北京二手房成交量六月跌破1万套 房租下调未来将持续

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对于许多在一线城市努力工作的人来说，房租的麻烦最近已经减少了很多。因为炎热城市的房租已经下降。租赁市场表面上很热的毕业季节，也很冷很苦。

北京市住房和城乡建设委员会坚决贯彻“房子是为了居住，不是为了投机”的定位，确保了北京房地产市场的稳定健康发展。自今年3月以来，在“3.17新政”和许多后续政策的控制下，房地产市场逐渐冷淡。

此外，由于二手房贷款首付比例的提高，以及贷款认可度的提高，以及商业贷款寿命的缩短，许多人推迟了购房计划。

根据最新数据，6月份北京二手房累计成交量为8918套，这是近27个月来二手房单月成交量首次跌破1万套大关。

在严格的政策控制下，第二季度北京二手房签约总量约为3.6万套，比第一季度的5.098万套下降了30%，市场成交额在过去9个季度首次下降了4万套。今年上半年，共有8.7万套二手房签约，同比下降36%。

一方面，成交量下降，另一方面，业主不愿意减价出售，加上二手房交易税政策的存在，很多业主选择“倒卖出租”。因此，住房租赁市场上的大量房屋得到了补充，一些地区的租金略有下降。

此外，一些业内人士分析，北京二手房交易量一直处于低点，未来将逐步稳定。从二手房价格来看，考虑到这一轮楼市的进一步严格调控，预计北京二手房市场的价格下降在第三季度将进一步扩大，而且近两年的价格涨幅过快。当前的价格下跌可以被视为挤出了价格水分。预计在本轮调控下，北京二手房价格跌幅将超过10%，从第三季度开始，价格下跌的面积和跌幅有望进一步扩大。

由于二手房价格下降的区域预计会进一步扩大，因此预计房屋租金将继续小幅下降。

根据北京某中介站的信息，出租板块下有一些房子已经降价。其中，降价房约占上市房总数的30%，大部分是4000-7000元的中低价房。

住房供应增加了，供求关系也改变了

易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，租金的小幅下降表明，租赁市场是一个相对自由定价的市场，随着房屋数量的增加，租赁市场的价格自然容易下降。此外，从实际情况来看，类似租金的小幅下调也显示出业主的期望正在发生变化，当二手房无法转售时，他们中的一些人自然会降低自己在租赁市场上的立场。

根据《我爱我家》的统计数据，5月份北京住宅租赁市场平均价格为每套4613元，整体租赁价格连续5个月保持在4600元左右。值得注意的是，在租赁市场中占比最高的两居室的租金价格在5月份大幅下调，这也成为今年毕业季节租金价格上涨的主要原因。

“北京租金小幅调整的原因是房价的小幅调整。租金是房价的另一种形式，两者是联系在一起的。”北京房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池在接受《中国产经新闻》采访时指出。

叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖表示，房价和租金的趋势(尤其是租金的趋势)很容易受到cpi上涨的推动。目前，市场价格总体保持稳定，随着限购限贷政策的进一步收紧，以及租赁市场规范政策的进一步出台，未来北京房价和租金将趋于稳定。此外，资本成本正在上升。目前，许多货币基金的收入已经突破了4%，银行贷款优惠基本上没有了。一些用杠杆买房子的人比以前有更大的财务压力。他们急于加入租赁市场，提取一些资金来缓解压力。目前，住房市场出现了出售转租的趋势。

此外，中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受《中国产经新闻》采访时表示，北京经济适用房、自住商品房和二手房的供应量正在逐步增加，因此供求关系的变化在一定程度上也会影响二手房租金的下调。

事实上，租金整体上并没有太大的变化，而且租金降低的房屋并没有占据大部分租赁市场。装修好、位置好的房子仍然很受欢迎。“租金价格下降只是局部现象，不是普遍现象。北京有低端、中端和高端租房类型。我认为房租下调主要是针对中低档房或少数中档房。大多数高端住房租赁价格仍在相对快速地上涨。”谢逸枫分析说，所以现在它应该是一种局部现象，而不是普遍现象。

