李嘉诚抛售香港地标这只“母鸡”？他到底怎么想的

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来源|杠杆游戏作者|张

李超人又有一个大新闻。据报道，该物业资产以402亿港元的价格被转售，而长实在香港中环地标的所有权益均被出售。

据说，买方是一个由大陆石油系统机构领导的财团。如果消息属实，此次交易将成为香港商业楼宇的最高成交价格，与2016年传言的成交价格相比，此次销售价格上涨了约12.6%。

据公开信息显示，自2013年以来，李嘉诚已在内地和香港出售了逾670亿港元的资产，并在英国投资逾300亿英镑。

如果此次出售的传言属实，在过去四年中，在中央中心的交易将占中国所有出售资产价格的60%。此外，中环是香港的标志性建筑之一(写字楼)，如果交易完成，必然会让人深思。

如果中央中心被卖掉，李嘉诚“出走”的风暴肯定会重新开始！

观察李嘉诚先生出售的房地产资产，有一个有趣的现象，所有出售的房地产都是(待建的)。

在大陆，未开发的土地被用来赚钱，这就是所谓的土地投机，现在已经过时了。因此，李和soho中国基本上都是出售在内地已建或即将建的写字楼/商业地产，而不是直接低价高价出售。

事实上，“李嘉诚兑现了670亿离开？那是因为你不知道他在大陆节省了多少土地！据长江实业地产2017年年中报告，杠杆博弈计算，截至2017年6月底，仅李的土地储备就高达约1059.1万平方米(1.14亿平方英尺)。在香港，它还有557，000平方米(600万平方英尺)的土地储备。

为了方便俱乐部成员的核算，杠杆游戏注意事项:1平方米=10.7639平方英尺。

当然，这个土地储备不能与中国十大住房企业相提并论，中国有几千万、几亿和两亿平方米。但是毫无疑问，2000万平方米的房子可以发展到这个规模。这个值多少钱，你可以计算一下。

值得注意的是，这片狭长而坚实的土地基本上集中在中国主要一、二线城市的核心区域。今天，这些地方的房价很高，你知道。长实地产在很多年前基本上占有了这些土地。

换句话说，如果可以的话，不要搞开发，到时候直接高价卖地。长寿不仅可以使自己少资本化，而且更容易赚钱。

当然，如果我们这样做，它不仅会被禁止。李嘉诚“出走”的“证据”更加明显。

有趣的是，以高价出售土地是不可能的，但是有很多人以低价出售土地。不仅是中小开发商，还有巨头——万达不想赚钱，有其他计划，还是有隐藏的感情？或者说，王老板和李也有一些类似的考虑。

无论如何，在香港，并不缺钱，价格高，等待价格，等待一年再溢价出售，而香港的标志性写字楼仍然出售，无论是真诚做生意和赚钱，或总是有其他原因。

你说什么？无论如何，只要你这样做，持续的风暴肯定会再次发生。

在过去20年，香港的人均本地生产总值由27，000美元增至约45，000美元，与美国相若，并远高于我们。应该说，香港取得了巨大的经济成就。

不过，你会发现，即使有些方面没有提及，但只是从经济角度来看，香港的角色已经巩固，没有甚么改变。也许这是成熟经济体的规律。然而，拥有14亿人口的祖国实际上可以做得更多。

另一方面，香港似乎对中介的作用感到满意。不仅房价高得吓人，而且经济也不景气，城市命运也在计划之中。有什么命运吗？至少，中国大陆在高科技和风险投资领域取得了前所未有的进步。

因此，当大老板出售香港资产时，他们往往会制造事端。大背景是城市经济的命运，这让人们担忧。

长实地产办公楼等投资物业回报丰厚，占其利润的三分之一，出售是非常矛盾的

虽然香港的命运令人担忧，但目前香港核心写字楼的收入与内地大部分写字楼不同，实际上是比较高的。

此前，杠杆游戏只是分析了2017年房地产中期报告。截至2017年6月30日，公司总收入为298.63亿港元，其中股东应占未审计利润为144.1亿港元，同比增长67%。

特别值得注意的是，长江地产的净投资财产税为49.3亿港元。主要是由于中环高品质写字楼的价值不断上升。

图1。长实地产2017年上半年利润图表来源|长实地产2017年中期报告

戴德梁行的报告显示，2017年第三季度，香港中环的写字楼租金继续创下新高，达到每月每平方英尺126.6港元(约每月每平方米1363港元)。

这个租金水平意味着，在香港中环(中环、上环和金钟)租一个100平方米的写字楼单位，每月平均租金为136，300港元，这也是自2008年第三季度以来的最高水平。

当然，从今年上半年开始，增长速度已经放缓。相反，mainland China写字楼和商业物业的回报率一般都不理想。

即便是运营着最强大写字楼的soho中国，也比不上长寿地产。强迫潘石屹和张欣卖掉又卖掉:

6月26日，soho中国宣布将以35.73亿元人民币的价格出售上海虹口soho。此前，2016年7月底，该公司将上海soho Century Plaza的32.97亿元股份出售给国华人寿。

7月4日，soho中国再次宣布将出售两个项目，北京光华路的soho2和上海Ling/きだよ.的SOHO 0这离soho中国出售上海虹口项目还不到十天。

算上2014年出售的soho静安、海伦项目和凌空soho的股票，以及2015年出售的外滩项目。在过去的三年里，soho中国已经兑现了200多亿元。

如果加上北京光华路的soho2和上海凌空soho的SOHO 2出售，据说这两个项目也可以卖100亿元。那么，soho中国的现金总额至少超过300亿元。

Soho中国并不比万达和昌石差，也不比任何出售大陆资产的人差。毕竟，soho中国出售的是内地资产，这与李之前出售内地资产的做法是一样的，可能有着相同但不言而喻的逻辑。

但香港毕竟不同。如上所述，香港的写字楼租金仍然不错，市场的稳定性也更有保障。毕竟，香港是常氏的老巢。那么，李嘉诚先生再次被告知出售香港中环中心，这是真是假？

如果是真的，这可能表明他确实有自己的考虑。事实上，不管写字楼的收入有多高，在一次性兑现数百亿美元之前，都必须经受住诱惑。毕竟，如果你把它用于商业，要花多长时间才能获得数百亿美元？

溢价出售可以减少不确定性。你可以等着看未来。

仅仅因为你今天“跑了”，并不意味着你将来不会回来

生意总是这样，买卖，所谓做生意。如上所述，李嘉诚先生在内地和香港的实际资产仍然很大，总额仍有数千亿。

今天溢价出售是明智的选择。即使有不确定性，留下的东西成本极低，暂时不适合销售。

每个时代都有属于那个时代的巨大财富。李老板和王老板的黄昏也是黎明新富崛起的黎明。高价出售而不赔钱是一种自我保护。

最近，杠杆游戏看到茅台的股价越来越高，卖得越来越贵，玩和认识郑智，酒是用来喝的，不是用来炒的。毕竟，茅台是国酒，还是国有酒。

与茅台相比，香港和Mainland China的房地产隐忧都显而易见。也许还有其他的担心。事实上，喝太多酒也是危险的。

今天，李已经到了这个年龄。在这种生活中，少留下遗憾，停止赌博，留下一个安全的包是可以理解的。

未来会回来吗？看看这些年，看看他眼中的下一个周期何时到来。