傅家买房记：1年房价涨1倍 今年出手买不起

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资料来源:国家统计局

今年是实施“十三五”规划的重要一年，也是深化供给体制改革的一年。半年过去了，“三比一，一减一补”的效果如何？三线和四线房地产市场的库存是否仍面临巨大压力？如何处理“僵尸企业”？企业的杠杆率降低了，成本降低了吗？人们迫切需要解决的缺点得到了弥补吗？

围绕这些社会关注和各方关注的重大经济问题，我们在年中推出了“五大任务半年度报告”系列报告，通过个人生活的变化，深入分析了半年来供给侧结构改革的难点、痛点、亮点和突破点。

老傅的欣喜

“房价在一年内翻了一番，很难找到房间。如果你只在今年拍摄，你就负担不起了。”

在一个闷热的夏夜，住在河北省沧州市西福和会馆的傅晓蓉像往常一样吃完晚饭后四处走动。路过一处高档住宅区时，我瞥见了门口的“天成西苑15000/平方米”的价格牌。老付马上回忆起今年把新房钥匙打开的情景:“一年之内，我这一期的套价就超过了每平方米6000元，房价居然达到了11000到12000元，翻了一倍，高房价下很难找到房。”

老傅原本是一个“有房之家”。2015年，因为他的儿子即将结婚，这对老夫妇决定为他们的孩子买一套房子。那时，售楼处仍然很安静，有很多房子。好地段和好房间是随机选择的，偶尔他们可以赶上停车位和折扣的提供。老付悠闲地看着房子。“在2015年，6000元是昂贵的，即使价格上涨，它将是一个季度一两百元，这是一个可接受的缓慢增长。没想到，2016年农历新年过后，形势突然变得紧张起来，房价像火箭一样暴涨。那段时间，漳州的楼市每天都是一样的。我每天都去打听，得到的答复是‘今天又涨了’。”老傅再也无法平静下来。在销售人员的催促下，他很快买了一套房子，并在2月底付了押金。

原本平静的沧州楼市突然变成了一个“热点”，这与房贷政策的调整不无关系。2016年2月，央行与银监会联合发布了《关于调整个人住房贷款政策的通知》。首次置业个人贷款最低首付比例降至25%，各地可下调5个百分点。此后不久，为了解决一、二线城市价格泡沫和三、四线城市库存积压并存的问题，热点城市重新启动限购政策。一松一紧政策具有溢出效应，一、二线城市的土地热迅速向三、四线城市转移。

2016年五一，当老付的亲戚再次去看房子时，他们发现同一社区的所有房子都已经卖完了。“销售大厅里挤满了人，几个月前催促我买房子的销售人员问我是否想卖房子。社区的房价已经从签约时的每平方米6000元涨到了8000元。”老傅觉得不可思议。

“最近几个月，许多高端商品房的平均价格一直保持在14000-15000元。我从朋友那里听说他们家附近有20，000人。这还是沧州吗？！”老傅很感性。

从去年夏天到今年夏天，热点城市出现在三、四线城市，库存销售如火如荼，房价犹如一记强心针，迅速膨胀。根据国家统计局的数据，截至今年5月，中国商品房销售面积同比下降8.5%，连续5个月呈现同比下降趋势。5月份，全国商品房库存为66018平方米，为21个月来的最低值。据中原地产研究中心统计，今年上半年，全国200多个三、四线城市的土地销售总量比2016年同期增长42.6%，土地市场平均地价达到40%，创下新纪录。在这方面，处于低谷的“包心菜抄”老付心情复杂:“我高兴，我害怕。”如果我今年只拍，我就负担不起了！”

付晓的感受

从去年底到今年年初，市场是最好的。一个月下10个以上的订单很容易，净利润超过50%。四月中旬天气转冷，到目前为止平均月营业额为1-2个订单

当老付对三线房地产市场的飙升感到困惑时，她的侄子付晓嗅出了商机。2016年初，当沧州的房价开始上涨时，付晓抓住了买房的机会。经过几次旅行，他毅然成立了一家中介公司。

从买家到中介，付晓几乎没有经历过转型的“痛苦”，因为当他进入这个行业时，他正赶上房地产市场去库存化的“蜜月期”。有利的政策，加上乐观的公众，一直是中介的焦点。“当市场在2016年底到2017年初处于最佳状态时，一个月的订单很容易超过10个，净利润超过50%。”小傅说。

今年上半年，沧州土地数量为200块，平均地价为127.82%，土地出让金超过153亿元。中原地产首席分析师评论道:“全国范围内的去库存效应是显而易见的。与前几年相比，无锡、漳州和扬州等三线城市今年已进入卖地100亿元的行列。”

然而，在库存方面取得长足进步的同时，隐藏的危险却被悄悄地掩埋了。

漳州的房地产市场突然变得火热起来。首先，由于距离北京只有40分钟的高速列车，受京津冀一体化政策的影响，大型工厂和企业纷纷涌入，只需要增加；其次，一些人追随房地产投机的趋势，这使得价格上涨。这些人买房不是为了自住，这导致了空的高房价，市场上的二手房消失了，几乎所有人都可以交易二手房。投资需求溢出导致价格过度上涨，去库存化的效果短期来看是“美丽的”，但长期来看是“虚拟的”，有反弹的风险。空的房间随时都可能被卖掉，再次成为新的存货。

