独家专访金科商业：鸣枪起跑后奋起的追赶者

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20日，金科在重庆发布了全新的商业标识和产品线。过去，很少提及商业地产业务的金科开始在这一领域做出巨大努力。与竞争对手成熟的商业运作相比，金科是比较晚的。(照片由主办方提供)

人民网(603000)重庆9月22日电(吴震国)成立20年的金科股份(000656，诊断股份)(000656.sz以下简称金科)，已经处于“弱冠”时代。今年，这家稳健的企业明显加快了发展速度，提出了未来三年销售额达到2000亿的增长目标。

然而，这家始于山城重庆的企业，在商业地产经营管理的业务能力方面，可能仍是刚刚经历重组的“新手”。

翻开《金科企业报告》，关于商业地产的业绩和收入的部分并不显著。与同级别的金科竞争对手相比，这显然处于劣势。

与龙湖地产(以下简称龙湖0960.hk)相比，龙湖地产2016年租金收入(不含税)为19亿元，同比增长35%，占总营业收入的3.5%，同比增长0.5个百分点。截至2016年底，龙湖已有21家商场开业，面积194万平方米，整体入住率达95%。此外，2017年龙湖将有五家商场开业，总建筑面积为64万平方米。据估计，到2020年，业务收入将达到50亿元。

特别是龙湖投资物业2016年毛利率达到74%，同比增长3.2个百分点。龙湖业务对企业收入的贡献越来越大，这将进一步提升企业的利润水平。

龙湖地产在商业领域领先金科几个位置是不争的事实。事实上，金科曾经是一个规模和规模都接近龙湖的企业。

在金科的竞争对手名单上，除了龙湖，还有职业球员万达、凯德兰德、华润等等。

金科似乎意识到了自己在商业地产运营方面的缺点和不足。金科商业发展计划已经制定并实施。凭借金科在房地产领域20年的积累，赢得这场“战争”的可能性仍然很高。

发布3条主要产品线

9月20日晚，刚刚进入秋天的重庆，夜景绚丽，霓虹灯在夜色中交替闪烁，繁华的景象从两江两岸荡漾开来。在两江交汇处北岸的重庆大剧院，一个名为“遇见美丽”的金科商业品牌发布和招商会在这里举行。

在金科20年的发展历史中，这应该是第一次专门为商业地产举办品牌发布会。全新的产品线定位和全新的标志形象让金科知道了它在商业领域的伟大举措。

根据不同商业项目的市场定位，金科划分为三条特色明显的产品线:梅林街、梅林交易所和梅林广场。

金科商业发布的三条产品线按照项目量和社区商业特征进行划分。其新项目的商业部分将由这三个产品线规则来定位和命名。(吴震国人民网/照片)

金科美邻里街被定义为“生活得恰到好处”，这是一个“门对门”的业务。步行5-10分钟即可到达，可满足家庭居民日常生活消费最基本的便利邻里中心。商业面积在3万平方米以下，辐射1-2公里，以亲和力和家庭化为促进因素。“该模式涵盖家庭和儿童餐饮、儿童娱乐、儿童教育和培训以及儿童零售。”

美国邻里交易所的成交量定义高于美国邻里街。它是一个复合生活中心，主要满足核心圈居民的生活消费，注重休闲娱乐。这种业务的规模约为30-10万平方米，辐射周边5公里以内的客户，主要由健康、娱乐、餐饮和文化特色组成。“以生活质量为提升因素，创造多彩生活。房子买了，但生活没有。”商业中心总经理杨说，这条商业线是为了让消费者不要停止生活，而是要把他们的生活提高到一个更高的水平。“关注白领的生活需求。”

金科美周边广场是一个综合性的区域中心，能够满足核心圈居民生活、娱乐和社交的一站式需求。在这三条产品线中，美国的邻近广场拥有最高的成交量和档次，是由大中型商场、专业商店、写字楼、公寓、酒店、商业主题建筑和商业街组成的城市区域综合体。

“商业容量超过10万平方米，辐射达5公里以上。美丽社区广场以娱乐社会化为推广元素，涵盖大型超市、电影院、知名连锁餐厅、儿童娱乐场、品牌零售店、天然健康俱乐部等综合业态。”杨说，美国附近的广场呈现出以场景为基础的生活方式。

