中国住房发展报告：楼市稳中有升 2018年将平稳调整

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经济日报-中国经济网，北京，12月6日-昨天，由国家经济战略研究院和中国社会科学院城市与竞争力研究中心联合主办，凤凰财经学院和广东经济出版社联合主办的《2017-2018年中国住宅发展报告》发布暨研讨会在北京举行。会议发布了《中国住房发展报告(2017-2018)》，该报告由国家经济战略研究院课题组和中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同完成。

根据这份报告，2016-2017年，随着一线和二线城市的分化降温，三线和四线城市的分化升温，中国住房市场总体稳步上升。具体而言，2016年10月至2017年9月，全国房价总体稳步上涨，一、二线城市增速下降，三、四线城市增速上升；整体住房销售同比增速逐步下降，一、二线城市明显下降，三、四线城市快速增长；在住房供应方面，一线和二线重点城市继续下降，而非重点城市大幅上升；就住房存量而言，全国现有住房和期房的存量都有不同程度的下降；租赁市场的租金一般呈现先升后降再升的趋势；房地产市场的整体风险已经降低；房地产开发投资增速稳定，对宏观经济的影响增强。据估计，2017年房地产投资将对经济增长贡献1.1个百分点。总体变化趋势与研究小组2016年12月使用方化指数所做的预测一致。

该报告发现，2017年，中国的尖塔形房价体系趋于一致，不同地区、不同水平和不同城市群的差别也不同。具体表现为:(1)东部城市房价上涨领先，差异化程度下降；不同级别城市的房价存在显著差异，二线城市涨幅最大；中国住房价格体系的城市群特征趋于显著，城市群与非城市群的住房价格存在显著差距，一、二线城市群与三线城市群的住房价格差距逐渐加大。

报告显示，自2016年9月以来，调控措施和机制建设双管齐下，市场趋于稳定，各方博弈处于短期弱均衡状态。一是中央稳定房地产市场、建立长效机制的精神落实到位，相关调控措施制度化取得良好效果。长效机制建设逐步开放，投资和投机得到有效抑制；第二，购房者的市场预期没有改变，三、四线城市的楼市需求有所增加；第三，房地产开发企业的发展逻辑和对未来房地产市场的预期没有改变，他们转向三线城市大量购买土地；第四，金融机构对住房市场持乐观态度，流向房地产市场的贷款量继续上升。

报告指出，虽然楼市调控的收紧和严格的限制性措施有效抑制了热点城市房价的过度上涨，但当前楼市发展的整体风险有所降低，但部分城市楼市仍面临或部分城市面临报复性反弹，楼市泡沫继续扩大，或泡沫破裂逆转的风险是可以预期的；房地产开发企业面临资金链和信用违约风险；金融机构的抵押贷款风险依然存在，但总体上有所改善；在住宅领域用杠杆买房子是值得警惕的；政府的资产和负债过于依赖房地产行业，这是值得警惕的；房地产行业存在的问题使得宏观经济包含一定的风险。房地产市场固有的诸多问题是造成这些风险的深层次原因，而风险的根源在于与住房相关的基本制度没有改变。地方政府的行为是决定住房调控和风险兴衰的关键，土地和金融市场及管理问题是住房市场的两大风险源。不合理的住房基本制度导致住房结构性问题中市场风险的积累:住房供给主体相对单一，渠道单一，住房城市、城市群城市和不同层次城市之间的供需不匹配，租售结构失衡，不同类型住房在租售中的供需结构失衡，住房保障尤其是政府支持的缺乏过于市场化，这不仅导致住房问题，也加剧了市场风险。监管政策和机制不完善的副作用不利于风险消化。

该报告预测，中国房地产市场将在2018年迎来稳定的调整，不会产生重大的政策影响，但也存在一些不确定的风险。根据中国住房指数、基本面、改革红利和投资投机性需求转换，预计整体而言，房地产市场复苏的小周期即将结束，新一轮调整和降温将在来年到来。从具体指标来看，房价增速将继续稳步下降，商品房销售增速将较2017年大幅下降，全国库存总量将进一步下降，降幅将缩小。2018年的投资增长率可能略低于2017年。空各城市之间存在分化波动，各城市之间的波动具有时滞联系。就住房租赁而言，住房租赁市场是一个有待开发的万亿美元市场。在租购并举、租售平等政策的刺激下，随着销售市场的调整，2018年住房租赁市场将会得到明显改善，一、二线城市的份额和整体规模将会进一步扩大。然而，我们需要警惕未来市场的不确定性:首先，预期逆转，泡沫破裂；第二，市场反弹，泡沫扩大；第三，住房投资投机再次转向。