三线和四线城市飙升的房价也“吓跑”了大量想在城市买房的农民工，这与去库存化政策的初衷背道而驰。付晓感慨地说，沧州的房价在过去几年里一直徘徊在4000元或5000元左右，首付超过10万元就可以在沧州盖一栋像样的房子。现在，即使是低端的房子也超过了一百万。大多数农民工的月工资只有几千元，所以他们每个月至少要支付30万元的首付来买房和还贷，这太沉重了。

“我是农民，来城里工作，看到各种好东西，不想回去。当我白手起家时，我用牙齿买了第一套房子。然而，在如此高的房价下，那些只需要它的人(603883，诊所股票)真的买不起，咬紧牙关也没用。更别说农民没有公积金在城里买房子，贷款也不容易处理。”小傅说。

面对这一新变化，热门的三、四线城市正在去库存化，与此同时，调控政策也出现了。今年3月23日，石家庄、保定、廊坊等地出台了《关于加强房地产市场调控的意见》，沧州也出台了调控措施，限制通过户籍和贷款购房。果然，对政策极其敏感的房地产市场已经“冻结”——尽管沧州的房价坚挺，但买家不再渴望，大多数人持观望态度。这家由付晓经营的中介公司自4月中旬以来一直感到“寒意”，目前平均月营业额只有1-2个订单。

三线城市收紧了政策。四线城市怎么样？以前，沧州下属各县的房地产市场普遍低迷，房子很多。但在过去的两个月里，该县的房子也供不应求。付晓回忆说，5月份，几个农村客户想给他们的孩子买房子结婚，而城市里的房子贵得离谱，所以他们只能选择在较低水平的县买房子。

“3月份以来，南皮县、河间市等地的库存逐步消化，泊头市的房价从去年的4000元攀升至8000元。只有黄骅市有少量移民和剩余住房，但房价也开始上涨。目前，沧州市县基本没有库存压力。我听说邢台还有一定数量的未完成的建筑。那里的同行正在努力改善住房的周边环境，建造更多的配套设施，并缓解库存压力。”小傅说。

行业思维

今年上半年，以沧州为代表的三四线房地产市场发生了很大变化。

年初，沧州楼市如火如荼，企业利润高达50%，远远超过正常的15%。为了抑制房价的过度上涨，市政府将住房用地供应从每年2000亩增加到3000亩。然而，土地价格没有下降，年初每亩800万元的土地价格到6月底达到每亩1300万元。

3月份限购政策出台后，开发商的日子很不好过。特别是由于前期房价高，一些不愿出售的新项目尚未开盘，导致限购政策出台后销售陷入僵局。

鉴于市场的新变化，一些开发商也在寻求与地方政府合作，参与棚户区改造项目的货币化安置。我希望减少我自己的库存压力，也提供了一个更大的选择安置房子空换棚家庭的房间。然而，毕竟棚改项目数量有限，利用棚改消除库存的效果不明显。

什么是健康的去库存？显然，我们不能总是依赖临时购买限制。如果你想在保持房地产市场稳定的前提下保持库存，你可能需要学习一些城市的做法，先限制土地价格，然后限制房价。土地价格不受控制，房价难以下跌；房价太高了，普通人买不起他们需要的东西。投资者将拭目以待，他们将积累新的股票。

要实现“房子是为了生活，不是为了投机”，我们不仅要依靠短期的硬约束，还要依靠长期的软调控。不同的城市应该利用地理优势来区分它们的发展，并努力实现供需平衡。

——河北白燕集团房地产公司总裁张克真

专家意见

今年上半年，全国范围内的去库存化效应十分明显。然而，应该注意的是，三线和四线城市存在区域分化问题。在一些热点三线城市，去库存化进程很快，可售房屋数量持续下降，导致房价上涨，囤积居奇现象频繁发生。对于这类城市，在准确判断后续需求增长率的基础上，应加快住宅用地的供应和开发上市步伐，以避免因存量补充缓慢而导致的阶段性供需失衡，进而引发下一阶段房价上涨的压力。同时，制定好政策计划，当房价上涨到一定程度时，及时出台限制贷款和限购措施，从而为过热的市场降温。然而，对于库存仍相对较高的三、四线城市，去库存政策仍应坚定不移地实施。

除了去库存化，一些三、四线城市房价上涨还有很多原因。首先，这些热点三、四线城市大多位于该地区的核心区域或大都市的辐射区。随着新型城镇化和区域一体化的快速推进，住房市场需求将得到提振。其次，由于一线城市和一些二线城市实施了限购限贷政策，一些自住和投资需求在溢出效应下涌向附近的三、四线城市。第三，在前期优惠利率和首付政策的推动下，地方住房需求被集中释放。

随后的去库存化的关键是让新公民能够安居乐业。无论是就近转移的农业人口，还是返乡购房的农民工，都将是下一阶段三、四线城市购房的主力军。只有给予新公民更多的购房政策支持，包括信贷、税收和安全等一系列措施，我们才能争取去库存化的双赢结果。

——国务院发展研究中心研究员刘为民