越风而秀 跃级而立：越秀房托成功收购武汉新地标

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金融板块网站消息2017年12月21日，越秀地产、越秀地产、宜城地产的管理层，以及京广深武约30家媒体齐聚武汉新地标——武汉越秀财富中心，见证以“放眼江来，放眼未来——越秀双平台在华中的首次亮相”为主题的媒体见面会暨武汉项目交接仪式。越秀地产信托宣布:

越秀地产基金资产连续四年跃升300亿元

在交接仪式上，越秀地产华中区域公司总经理徐琪代表越秀地产将象征性的金钥匙交给越秀地产基金一线运营人宜城地产董事长陈惠清，这标志着此次交易的圆满完成，创造了中国现代商业史上一个经典的收购案例。

越秀地产副总经理、华中区域公司董事长朱晨表示，武汉作为华中区域中心，是仅次于深圳的第二大青少年净流入城市，全球500强企业有一半以上已入驻，投资前景广阔。通过此次交易，越秀地产可以有效改善资本结构，提高上市公司的资产周转率。越秀地产将以此为契机，继续深化中部地区，优化全国布局，帮助房地产企业做大做强。

越秀地产首席执行官林德良分享了对华中布局的战略规划和期望，他说:12月21日是越秀地产的特殊日子，12年前的今天，越秀地产旗下的越秀地产基金(股票代码:00405)在香港联交所成功上市，此次完美的收购是越秀地产基金12周年最好的生日礼物。作为全球首家投资内地房地产的reits，越秀地产基金成功完成了“四连跳”，实现了跨越式增长。总资产从45亿增加到350亿，资产规模已进入亚洲房地产基金(reits)前十名，并稳步向1000亿元的目标迈进。从华南到华东，再到华中，越秀地产以“地产+金融”的互动模式不断拓展版图。

越秀商业投资有限公司总裁助理、益成置业有限公司董事长陈惠清认为，国家房地产调控政策已陆续出台，市场形势严峻。在租售并举的环境下，如何不断提升自持物业的商业价值在于运营。宜城地产作为越秀地产的一线运营商，紧跟越秀地产的发展步伐，其管理模式涉及超甲级写字楼、零售商场和专业市场。自2015年接管上海越秀大厦以来，积累了丰富的场外管理经验。成熟的管理团队可以通过其管理能力的输出来提升所持有的物业资产的价值，这将为武汉越秀财富中心的资产增值提供强大的引擎。

此次交易通过越秀专业化的资本运作和创新的投融资方式，再次实现了优质资产的证券化，实现了越秀地产和越秀地产基金股东的双赢格局。

飞跃布局中国的第一个房子，房地产投资信托基金，是一个国家中心城市

从克服重重障碍登陆资本市场，到将广州标志性的国际金融中心纳入越秀地产基金，从珠三角到长三角，再到华中核心，越秀地产基金在过去的十二年里取得了长足的进步。

作为全球首家在mainland China投资房地产的上市reits，越秀地产基金成立之初就拥有广州白马大厦、城建大厦、财富广场、维多利亚广场等极具成长性的城市核心商业地产。2012年，华南标志性建筑广州国际金融中心成功收购，越秀地产基金声名鹊起，资产价值从66亿元大幅上升至220亿元，成为亚洲十大上市房地产投资信托基金之一。

此后，越秀地产基金开始走出广州，布局全国。2015年8月，越秀地产基金收购了上海朱元商务区的一处优秀成熟物业——宏佳大厦(后更名为越秀大厦)，进一步将越秀地产基金的资产扩大至310亿元；如今，随着武汉项目的成功注入，越秀地产基金的总资产已升至350亿元。

12年来，越秀地产基金不仅为投资者带来了稳定的投资回报，也获得了市场的充分认可，并获得了国际评级机构穆迪和标准普尔的“投资级”评级，先后入选恒生综合指数、恒生大中型股票指数和高分红指数系列。

商业地产持续造血运金创新模式

在不断的飞跃背后，有越秀地产资本运作的创新智慧。越秀地产是中国最早的综合性房地产开发企业之一，始终坚持住宅和商业开发的双轮驱动。目前，越秀地产持有越秀地产基金约35.303%的基金份额，是中国唯一拥有香港上市房地产基金平台的房地产开发商。

此次武汉交易的完成，标志着越秀地产独特的“运钱”商业模式的成熟。“航运货币”模式是“开发+运营+金融”模式。具体运作模式是:越秀地产先进行土地收购、开发和前期运营，然后将房地产平台上的认证项目注入越秀地产基金，进行二次证券化，通过资本市场加快商业项目和资本流通的发展。

