远洋资本收购中银资产包 加速扩大商业地产投资

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新华网北京7月12日电(记者王日琛)在中国房地产调控日益严格的背景下，各大房企纷纷向城市发起攻击，扼杀商业地产，竞争日趋激烈。中海资本最近通过海外股权交易收购了中国银行资产包项目，并完成了交付，从而对其商业地产进行了又一次投资。

资产组合的收购非常复杂，而且潜力巨大

据了解，被收购的中银资产包是中银集团投资有限公司六个子项目的统称，即北京硅谷良城四号楼、北京迪亚大厦、上海大宁商业广场、上海海兴广场、成都华民汉尊大厦和沈阳百里堡大厦。

资产包项目总建筑面积约20万平方米，平均入住率接近80%。资产组合中的所有项目都处于成熟的运营状态，现金流稳定。

作为收购中行资产包项目的“操盘手”，海洋资本副总经理周岳认为，该项目最大的特点是复杂性。

首先，它是跨地区和跨城市的。这六个项目分别位于北京、上海、成都和沈阳，分别位于华北、华东、西南和东北。六个项目均位于各自城市的商业中心，区位优势明显。第二，跨行业、跨阶段。这六个项目不仅包括办公楼，还包括购物中心和极少数公寓，其中办公楼面积占65%，商业建筑面积占35%，几乎涵盖了所有形式的控股财产。这六个项目的运行状况和发展情况大不相同。有运行稳定、入住率100%的写字楼项目，如北京硅谷亮城4号楼、北京迪亚大厦；有二次定位和改造潜力的商业项目，如上海海兴广场、成都华民项目。

周岳还指出，资产组合的第二大特点是“潜力巨大”。他认为，这六个项目位于四个城市的商业集聚区，客流大，区位优势明显。这些项目可以在商业定位、物业运营、装修、营销规划、租金上涨等方面做得更多。并且可以极大地激发和提高潜在价值。

整合关键要素，专注于价值提升

周岳指出，项目运作越复杂，潜力越大，但对基金经理的要求也越高。未来，中行资产包投资运营管理的重点工作将是“整合要素，注重价值提升”。具体来说，就是要根据每个项目的具体情况，采取有效的措施来提升价值。对于经营状况好、入住率高的项目，通过调整租赁策略，进一步提高有效租金，以获得稳定的现金流；与此同时，一些潜在项目将在硬件和格式上升级，以提高入住率，增加租金，缩短租赁期。

他认为海洋资本的信心来自两个方面:

首先，它拥有一支经验丰富、对国内商业地产市场有充分了解的交易团队。海洋资本被定位为一家另类投资公司，其主要业务的一个非常重要的部分是投资控股房地产。海洋资本拥有一支经验丰富的投资团队，长期研究和跟踪中国各大城市的商业地产市场，非常熟悉各种商业业态的发展趋势和市场变化，能够在相对较短的时间内快速完成业务判断，并根据项目情况设计和实施不同的交易结构。

其次，它有很强的整合资源的能力。海洋资本可以依托海洋集团房地产产业链的资源优势，整合海洋业务、海洋创造的资源及其各自的专长。海洋资本与生俱来的房地产血统和基因使其面临着一个特别复杂且难以操作和管理的综合项目。

在控股物业的运营和管理方面，远洋商业有一系列成功的案例可以借鉴，如成都远洋大厦、杭州远洋乐迪港和北京远洋光华国际。在投资控股物业方面，海洋资本也有一系列经典案例，如上海科恩国际中心和上海东海商业中心。

抓住机遇，加大房地产投资

在中国经济转型升级和供方改革不断推进的背景下，“中国房地产业已进入下半年”几乎成为共识。然而，在中国房地产业的股份化时代，它恰恰为控股物业的发展带来了难得的历史机遇。

据世邦魏理仕统计，2016年中国可投资商业地产规模达到3.4万亿美元，居世界第二位，但交易活动仍较低，处于从低流动性向中流动性市场演变的过渡期。从城市层面来看，北京和上海在交易规模和交易活动方面明显领先于中国其他城市，已经接近甚至超过了亚太地区的主要市场。在中国，商业地产的主要投资者是保险公司、人民币基金、开发商和海外投资者。就发展趋势而言，保险业未来潜力巨大，私人房地产基金发展加速，开发商增持投资性房地产，海外投资者稳步前进。

远洋运输集团总裁助理、远洋运输资本总经理王宏慧在接受采访时表示:“房地产行业开启了股票时代，商业地产市场将非常广阔。首先，在可预见的未来三到五年内，尤其是在一线、准一线和区域性中心城市的核心商业区，很少有土地、新建写字楼和服务式公寓进入市场。因此，核心区现有存量物业的改造和升级将展现未来最具开发性和盈利性的投资机会。其次，未来10至15年，中国更多城市的商业地产市场将进入成熟阶段，需求升级和增量交易活动将增加，这将有效支撑中国优质商业地产的资产价值。”

作为远洋运输集团的主要投融资平台，远洋运输资本已成为“行业整合中的房地产利器”，并在远洋运输集团第四次发展战略中承担了集团战略转型的重任，立足于优秀的房地产行业，具有行业领先的投资能力。自2013年成立以来，海洋资本在中国20多个大中城市选择了大量以销售为导向、以控股为导向的物业和资产管理项目，创造了卓越的业绩和声誉。

王宏慧表示，中银资产包项目是海洋资本充分依托海洋集团资源，充分发挥要素整合优势，在控股和股权投资领域创造的新模式。持有房产是一个巨大的股票市场。未来，海洋资本将加大对控股资产的开发力度，通过专业化运营来挖掘资本实力。