少。

据《经济导报》记者询问，自今年下半年以来，济南出售的许多土地楼层的实际成本相对较高，当这些土地上建造的房屋明年上市时，它们的价格可能会达到一个新的高度。然而，随着价格的上涨，一些买家变得“买不起”，有必要对明年的需求能否支撑市场打个大问号。