中金解读中央政治局会议：房地产长效机制建设加速

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12月8日，中共中央政治局召开会议，分析研究2018年经济工作，提出“加快住房制度改革，构建房地产市场长效机制”。

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政策基调的转变表明了中央政府推进长期住房机制的决心。与去年提出的“加快研究，建立房地产稳定健康发展的长效机制”相比，今年的中央政治局会议明确提出“加快住房制度改革和长效机制建设”，这标志着住房长效机制建设今后将进一步落实和加快。我们认为，从今年年初提出的差别化土地供应政策，到继续推进公租房、公租房等公共住房建设，到19大重申“住房不投机”、“租购并举”，中央政府基于供应方的政策方向逐渐清晰，政策趋于理性。可以预期，长期机制将在未来有节奏地逐步完善。

为了实施长期机制，必须做三件事。建立长效机制的根本目的是确保住房市场的长期稳定运行。中国房地产市场在过去几十年不稳定的原因主要有三个方面:1)公共住房覆盖率低；2)持有住房没有成本；3)城乡二元土地制度与土地财政。其中，公租房建设是最迫切、最容易实施的，今年得到了大力推进。据估计，至少需要五年时间来弥补目前的公共住房缺口(约3600万套)。在公有住房存量充足后，对商品房的限制性政策可以逐步放开甚至取消，由于市场化定价，价格将呈现出更加明显的梯度，这是开征房产税的成熟时机。房产税开征后，地方财政对土地出让的依赖将大大减轻，土地制度改革将得到有效推进。届时，城市土地开发将基本饱和，城市开发将进一步向周边郊区扩展，农村集体建设用地将得到更有效的利用。

公共住房建设将大力支持房地产开发投资和新建。就短期和中期影响而言，公共住房的大规模建设将抑制房地产开发投资和新建筑，以保持强劲的复原力。我们估计，目前公房供给缺口对应的建设成本高达8.7万亿元，加上4万亿元的土地成本，总投资规模接近13万亿元，超过了目前全年的房地产开发投资。

资本市场对政策的理解将变得更加成熟。对于地产股来说，这一政策并没有明显超出预期。预计随着产业调控政策的逐步合理化和稳定化，资本市场对政策的理解和解释将趋于成熟，未来政策方对市场情绪的干扰预计会出现一定程度的淡化。

风险:宏观经济正在走下坡路，抵押贷款金额急剧缩水。

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