租购同权立法 专家：教育资源均衡仍是根本性问题

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新华网(603888)7月27日电(徐鹏)近日，住房和城乡建设部有关负责人表示，将通过立法明确房屋租赁当事人的权利和义务，保护当事人的合法权益，建立稳定的租赁期限和租金制度，逐步使承租人享有与购房人同等的基本公共服务待遇。

此前，住房和城乡建设部等9个部门联合下发了《关于加快发展人口净流入大中城市住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入大中城市发展住房租赁市场；广州、深圳、南京等12个城市被列入首批试点城市。

长期以来，中国的房屋租赁市场一直不规范。虽然相关部门经常出台一些规章制度，但混乱的市场秩序暂时还不能完全解决。特别是在租赁市场，租户往往处于被动和弱势的地位，媒体上经常出现"黑中介"、"二房东"、"霸王条款"、乱涨价、租金欺诈等报道；同时，租房者不能像房主一样享受同样的公共服务资源。住房和城乡发展部关于租房和购房权的立法无疑将在很大程度上改善租户的这种状况。

该政策咨询研究部主任张宏伟表示，通过立法，“租房者在基本公共服务方面享有与买房者同等的待遇”，也就是说，他们拥有同等的租房和购房权，这是住房制度的一项基本保障。通过这一制度，我们可以以租赁的形式解决低收入人群和青年人才的住房问题。然而，在实际操作中，实现完全的租售权还存在许多障碍，如学区住房问题。目前，租购权难以完全实现。

中原地产首席分析师张大伟认为，从目前中国主要核心城市来看，公共资源的失衡是主要特征，满足当地已登记购房人口的需求存在压力。高质量的学区和医院非常紧张。因此，如果在不增加公共服务资源的情况下实现租购权，就有可能对公共资源的供给和需求造成更大的压力。

从教育资源的角度来看，目前大部分城市也实施了准入令和许可制度。现实中，没有住房产权的人几乎不可能享有高质量的学区，这主要是由于教育资源的不平衡造成的。如果我们不同时增加优质教育资源，只会导致供需更加紧张。

北京工商大学经济学院教授周庆杰表示，在美国，租房者可以在相应的学区上学，学区的资源相对平衡。当然，如果学区好，相应的租金会更高。如果中国以立法的形式促进租购权，学区的房价将会下降；然而，这仍然只是一个暂时的解决办法，根本的解决办法仍然是解决教育资源的平衡。

“例如，一所出租的房子能每年提供一个学位吗？如果可以的话，这所房子的房客必须每年更换，而且他们很受欢迎。如果你不能在五年、六年或更长时间内提供学位，那么房子的价值就不会太大。如果你有自己的房子，一个家庭有两个孩子，不管这两个孩子多大，你都可以解决入学问题。如果是这样，那么大家还是会优先买房而不是租房。”