租金增长放缓，没有明显的波动

有人说二手房卖不出去，租赁市场会增加很多房子，租金会下降；也有人说，原本想买房的人现在不敢买，被迫开始租房，所以房租还会涨。

不管哪种说法是正确的，必须说，每年的毕业季节，租赁市场都应该迎来成交量和价格上涨的旺季，但今年却是一反常态。在许多地区，租金价格不但没有大幅上涨，反而下降了。

在房屋租赁市场，大量房屋已经得到补充，这可能仍然受到毕业季节的影响。虽然一些地区的房租没有明显下降，但仍有小幅上涨。

对此，严跃进告诉记者，应该说，基金的涨跌是非常正常的表现。当然，随着毕业季节的到来，房租可能会继续反弹。同时，如果购买政策宽松，一些房屋将重新进入销售市场，而不是租赁市场。

“租金是不能深调的，因为在目前的高房价下，消费者租房更划算，房东的收入也少得可怜，连最低的银行利息都赚不到。房东没有降低租金的动机。”赵秀池认为。

然而，目前的房屋租赁市场很热。6月和7月，大学毕业生离校，租房需求大幅增加；加上住房的增加和租金的小幅下降，现在是租赁市场繁荣的时候了。

“现在二手房市场低迷。事实上，许多房主已经把他们原本打算出售的房子租出去了。租赁市场的住房供应正在增加。此外，近年来北京的人口增长已经放缓，所以北京的房租上涨也在放缓。”叶巍我爱我的市场研究所经理孔丹告诉媒体。但是，总体来说，北京的租金并没有经历很大的起伏，仍然相对稳定。自6月和7月以来，租赁需求开始增加，尤其是90年代后租房者的比例也明显增加，使得价格没有明显波动。

据相关机构统计，2017年5月通过北京我爱我家达成的房屋租赁交易量比4月份同期增长15.7%；月平均租金为4613元/套，较4月上涨0.6%。自今年1月以来，北京的月平均租金已经连续五个月保持在4500至4600元之间。

预计未来租金将呈现更明显的下降趋势

北京提出建立“购租并举”的住房保障体系。未来五年，全市需要建设150万套住房，其中产权房100万套，租赁房50万套，约占30%。今后，北京将大规模推进集体建设用地建设出租房。

近日，海淀区唐家岭集体建设用地上建造的927套出租屋已正式对海淀区保障性住房家庭进行了现场选房和合同入住。据报道，北京五个试点项目中的12，800套租赁住房将于今年内选定入住。

对此，严跃进表示，对于购房和租房同步等政策，将有助于形成新的出租房。从实际情况来看，这种租赁住房应该在多元化的土地供应和投资模式下进行，也可以满足多元化的租赁需求。当然，租房对房价和租金的下降有积极的影响，这是值得鼓励的。

有人认为，由于北京的出租屋今后还会继续增加，租金肯定会继续下降。赵秀池表示，今后建立租购结合的住房制度，将增加租赁住房的供应，对稳定房价起到很大作用。如果房价不快速上涨，投资需求将受到极大抑制，更多人将选择租房，租金将保持稳定，不会大幅下降。

在谢逸枫看来，未来北京的住房租金能否大幅降低，取决于能否及时有效地完善“购租并举”的住房保障体系。“购租并举”制度能否形成法律体系并得到有效实施和完善。第二，取决于集体建设用地的房屋租赁数量和供应量能否及时有效地平衡未来需求，满足未来的房屋租赁需求。

“一旦个人出租屋的保障制度和集体土地上建造的出租屋数量能够满足更多人租房的需求，我认为租金可能还会有所下调。”他补充道。

据媒体报道，北京未来五年50万套租赁住房的土地供应计划无疑将极大地影响北京的住房租赁市场。此外，开发商还干预了房屋租赁市场。去年12月，北京万科以总价50亿元的价格获得了海淀区第18号地块，并获得了自住型商品房；由北京万科和北京住房公司组成的联合体以50亿元的总价中标海淀区第19号地块，自持全部住宅商品房，自持全部商品房。70年来100%的土地都是自有的，这无疑会对租赁市场的供给产生影响。

另外，据了解，从明年开始，这部分出租房将陆续进入市场。据业内分析人士称，在这些热点城市的出租屋真正落地后，在现有的租赁需求水平下，一线城市的租金预计明年同期将呈现更加明显的下降趋势。