行业巨头纷纷快速布局 住房租赁市场呈现蓬勃发展势头

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京东出台了高调的房地产战略，阿里巴巴迅速布局全国房屋租赁市场，而连锁住宅已经吸引了大量年轻人入住...种种迹象表明，房屋租赁市场正在成为房地产行业的一个新的投资窗口。专家表示，住房租赁市场正在蓬勃发展，这将对中国房地产市场的监管和住房供应体系的完善产生积极影响。

互联网巨头们已经相继布局

10月24日，JD.com召开新闻发布会，正式宣布进入房地产市场，称开发商经营租赁业务并不容易，无论是住宅还是商业地产，这正是JD.com进入房地产市场的机会。

就在新闻发布会召开的前四天，北京市住房和城乡建设委员会网站公告显示，京东的子公司北京京东尚可信息技术有限公司成为北京市房屋租赁监管平台技术合作项目的入选单位。这意味着京东将成为北京住房租赁市场的支撑平台。

巧合的是，另一家互联网巨头阿里巴巴早在今年8月就与杭州市政府达成战略合作，在中国建立首个“智能房屋租赁平台”。协议达成50天后在平台上推出，支付宝上先后开通了上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、Xi和郑州的在线租赁服务。据估计，100万套公寓将“落户”支付宝。

传统房地产企业正虎视眈眈。近日，中国首只单一reits(房地产信托投资基金)――中联前海开元――保利地产(600048)中央企业租赁住房专项资产支持计划获上海证券交易所批准。保利地产董事长宋广菊表示，保利租房reits项目将成为保利集团打造“一主两翼”业务布局的战略资本工具，从而积极探索住房租赁市场的金融创新。

与此同时，万科、龙湖、远洋、徐汇等行业的领先开发商纷纷选择通过自建团队或合作进入长期租赁公寓领域，并积极布局；自由连锁住宅、魔方公寓、青年交流、蘑菇公寓……各种长期租赁公寓品牌如雨后春笋般涌现。

市场规模超过4万亿元

各行各业的资本纷纷涌入住房租赁领域，这首先得益于国家政策的大力推动。近年来，国务院和有关部委多次下发意见，鼓励加快培育和发展住房租赁市场。早在去年6月，国务院办公厅就发布了《关于加快培育和发展房屋租赁市场的若干意见》，明确提出到2020年，将基本形成供应商多元化、业务服务规范化、租赁关系稳定化的房屋租赁市场体系。其中，发展房屋租赁企业被置于培育市场供给主体的首要位置。

今年7月，住房和城乡建设部等9个部门联合下发通知，加快12个重点城市的租赁住房建设，培育和发展租赁住房市场。在政策的引导下，许多地方开始建立房屋租赁监管平台，杜绝了假房、黑中介等问题。此外，地方政策继续跟进，从供应、金融和金融方面给予支持。

据业内人士介绍，去年以来，国家根据本地情况和城市政策，采取了一系列房地产调控政策，房地产市场调控效果继续显现。但从长远来看，中国的住房供应体系应该得到改善。购租并举是深化住房制度改革的主要方向。当前加快住房租赁市场的发展意义重大，刻不容缓。该政策对房屋租赁的大力支持直接激活了市场。

与此同时，传统房地产开发业务的利润率正在下降，这也迫使企业寻求新的增长点。根据住房和城乡建设部的统计，中国城镇约有1.6亿人租房。围绕这些人群产生的住宿和生活消费是一个万亿美元的住房租赁市场。根据东方证券(600958)的研究，到2030年，国内租赁集团的数量将达到2.7亿，整个房地产租赁市场的规模将达到4.2万亿元。根据链家的报告，中国住房租赁市场的规模在2020年为1.6万亿元，2025年为1.9万亿元，2030年超过4万亿元。“面对如此大的蛋糕，对于企业来说，要积极布局和参与。”方正证券(601901)房地产首席研究员夏磊说。

市场供求之间有很大的差距

不平衡的租售比和限购政策也将促进住房租赁市场的发展。夏磊说，一方面是高房价，另一方面是租金增长率低于房价增长率。其结果是，买房和租房的成本差距越来越大，这直接反映在月供应量和月租金之间的差距越来越大。与两者相比，租房的意愿将会增强。

根据《2016年中国流动人口发展报告》的数据，截至2016年底，中国有2.45亿流动人口。假设70%的流动人口需要租房，占全国人口的12.5%。美国的租房人口占35%，英国的租房人口占37%，日本的租房人口占27%。出租人口的低比例将确保出租市场的未来增长。

夏磊透露，在一线城市，租房需求特别旺盛，但目前住房供应不足，市场供应方面存在缺口。以北京为例。截至2016年底，北京市常住人口约为2173万人，租房人口约占34%。最近的一项人口抽样调查显示，中国家庭平均规模为3.1人/户，大约需要238万套出租房。目前，北京约有150万套出租房，供需缺口约为1/3。

同时，目前中国房屋租赁市场约90%的房屋是由个人出租的，在一些国家一些成熟的房地产市场，专业租赁企业提供了约30%的房屋。如果个人出租比例过高，会带来住房质量差、政府监管难、黑中介猖獗、安全隐患大等问题。例如，集体租房和90平方米的房子可以容纳几十人，这带来了许多社会问题和安全隐患。

专家建议，要大力发展专业化的房屋租赁企业，充分发挥市场的作用，调动企业的积极性，通过租赁和购买筹集住房，提高房屋租赁企业的规模、集约化和专业化程度，形成大、中、小型房屋租赁企业协调发展的格局，满足不断增长的房屋租赁需求。(《经济日报》？中国经济网记者王雨辰)