全国先例：上海推出“只租不售”宅地 竞得人须100%自持70年

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上海土地拍卖市场有新举措。7月4日晚，上海市国土资源局官方网站发布了嘉定区和浦东新区两个地块的上市公告。特别的是，这两块地的土地用途都是出租房屋，这意味着所建的房产只能出租，不能出售。竞争对手被要求在70年内100%自给自足，这是上海首次在中国推出出租房屋用地。

此前，北京、佛山等地在土地拍卖中都有自持地块，但以上地块大多以限定地价、限定房价和争夺自持面积的方式出售。在上海这次土地出让中，土地用途被直接定义为租赁住房，引导房企在租赁住房市场上发挥实力的意图是显而易见的。

上海的土地转让可以被视为一种市场化的探索，去年年底，中央政府提出，房子是用来居住的，而不是用来投机的。知名房地产人士薛在接受《商业日报》采访时表示，政府引导和市场手段也有利于房地产市场的健康发展。

优先保证高端人才

根据转让公告，该地块位于嘉定区嘉定新城e17-1和浦东新区张江南区a3-06，必须提供至少1897套租赁住房。其中，嘉定新城占地面积28500平方米，规划建筑面积71300平方米，必须提供不少于671套租赁住房。张江片区占地面积6.5万平方米，规划建筑面积13万平方米，必须提供不少于1226套租赁住房。

在住房面积方面，公告明确同意转让两块地块，其中两块都是以中小户型为主。其中，嘉定新城70平方米以下、70-90平方米、90平方米以上地块分别不低于44900平方米、不低于12800平方米、不高于6400平方米。张江片区要求70平方米、90平方米和120平方米的面积分别不低于47，200平方米、40，800平方米和29，000平方米。与此同时，公寓式办公室和酒店式公寓不允许建在这两个地块上，它们必须以精装本的形式交付。

在租赁对象方面，两块地块也有明确的要求。例如，嘉定新城项目要求优先保护本地区的创新创业人才，重点保护本地区重点科研单位、大学和重点企业引进的世界顶尖科学家、高级专家和领军人才。张江项目对张江高科技(600895)科技园的上述群体给予优先或重点保护。

值得注意的是，嘉定新城板块紧邻上汽集团和同济大学嘉定校区，众多国内外汽车制造商的R&D和设计团队也聚集在该区域；浦东张江板块毗邻被称为中国硅谷的张江高科技园区。复旦大学张江校区以及通用电气、霍尼韦尔、中兴和联想等世界知名公司的技术研发中心均位于园区内。

此外，两个地块都要求装配式建筑面积比例为100%；租赁价格不高于市场同类房屋的租金水平，并可根据市场租金水平进行调整；嘉定项目租赁原则上不超过3年，张江项目不超过6年。

据报道，这两个地块将于7月24日报价，现场招标将于8月2日进行。

专家:用财务思维寻找利润点

事实上，目前，许多房地产企业或机构已经涉足房屋租赁市场。万科、碧桂园、龙湖、世界联合地产等。已经涉足长期租赁公寓市场，试图在租赁时代到来之前占据有利地位。据嘉里数据显示，该行业前30家房企中，有三分之一以不同方式参与了长期租赁公寓领域。此外，还有像you+这样的长期租赁公寓品牌，它们是依靠互联网+成长起来的。

万科新任总裁于亮在6月30日的万科股东大会上表示，同时出租和出售一定是未来的趋势，并计划今年开放2.5万套长期租赁公寓，未来开放10万套长期租赁公寓。目前，万科在上海有5家父母租房店，共有1275套长期租房。

开发商切入租赁市场如何盈利？

有必要抛弃过去短暂而快速的传统发展思维，用金融思维切入这一领域以获取利润。薛表示，出租房最大的特点是稳定和长期的现金流，这为发行资产支持证券提供了良好的基础。

薛认为，低成本融资可以通过发行债券或资产支持证券来实现。此外，国家在这方面的各种优惠和支持政策也有利于住房企业的利润。

《全国商报》记者了解到，去年5月17日，国务院办公厅下发了《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出支持租赁住房建设、加大扶持力度等。，并给予税收优惠。政策支持；支持符合条件的房屋租赁企业发行债券和房地产证券化产品。

今年5月19日，住房和城乡建设部发布了《房屋租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见通知，明确了房屋租赁各方面的具体职责。

目前，在长期租赁公寓市场中，开发商大多扮演第二房东的角色，而房屋购置成本直接关系到盈利能力。开发商将直接在这次上海推出的两块自供租赁土地中扮演房东的角色。