豪宅营销总监只需要换工作。青岛豪宅很难在春天展示

本篇文章1721字，读完约4分钟

豪宅降价很难突破。春天不再是营销总监跳槽的地方了

市场不好，每个人都想换工作，寻求更大的发展，曾经令人羡慕的房地产行业也不例外。就在上个月，市南区一个高端豪华住宅项目的营销总监选择换工作，去一家普通的住宅公司销售急需的产品。“虽然限购政策已经放开，但高端项目越来越难卖，一年内很少有套房能卖出去。”刚刚接受新工作的萧彤解释了他离职的原因。限购政策出台前后，市场并未迎来实质性变化。位于前海、市南、崂山一线，价值数千万甚至数千万元的豪华住宅项目陷入销售困境。

豪华住宅营销总监只需要换工作

去年8月，32岁的肖童做了一个重要决定，从一个著名的房地产大亨级项目，搬到城阳区的一家房地产公司。"圈子里的朋友嘲笑我，说我从水库跳到了池塘。"萧彤说，但是和他在一起的，还有一个营销副总裁。

前一年左右，萧彤负责市南区东海路的一个高端豪宅项目的营销。这个项目的价格曾经是5万元/平方米。然而，项目启动后，尽管他带着自己的营销团队去了北京、上海、大连和沈阳提出特别建议，甚至包括降价来拯救自己，但销量在过去的一年里保持不变。

在过去一年左右的时间里，萧彤还遇到了一位意气风发的购房者，她因为在青岛工作，花了1000万元为女儿买了一套房子。"但是这样的顾客太少了，而且全年都没有第二个顾客."肖童表示，在过去的一年里，通过与业内高端项目的同行交流，很明显，从未缺钱的高端购房者开始变得越来越谨慎。选择一个需要稳定下来的项目。从目前的情况来看，青岛已经完全取消了购房限制，一些银行已经放宽了按揭门槛，至少没有必要担心客户。

现实情况是，有不少高端豪华住宅项目正在“做好改变的准备”，因为销售陷入困境，并承受着销售回报的压力。

前海豪宅六折优惠

购房限制完全放松后，房地产市场开始呼吁取消贷款限制。然而，从海岛城市限购政策完全取消到现在已经有近半个月了，楼市并没有实质性的好转，但似乎仍然是雾蒙蒙的。

12日上午，房地产市场分析师张柏仁(音译)发布了一个关于自己圈子里的房地产市场的谜语:南海岸的一栋豪宅开盘时销售低迷。在周边项目降价的压力下，该项目提供了比原来4万多套均价低60%的特价，并推出了一批房子。这是哪个项目？

虽然这个谜的方向不清楚，但在这个消息引起广泛关注后，答案终于锁定在东海路的一个项目上。记者注意到，该项目早在去年8月就已经封顶，其豪宅项目于2014年启动。然而，来自青岛柯睿的数据显示，今年5月至8月，该项目仅售出7套，包括5套酒店式公寓和2套普通住宅。其中，8月份签约住宅面积为354平方米，平均签约价格为25143元/平方米；三套服务式公寓的总承包面积为405平方米，平均承包价格为26698元/平方米。

与该项目此前公布的4万元/平方米的均价相比，8月份的均价正好在60%左右。如果我们考虑到该项目的改造成本从每平方米5000元到8000元，那么打折后的平均合同价格可以说是市南区前海线的一项新的交易记录。

不止有一栋豪宅不能出售

熟悉青岛房地产地图的人都知道，青岛的高端豪华住宅项目主要集中在这个区域，沿着香港路和东海路，俯瞰大海和群山，依托市南区和崂山区优越的自然景观资源。由于其独特的地理位置，吸引了许多外国房地产大鳄和当地开发商进入开发项目。短短两三年，近十个高档豪华住宅项目相继竣工上市。

“说它们是高端产品，不仅是因为项目所在的土地，还因为销售价格高达数千万甚至数千万元，远远超出了普通购房者的购买力。”青岛房价审查网主任、资深分析师张斌表示，房地产形势尚不明朗，富人赚钱越来越难。

许多奢侈品项目陷入了销售困境。根据位于香港西路的青岛柯睿的数据，从去年12月到今年8月，9个月只签了7套，总承包面积为2424平方米。几个月内没有发生任何交易；在另一个位于香港中路的高端项目中，虽然之前在竞争销售的压力下发布了30%的折扣信息，但每月的住宅交易量仍然只有一位数。

“自2011年实施限购以来，限购已于今年9月完全退出市场。三年多来，只有价格合理的中小项目才有销售保证。”CIMC国际市场总监、房地产市场分析师张柏仁表示，在长达三年的监管背景下，改善和投资需求受到抑制，前海、市南区和崂山区的高端项目就是针对这类群体。