同时，会议带来了全新的金科商业视觉形象，用黄、绿、橙、蓝、红组成的圆圈，象征着金科商业的不同内涵。

虽然金科在过去的20年中积累了近500万平方米的商业地产开发经验，但与长期拥有成熟商业地产品牌的竞争对手相比，金科地产在整体经营理念上是一个彻头彻尾的“后来者”。

从社区业务中切入

在业内，金科的高标准会议被视为金科在商业地产业务上努力的重要信号和象征。

尽管落后了，金科仍然站在起跑线的前面。在下一场比赛中，金科需要全力以赴迎头赶上。在商业地产人才、经验、品牌等关键因素不占主导地位的前提下，需要付出更多的精力和投资。

杨在加入之前是龙湖实业的一员。新闻发布会后，她接受了《人民日报》记者的独家采访。面对金科商业的现状，她没有回避金科商业与同行之间的差距，包括她的前雇主。“龙湖、华润等企业已经在商业领域经营了很长时间。积累对于商业地产的经营和管理确实非常重要。”

不过，杨也很清楚对的商业信心。“金科已经建立了20年，有自己的经验。例如，金科研究的社区业务和销售导向业务都非常成熟。这是金科商业的独特优势。”

杨的信心来自于过去在住宅和商业配套项目上的经营和积累。金科集团执行副总裁方明富告诉记者，金科已进入全国52个城市，商业开发量高达487万平方米，涉及115个项目。

在金科超过1000亿元的资产背后，它覆盖了多达120万金科业主，这是金科商业未来最有可能直接面对的消费群体。这个基数不是一个小数字。

由于过去商业地产缺乏统一管理和专业化运作，金科商业地产的不足也同样突出。“缺乏系统梳理和资源整合，如何在市场的内在格局下找到突破口。”

为了避免被同行边缘化，为自己和团队设定了一个不同的发展点:从社区业务开始，逐步向一个可以聚合成新商业中心的大型商业项目迈进。

“社区经营能配合金科的发展方向，产品能很好地配合金科业主的生活需求。”杨表示，现阶段“匹配”对的业务非常重要。

“我们不触及核心商业区，不与商业区发生冲突，也不抢商场业务。”杨表示，更注重社区经营，考虑如何让居民留在家里消费。

中国工商联房地产商会商业地产研究会会长王永平说:“商业增长是偶然的，衰退是正常的。”他认为，在互联网的冲击下，中产阶级崛起后对商业有了更高的要求。“许多商业地产尚未适应，也没有好转。”

王永平表示，目前，国内商业地产运营中存在诸多问题，如创新乏力、质量差异低、缺乏社会粘性、整合服务不足等。“社区商业将向规模化、高档化和郊区化发展。”

然而，王永平坚信，尽管目前社区商业存在“分散销售、同质化、低端化等客观缺陷”，但未来仍将有巨大的市场。"社区商业本身具有高消费者重复率、高忠诚度和准确的客户群等优势."

他提醒业界，目前国内社区业务没有知名品牌和产品线，谁能抓住机遇，谁就能占领未来的制高点。

以杨为首的商界未来将把目光投向社会。“不要抓住固有的中央商务区，关心生活区的人是突破的关键。”

美国邻里交流项目于2018年首次登陆重庆

尽管产品线定位很明确，杨和她的团队仍然需要一个成熟的落地项目，以给予投资者和企业足够的信心。

"对投资者和消费者来说，这个概念很清楚，但总是模糊不清."杨经营商业地产多年，深知从网上到网下的重要性。面对理性的商业投资者，即使金科有一个品牌基础可以代言，它也需要成功的项目运作来增强他们对未来的信心和默契合作。

目前，金科的商业认可度提高了0/。“品牌商家对金科商圈的印象停留在房产销售阶段，很多大商家对刚刚起步的金科商圈持观望态度。”杨说，他希望通过经营项目、引进人才、改进经营理念和团队努力来改变商家的信心和认可度。

在此背景下，金科三大产品线之一的美国邻里交易所将率先登陆重庆大竹林区。该区域位于中高档城市的住宅区和现代工业基地。目前，常住人口超过15万，高新技术产业从业人员超过1万人。该地区未来人口将超过25万，人口基数很大。

