“特色小镇”成房产开发新宠 齐河等济南周边县市此类项目纷纷落地，购房者

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◆经济先驱报记者王彦峰

保利还将在德州市齐河县开发一个名为保利医疗保健镇的“小城镇”项目，这是齐河最近推出的另一个“小城镇”项目。在接受《经济导报》记者采访时发现，齐河县靠近济南市的地区已经有几个“小城镇”项目在运作，如荣盛发展(002146)开发的温泉镇项目和绿城开发的安德湖镇项目。此外，一些“小城镇”已经在济阳和济南主城区周围的其他地方登陆。

“小城镇项目可以说是大城市需求和投资的溢出，现在对这类项目的投资正处于风口浪尖。但并非所有开发商都有实力开发此类项目，这需要更强的财务实力和运营能力。”几天前，济南的一位中层开发商告诉《经济导报》记者。

合肥辉煌山东分公司副总经理许传明对《经济导报》记者表示，小城镇项目的开发商需要一条长长的产业链，必要的配套条件和规划，以及强大的运营能力。

对于普通买家来说，济南周边小城镇的发展为每个人提供了新的选择。特别是随着城市轨道交通、城际铁路、高速铁路等交通设施的建设，一些大城市的周边交通越来越便利，这将为部分城市人口向郊区城镇转移提供条件。

齐河保利建设镇项目

16日，德州市齐河县签订了18个优质工程合同。此次签约中，一些大型知名企业，如财富500强企业安博物流，将投资1.4亿美元建设安博奇河国际物流园区项目；世界500强企业之一、中央企业中远物流集团将投资6亿元建设中远航运物流基地项目。保利房地产有限公司、天津田放投资有限公司、容晖房地产有限公司等房地产企业也在启和投资。

在房地产项目中，天津田放投资有限公司将投资14亿元建设一个集标志性建筑、五星级酒店(包括温泉公园)和特色商业街于一体的城市综合体项目，占地860亩；容晖地产将投资23亿元建设文化旅游温泉示范区。保利医疗保健城项目是最引人注目的。它由一家大型国有上市公司和一家大型央企保利房地产有限公司投资50亿元兴建，占地500亩。建设综合一流医院、星级酒店、中国红十字会养老机构、健康研发产业园和高标准老年配套设施。预计建成后，年经营收入将达到40亿元，税收收入不低于5000万元。

“小镇”越来越热了

除保利医疗保健镇外，齐河与济南交界地区还有其他几个镇项目。

在齐河黄河大桥到济南的入口处，一个由绿城建设的小镇项目已经准备就绪。《经济导报》记者日前在周边采访中注意到，在黄河大道以西、淇河309国道以北，有一块土地被围墙封锁，上面写着:永丰集团和绿城集团将合作打造一个特色城镇。走进围栏，一个巨大的湖出现在人们面前，这就是著名的安得湖(原名延泉湖)。

根据当地规划，将在安得湖周围建设一个休闲旅游度假区，主要建设内容包括住宅、文化、娱乐、酒店度假、体育和娱乐等。总投资将达到100亿元。目前，该项目的部分土地已经出售。据《经济导报》记者报道，从2016年底至今，安得湖畔至少已售出三批土地，售出面积分别为5.98公顷、4.39公顷和10.14公顷，容积率上限分别为1.2、1.8和1.5。换句话说，这里的未来是低密度产品。这批土地的退市人是绿城集团的合伙人永丰集团下属的延泉湖投资发展有限公司。

此外，在黄河以北的济南绕城高速公路胶宾里交叉口，另一个城镇项目也在运营中，这就是荣盛开发的淇河温泉镇项目。

荣盛房地产的一位中层人士告诉《经济导报》记者，启和温泉城项目是在原国家高尔夫项目的基础上，依托当地的温泉、地热、高尔夫球场等自然资源，建设一个集休闲度假、保健、民俗商贸、创意产业、生活居住于一体的大型城镇项目。项目总面积约6700亩，总投资约300亿元。目前，荣盛已经完成了对郭克高尔夫项目的收购，赢得了6块土地。

据公开信息，今年10月，荣盛在淇河流域收购了6块住宅用地，总用地面积476.6亩，规划总建筑面积约50万平方米。这六块地都在郭克高尔夫项目附近，都是齐河温泉镇项目的土地。

对开发人员的实力要求高

除了齐河的几个小城镇项目，济南周围还有其他“小城镇”项目。例如，济阳县最近与万科签署了一份未来城市科技城项目的合同。该项目名为海辉智能住宅科技城，位于冀北经济开发区。建设内容主要包括智能制造中心、欧克玛智能工厂、梁家美智能照明、维迪奇智能工厂、生活万德智能家居工厂等一系列大型智能家居企业，并配套建设新老动能绿色永久性大型展览中心和五星级酒店。济阳县此前曾与山东连城房地产签订过冀北合同？智能城项目计划建设一个集制造业、R&D创意、配套服务和绿色生态为一体的现代特色城市工业综合体。

对于周围的许多小城镇项目，许传明分析说，城市的发展正在多个层面上展开，包括旧城区的改造、新城区的扩张以及城市人口向农村的反向流动。特别是在大城市周边，一些养老、医疗和文化旅游项目近年来蓬勃发展，反映了市场需求和趋势。

但同时，他认为开发商应该充分考虑小城镇项目的发展。“小城镇项目不同于在市区开发一个百万平方米的市场，也不同于在城市边缘开发一个全新的区域。此类项目需要一套独立的配套设施，以测试开发商的运营能力。”例如，许传明说，对于一些工业城镇项目，开发商必须有实力引进这些产业；另一个例子是一些养老项目，要求开发商引进医院、养老机构、商业设施等。它需要一个完整的链条，而不仅仅是建造房屋。

前述中层开发商分析了《经济导报》记者，称小城镇项目不仅仅是盖房子，还要引进产业和相关配套设施，而后者往往难度更大。城镇项目通常远离主要城市。如果没有行业的引进和开发商的支持，就会像房地产项目一样产生一系列的问题，这就是城镇项目与普通房地产项目的区别。