通过这一模式，越秀地产实现了房地产资源、商业资源和资本资源的高度整合，兼顾了房地产开发的价值、商业运营和房地产的稳定收益，利用金融不断为商业地产“造血”，有效解决了商业地产资本投资大、回收期长的问题，为基金单位持有人创造了更大的利益，创造性地实现了多赢。

财富中心40.5%的入住率超出了市场预期

国家发展和改革委员会将武汉定位为中国八大中心城市之一。作为中部六省中唯一入选1.5级城市的城市，大规模基础设施投资和建设正在如火如荼地进行，这增强了其发展潜力。同时，武汉是中国最重要的水陆空交通枢纽之一，具有连接南北、连接东西的地位。

本次交易标的位于武汉市核心商务区，两条地铁交汇处，交通便捷，总建筑面积约248，205平方米，包括68层的越秀财富中心国际甲级写字楼、5层的星辉伟港购物中心及1000多个配套停车位。其中，武汉越秀财富中心是武汉最高的国际甲级办公楼，高330米。这是一个控股办公楼，这是一个市场上稀缺的产品，有很大的未来增长潜力。

星辉维多利亚港购物中心项目是武汉首个以港式生活为主题的大型邻里购物中心，为项目办公楼提供了有效的功能支撑。

武汉越秀财富中心自进入市场以来，吸引了财富500强等优质租户，取得了比同期市场更好的业绩。合同入住率达到40.5%。然而，武汉高端零售物业的稀缺将推动该项目零售物业的资本价值不断上升。

创新突破完美收购确保利润实现

每一次经典的商业收购都是商业智慧汇聚的结果，越秀地产基金成功收购武汉项目更是引人注目。

鉴于交易对象是处于孵化期的二线城市的房产，在交易融资估值和收益要求、交易结构等方面面临诸多困难。越秀集团、越秀地产、越秀房托相互配合，不断推出并设定合理有效的交易计划，最终得到监管机构、股东和市场的普遍认可，充分展示了项目价值，展示了越秀人的勇气和力量。

本次交易以67%部分收购的形式进行，有效实现了房地产利润确认、现金提取需求、可控基金贷款比例和收益率要求之间的平衡。面对国家政策等各种宏观因素，三方顺势而为，创新性地采用“延期付款”方式解决融资问题，确保交易完成和房地产利润实现。

在交易中，项目团队创新性地设计了“担保安排”方案。在该方案中，市场上流行的“按成熟物业收入水平硬补贴”改为“按物业预期经营目标承诺”。实现了估价与业务目标假设的匹配；同时，给予投资者稳定且可实现的业绩增长预期；此外，互动后越秀地产的补贴压力明显减轻，为未来大规模收购提供了成功经验。

“一体化”经营稳步提升资产价值

越秀房托独特的“一体化”商业运营模式，为提升商业运营价值和稳定房地产收入做出了巨大贡献。即“资产管理与资金管理相结合、商业经营与物业管理相结合、资本促进与资产管理相结合”。锻造了丰富的市场经验、高效的经营管理模式和卓越的客户服务质量，资产价值稳步提升。

今年以来，为了适应不断变化的市场需求，广州国际金融中心办公楼通过不断提高竞争力和推广6s之星钻石服务，成功吸纳了世界知名企业；“郭进天地”购物中心实施有效的租户重组策略和资产增值措施，通过创新的营销服务，使其成为广州cbd最具品牌知名度的高端零售商业区；维多利亚广场“vt101”在中国第一商业区“天河商圈”中独树一帜，具有“年轻新居”的时尚潮流。通过不断推出各类网上红店和创新营销，它已经成为8090后的时尚聚集地，促进了零售效果的最大化，增加了流量和销量。未来，越秀地产将努力推进“郭进天地”与“vt101”的资源共享，积极打造商业品牌数据库，为越秀地产基金未来商业项目的发展奠定基础。

记者查阅了公司2017年中期报告，了解到截至2017年6月30日，越秀的住房总收入约为9.09亿元，房产净收入约为6.45亿元。其所有物业经营稳定，并持续稳步改善，年化回报率为6.5%，今年估值累计增长26%。

双平台交互是一个强大的引擎

该项目的成功交易表明，越秀集团作为房地产金融领域的先锋，充分整合和发挥了越秀地产在城市综合体等商业项目开发、越秀地产基金在商业地产运营中的提升、越秀集团海外资本运营等方面的综合优势，有效推动了房地产和基金两大上市公司的持续稳定发展。

展望未来，越秀地产将致力于打造商业运营平台和房地产金融平台，实施多项资产升级计划，不断提升运营效率和经营环境，形成强大的融资能力。在中国商业地产的reits过程中，它将走上一条“以商业运作为基础，以金融化为出路”的商业地产发展道路，并以前瞻性的眼光引领行业发展。

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