贷款流向存乱象 消费贷进楼市症结在哪

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◆经济先驱报首席记者王彦峰在济南报道

“如果你买了房子，你不能支付首付。你能不能用家里的第一套房子申请住房贷款，并把贷款作为第二套房子的首付款？”近日，担心第二套房首付款的宋女士向《经济导报》记者提问。

抵押现有的房子然后借钱买房可靠吗？

《经济导报》记者了解到，在央行收缩房地产贷款的背景下，消费贷款和抵押贷款流入了房地产市场。今年前7个月，全国居民消费贷款增加了1万多亿元。然而，事实上，这不是一种顺从行为。住房贷款和消费贷款有明确的资金用途，贷款人如果挪用这些资金购房，将面临一定的政策风险和市场风险。

100多万英镑的首付使她有罪

“住房支付商业贷款，融资很舒适”。当宋女士在她的朋友圈里看到这样一则广告时，她突然灵机一动:买第二套房子的首付是应该的！

宋女士住在济南和平路东段的一个老社区。这是一个学区。该地区的支持学校是众所周知的，她的孩子将在另一年上小学，所以她没有计划在短期内搬出这里。然而，因为它是一个老住宅区，环境和财产是非常普遍的，它需要很多麻烦，每天停车。更重要的是，房子的面积太小，只有70平方米，但是有五个人住在那里，这真的很不方便。因此，她和丈夫正在考虑购买第二套房。

但是现在房子太贵了。“周围的房价是20，000元/平方米，稍微大一点的三个房间是两三百万元。”她向《经济导报》记者抱怨说，作为最后的手段，他们把注意力集中在济南二环路外的新建筑上。

经过一段时间的奔波，他们看中了奥林匹克体育中路的一处房产。“它还没有开业，但是房产顾问说价格预计在17000元/平方米左右。我们有一套105平方米的公寓，预计总房价将接近200万元。”宋女士说，目前她丈夫和她丈夫的月收入都在2万元左右，200万元的按揭还款压力不大。但问题是他们没有那么多首付。

根据现行政策，济南本地户籍居民购买第二套房的首付比例为60%，首付的房价总额200万元需要120万元。“当它满了的时候，我们家的可用资金只有60多万元，现在还是50多万元。”

" 120多万元的首付款在哪里？"15日，她在微信朋友圈里抱怨。没想到，一个朋友马上和她互动，推荐了一家大银行的商业广告。广告上写着:一站式房地产抵押贷款服务，个人通过房地产抵押获得综合信用额度，振兴房地产，满足企业融资需求。产品的贷款期限很长，可以循环使用，并在借款时偿还。

看到这一点，她“豁然开朗”:她还有一套房产，那么为什么不用第一套房产作为抵押呢？

首付比例越高，折扣越多

除了像宋女士这样付不起首付的人转向各种融资渠道外，很多付得起首付的人也在努力提高首付比例。因为，济南的一些开发商最近推出了首付比例越高越有利的活动。

宋女士收到上述房地产顾问发来的信息:该房地产的认购款为3万元，认购时间只有半天。买家需要预先将购物款存入卡中，然后只能刷卡。采用前需要进行验资。验资标准为第一套房50万元，第二套房100万元。在折扣方面，如果你支付30%的首付款，如果你支付40%到69%，你可以得到2%的折扣；如果你支付70%或更多，你可以得到3%的折扣；如果你支付60%的首付款，如果你支付70%或更多，你可以享受3%的折扣；一次性付款可享受4%的折扣。

此外，一些房地产推出了优先选房活动，使一些首付30%的客户无法用钱买房。《经济导报》记者了解到，本月8日，济南西部一处房产开盘，优先选择全额购房和60%首付款。最终，大部分首付30%的购房者没有选择房子，购房者与开发商发生了冲突。然而，这种情况并不是济南独有的，以前在许多房地产中都发生过。

一位开发商告诉《经济导报》记者，目前，全国都在收紧房地产贷款，而房地产抵押贷款的利率不仅在上升，而且支付速度缓慢，这增加了开发商的资金成本。为了迅速收回资金，一些开发商开展了诸如全额优先、优惠等活动。

一些非法资金流向房地产

在各种因素的驱动下，一些违规资金流入了房地产市场。

以上述住房贷款为例，它实际上是一种经营贷款，贷款只能用于商业。一位银行家告诉《经济先驱报》记者:“这种贷款期限很长，可能是二三十年。它只能用于业务操作。例如，如果你是一家公司的法定代表人、股东或实际控制人，如果你以自己的名义拥有一处房产，你可以在银行抵押，然后我们将借给你的公司。”根据有关规定，此类贷款不得用于个人购房。“它只能用于商业运作。赚钱时，不仅不可能贷款给个人或企业，而且直接贷款给企业的交易对手。例如，你的公司购买了30万元的原材料。现在你的公司资金不足。你的财产抵押后，我们会直接把钱寄给原材料供应商。”即便如此，在实践中，一些银行经营者会有意或无意地纵容将资金返还给个人账户。

除了住房贷款，各种消费贷款也流向房地产市场。消费贷款一般面向消费者，用于购买耐用消费品，也可用于家庭装修和家具购买。贷款金额大多在30万至50万英镑之间。“在实践中，消费者贷款的大部分用途都是有偏见的，例如将贷款投资于自己的企业或购买房屋，这是常见的情况。一些大型国有银行在审查消费贷款时将更加严格，但一些中小银行在审查资金使用方面并不严格。”上述银行家告诉《经济先驱报》记者。

除了从银行流向房地产的资金之外，监管从小额信贷公司和p2p平台流向房地产的资金更加困难。“这类基金的成本相对较高，基金用户必须尽其所能。”银行家警告说。

整改行动已经开始

上层已经注意到住房贷款和消费贷款流向房地产的相关风险。

根据央行的数据，今年前7个月，全国新增中长期贷款(主要是住房抵押贷款)仅为1771亿元。去年前七个月，这个数字是2.83万亿元。尽管新住房抵押贷款大幅下降，但消费贷款却大幅增加。根据wind Information的数据，今年前7个月，全国居民新增消费短期贷款达到1.06万亿元，同比增长7137亿元。去年，新增短期消费贷款总额仅为8305亿元，今年前7个月新增贷款总额远远超过去年。

面对这种情况，中国人民银行深圳市中心支行在2017年第9期《金融风险预警》中指出:“今年以来，中国人民银行采取了一系列措施加强房地产金融监管，个人住房贷款快速增长受到明显抑制。但是，近期辖区内银行个人其他消费贷款大幅增加，存在部分资金违规流入房地产市场的风险，可能对房地产金融监管产生负面影响。”

此外，北京银监局和中国人民银行业务管理部本月5日联合发布通知，要求北京辖区内银行业金融机构对个人商业贷款和个人消费贷款进行自查，重点检查抵押贷款等资金非法流入房地产市场的情况。

上述银行家告诉《经济先驱报》记者，一些一线城市已经开始严格检查抵押贷款和消费贷款的资金流，并采取了一些强有力的措施。例如，将抵押贷款的生命周期从30年缩短到5年会大大增加购买房屋的抵押贷款的难度。今后，济南将加入严格的调查。

此外，该人士还提醒购房者要注意按揭贷款和消费贷款的风险。“一定要尽你所能。例如，一些消费贷款将在三到五年后到期。如果到期后你不还钱，个人资本链会被打破吗？此外，许多人对自己承受能力的判断是基于当前房价持续上涨的前提。如果房价在未来几年停止上涨，购房者的风险将大大增加，购房者必须对此有清醒的认识。”