[本地]2020青岛公寓市场调研：“低门槛”“性价比高”PK“升值慢”“交易难”

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自年青岛楼市限购政策实施以来，关于公寓项目是否值得投资的讨论从未停止过。有人说公寓投资回报率太低，流转税税率太高，不值得投资。但对于“受限制”的投资者来说，公寓无限购、无限贷的优势是住宅产品无法比拟的。尤其是对于少数单身人士来说，公寓的“低总价”总能吸引人的心！

当年青岛公寓市场现状如何？目前市场上真正的客户都有什么样的住房？前几天，记者做了一些深入的调查-

[数据]

2019年2-4月青岛公寓价格走势及供需关系图

【/S2/】01、【/S2/】【/S2/】青岛公寓最新平均成交价格为14075元/㎡【/S2/】【/S2/】近几年价格波动平稳！

根据专业机构发布的最新统计，2008年4月青岛公寓平均成交价格为1.4075亿元/㎡。回顾2019年2-4月公寓成交价格走势图，青岛公寓价格基本保持稳定的“波动”状态。峰值出现在2019年2月，平均成交价格为17336元/m2；谷底出现在2019年6月，平均成交价13404元/㎡。

02。公寓市场的供需几乎相等。在2月份，很少出现“供不应求”

从供需角度来看，2019年9月的公寓供需基本持平，只是公寓供应量远大于成交量。但今年由于疫情的影响，开发商的推盘速度放缓，2月份甚至出现了相对罕见的“供不应求”现象。

03。市区公寓供应最高的其他地区的“供不应求”

在新房市场，主城上市新房数量一直偏低，郊区是新房市场的主力军。但是在公寓市场上，每个地区的新项目供应是平均分配的。

具体来说，主城市北区的公寓供应量很高。1月份，市北区公寓供应量一度达到3.7万㎡，为当月最高。但中南、崂山、李沧等主要城市的公寓供应一直处于“供不应求”的状态。

04。郊区公寓的供应是平均分配的。城阳、胶州、黄岛、即墨等地补给多

在公寓市场行业和郊区板块，西海岸在新房市改变了“一家独大”的风格，与胶州、城阳、即墨轮流扛起主力供应的大旗。

2006年1月，城阳和即墨是郊区新公寓供应面积最高的两个地区，但3月，仅老焦南就挑起了主要供应力量的大旗。虽然供给最高的郊区每个月总会有变化，但总体来说，城阳、胶州、西海岸、即墨的新建公寓房上市最多。

[市场]

青岛公寓大多位于城市中心和沿海地区价格特征明显

那么什么样的公寓最受买家欢迎呢？在调查中，记者发现，公寓产品能够吸引顾客，与其地理位置密不可分。以西海岸为例，滨海大道和地铁13号线沿线散落着十几个公寓产品。许多项目不仅步行即可到达，而且周围还有新建的商业综合体，是许多外国买家的理想居住场所。目前西海岸新区公寓产品价格集中在13000/㎡到20000/㎡之间，产品多为60平米以下的小单元。

在主城区楼市，公寓项目的区位特征更加明显。从火车站出发，沿着地铁3号线一路向东，香港中路、南京路、新都新和李村都在发售公寓项目，价格从15000/㎡到20000/㎡不等。这些公寓产品大多由专业酒店管理集团上传，部分会进行集中改造管理。地铁2号线沿线公寓产品主要集中在台东商圈和崂山商圈。因为靠近核心商圈，所以阁楼公寓价格一般在2万/㎡左右。与周边普通住宅相比，这些公寓产品的价格要低3000元/㎡到10000/㎡，如此大的差价也让投资者看到了空房的升值。

[房屋所有权分析]

01。优点:“低阈值”和高性价比

自2000年青岛楼市限购政策实施以来，大部分人因限购而丧失了购房资格，而公寓的人气则因商业产权“无限购、无限贷”而开始回暖。不仅如此，与第二套房60%的首付相比，公寓50%的首付突然显得“亲民”。就贷款利率而言，公寓和第二套公寓都上涨了约10个百分点。在综合因素下，之后公寓成交量开始上升，关注度也有所上升。

另外，因为公寓一般都在中心城区，所以可以用同样的钱在中心城区买一套公寓，但是想买房，恐怕首付不够。所以公寓也是以较低的成本在市中心间接居住的方式。所以如果只是一个人住，买套适合自己的公寓也无妨！

02。缺点:升值慢，交易税费高，不受欢迎进入二手房市场！[/s2/]

但是，如果只是单纯的想投资，那就需要慎重考虑买公寓的问题。因为从青岛目前的情况来看，同地段的公寓价格通常是住宅楼的一半，二手房价格更低。公寓的租金收入虽然不错，但相对于住宅产品的增值部分来说，是微不足道的零头。

而且二手房交易时，土地增值税和个税合计差不多50%，也就是公寓增值部分差不多一半要交税，房子只要5年就可以上市交易，增值部分几乎100%可以由业主获得。

综上，如果考虑短期自住过渡和长期自持租赁，那么“低门槛”公寓产品的性价比还是比较高的。但如果是用于纯投资，就需要慎重考虑，先算收益，再卖。

你对公寓有什么问题或看法吗？请留言参与讨论！

本文部分数据来自:凯瑞青岛