[本地]金融业内专家支招“买房怎么做预算规划”，刚需

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无论是只需要买房，提高自有住房，养老的群体，还是买学区房的家长型群体，如何在买房前制定合理的购房预算计划，都是让人头疼的必答。

相比于广大购房者普遍存在的问题，日前，记者联系了几位岛城金融工作者，向上述四类购房者提出建议，“如何从专业理财的角度做好预算计划”！

【/s2/】只需要买房:优先选择组合贷款，还款期限尽量选择长！

在今年年初lpr横向空诞生后，对贷款偿还的实际影响一直是买家的热门话题。对于刚刚需要的人来说，经过几个月的观望，第一套房各大银行的lpr利率一直维持在5.35%，并没有出现预期的大幅下降。

对于刚刚需要买房的人，金融行业建议，从长期需求出发，选择合理的贷款方式，才是应对长期房市波动的办法。公积金贷款+商业贷款的组合贷款方式是符合条件的购房者的首选。目前青岛公积金五年以上贷款利率为3.25%，远低于商业贷款利率。贷款额度方面，青岛住房公积金管理中心规定个人最高贷款36万，家庭最高贷款60万。

如果没有条件选择组合贷款，纯商业贷款的购买者应选择合适的贷款期限和还款方式。比如刚买房后期的装修和生活费比较高，在收入情况预计不会有明显改善的情况下选择长期贷款比较合理，这样自己的财务状况就不会因为还房贷而捉襟见肘。

另外，从现实来看，很多人只是需要第二次买自己的房子或者以后只是换个房子。这种情况下，建议不要用手头所有的资金支付首付，而是选择最长的贷款期限，然后用手头的剩余资金进行适当稳健的投资，为以后的房改做一定的资金储备。

【/s2/】提高购房率:刚改小卖大买压力不大，经济高质量好转的可以提高首付比例！

从二胎时代到它在家庭中运行，从区域潜力到圈子价值，提升和改善住房所有权已经成为房地产市场的主题之一。所以，换房是目前很多朋友必须面对的问题。除了注重住房质量和社区环境，许多改善后的购房者也非常重视住宅区的快速发展前景和社会互动水平的提升。他们往往持有多年的积蓄，寻找合适的机会来实现对生活质量的追求的飞跃。

金融行业给出的建议是，在刚换组的情况下，一种情况是先买后卖，前提是手头资金足够支付40%的最低首付，然后卖房子可以根据自身经济情况留出一部分资金用于还款准备。

对于刚改革的房子，如果想贷款压力小一点，也可以考虑先卖后买一步到位，但这种方式可能会让部分购房者暂时回归“租房生活”。

对于经济基础较好的改良组，在保留第一套房的情况下，购买第二套房需要提前考虑资产配置。目前青岛第二套房，折算后利率在5.69%左右。在这种情况下，如果第二套房贷款比例较大，则要求每月还款能力较高。购房者要想减轻月供压力，建议首付比例提高到50%以上。如果第一套房没有自用计划，可以租出去，租金收入可以用来减轻第二套房贷的压力。

【/s2/】养老置业:不建议卖房后把所有资金都用来买郊区的养老房

中老年人购买老年住房时，可能会受到贷款期限的影响。很多购房者在购买老年住房时，会将主城区现有的住房卖掉，用所有的购房款加上自己的积蓄，购买靠近郊区的农村附近的老年住房。为了追求良好的环境，居住面积和质量也会进一步提高。

对于这种购房方式，金融行业表示，不建议老年购房者在卖房后，将所有资金用于购买郊区的老年住房。首先，海岛城市近远郊的医疗等必要养老配套设施与主城区还有差距。即使住在附近的远郊，以后还是要回主城就医的。

对于在青岛主城区只有一套房的老年购房者，不建议通过卖房省钱的方式购买远郊的老年住房。资金允许的情况下，可以把主城区的住房存起来，用手中现有的积蓄在远郊购买老年住房；或者把主城的房子卖了之后，把房价一分为二，在主城买套小一点的公寓。剩下的房价和一部分积蓄可以去远郊买养老房；或者，房屋出售后，取出部分出售款用于当期和定期的财务管理，对养老中遇到的一些问题进行应急准备金，以不超过出售款70%的金额购买养老房屋。

学区购房:不建议全款购房超过家庭储蓄的70%[/S2/]

对于家长来说，买学区房是送孩子上高质量起跑线的一般性选择。对此，金融行业表示，由于岛城很多知名学区房龄在30年以上的房子很多，这类房子在交易中心申请贷款并不容易，不需要反复付款，只能购买一次，因为购买学区房必须准备大量资金已经成为买卖双方的共识。

在这种情况下，很多家长有时会头脑发热，有给孩子买学区房的想法。不推荐这种不理智的购买方式。

金融行业建议，学区全款购买的话，房价不要超过家庭储蓄金额的70%，生活费、应急资金、理财资金都要预留在手里。

买一个可以贷款的学区房，建议贷款买，首付金额尽量低至家庭储蓄金额的50%，因为孩子入学其实只是第一步，以后教育费用会增加。建议每月还款额控制在家庭月收入的30%以内。

婺源图/文