新项目位于社区集中区，区内有多条主干道、双轨和公共交通，以创建一个向四面八方延伸的新城市中心。在杨的眼里，这是一个可以做成优质商业项目的胚胎。

一些商人与金科商业签订了合同。金科美的外汇产品将于2018年首次在重庆大竹林区亮相。这个项目的成功对金科的商业有着重要的意义。(吴震国人民网/照片)

据项目总经理唐琦介绍，惠达竹林项目在美国附近共有8层，包括6种主要业态:精品超市、超级影院、特色餐饮、时尚零售、体育健身、儿童娱乐。

唐琪透露，结合项目周边居民，通过前期规划和定位论证，结合目前新的商业运作规则，要求商业业态增加餐饮和儿童业态的比重，确保足够的客户来源和客户粘性。目前，永辉超市(601933)和万达影院等品牌已经达成落户意向，预计将于2018年正式开业。

毫无疑问，这个项目将是金科商业能够向商人、投资者和消费者展示的最快的作品。它在全新商业领域对金科的战略意义是不言而喻的。

杨告诉《人民日报》，改变在途项目的箱子名称和生产线仍需要时间和机会。“只要新收购的地块项目符合商业定位，就必须按照产品线进行划分。成熟的老项目的改变需要时间。”她说，金科的在途项目从开工到竣工的时间很短，很多项目之前已经向市场公示过。如果他们再次改变，他们需要在适当的时候进行干预。

金科目前有115个过境项目，需要尽快完成商业品牌和资源的全国整合和再传播。杨说，一些旧的在途项目可能会根据新的产品线进行调整，但大多数项目不会改变。

“会计”前提下的扩张

2017年，一贯稳健的金科提出实现年销售规模超过600亿，未来三年销售规模超过2000亿，迎来了全面转型提速期。

杨表示，虽然将在商业领域发挥实力，但它没有大规模扩张的野心。在她看来，金科商业不仅需要匹配市场和消费群体，还需要符合金科发展的逻辑。

"金科商业的定位必须首先与金科的发展相匹配."她说，加快发展金科住宅和商业是两码事。“业务需要与企业的核心发展需求和战略相匹配，但不能违背商业地产发展的内在逻辑。”杨说，这在过去经常被忽略。“例如，金科想要规模，而规模非常重要。然而，金科商业要在短期内实现大规模发展是不切实际的。”

“业务逻辑是不可逆转的。”

杨在业务未来发展步伐中多次提到“结算”这个关键词。

“控制地块的风险将在拿地时进行判断。例如，如果某些城市的商业容量太大，项目的商业容量太大，金科会慎重考虑。”杨说，不能盲目地为规模和扩张而射击。“但如果比例是社区业务，那就要在会计的前提下考虑。在重点布局的二线或准一线城市，会计核算仍是前提，商业资本的额度应充分考虑。”

她进一步指出，金科应该果断地增加好的商业地产资产的价值，并通过经营实现价值的增加，因为好的机会总是“转瞬即逝”。

“但持有业务的前提是在平衡整个企业和项目的资金和财务核算的前提下实现的。”杨表示，今后一定要稳健经营，“主要是配合企业的发展战略，如果不配合企业的现金流。它不必举行。”

金科的内部管理层非常重视商业地产业务。杨的绩效考核包括租金收取指标、投资率、入住率、开工率等硬性标准，并对项目前期的研发规划进行考核。

目前，关注地块项目、建设团队是杨及其团队首先需要培养的内在优势。在她三年的业务发展计划中，努力打造金科自己的商业品牌，实现商业管理品牌的输出是团队要实现的目标之一。

为了探索商业的黄金法则，我们非常渴望人才。杨向记者透露，目前需要推进梳理和整合，以加快人才吸纳能力，打造精品商务。

她承认，与同龄人相比，金科目前的商业人才储备处于低端。目前，如果现有的人才梯队与万达、华润、中粮、凯德和龙湖等商业运作成熟的竞争对手竞争，很难找到优势。

找到具体的发展方向，找到与基因相匹配的人才，实现战略的落地发展，是站在企业掌舵人杨面前的门槛。她所要面对的就是咬牙切齿。