80城新房库存跌回四年前 去化周期不足11个月

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证券时报网络(STCN)9月28日，

证券时报记者张达

根据上海市亿居房地产研究所今天发布的最新报告，截至2017年8月底，亿居研究所监测的80个城市新建商品住宅总存量连续25个月下降，总存量规模回落至4年前。水平；80个城市新建商品房的清仓周期为10.2个月，这意味着市场只需要10.2个月来消化库存。不过，业内人士认为，目前住宅去库存周期的转折点已经到来，而今年下半年的供不应求的矛盾将得到较好的解决，这也将有助于进一步稳定房价。

数据显示，截至2017年8月底，易居研究院监测的80个城市新建商品房总存量为3.9827亿平方米，比上个月下降1.0%，比上年下降11.0%。其中，18个城市的库存同比增长。其中，合肥、惠州、珠海的库存增幅较大，同比分别达到86%、57%和41%；62个城市的库存呈现同比下降趋势，其中杭州、九江和马鞍山同比降幅较大，分别为55%、48%和41%。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，对于库存同比下降的城市来说，这一轮去库存化的影响是显而易见的，而一些城市需要积极补充库存。从三类城市的库存趋势来看，三类城市的库存都有所下降。对于一线城市，库存规模已降至历史最低水平，基本接近2010年上半年的最低水平。虽然有所下降，但继续大幅下降的空并不大。对于不受限购限制的二线城市和热门的三、四线城市，目前市场交易普遍活跃，去库存化的驱动力相对较强。

根据存量房销售比，8月份，80个城市新建商品房的存量房销售比，即清仓期为10.2个月，也就是说市场只需要10.2个月消化库存，比7月份的10.5个月减少了0.3个月。

严跃进指出，从历史数据来看，目前的存贷比在年初历史低点的基础上，先略有反弹，然后略有下降。最近的小幅下降与计算公式有关，其中分母是最近6个月新建商品房的平均销售面积。目前，该指标不再计算今年1月和2月的交易数据，因此该比率的分母值趋于增加，导致该比率下降。考虑到未来几个月供应规模有望增加，且成交量指数可能会因政策控制而继续受到抑制，综合判断表明当前住宅去库存周期已经过了最低点，后续将进入小幅上行通道。这意味着去库存周期的转折点已经到来，今年下半年的供不应求矛盾将得到较好的解决，这也将有助于进一步稳定房价。

严跃进认为，经过本轮去库存化政策的消化期，许多三、四线城市的去库存化周期明显收窄。从80个城市的具体值来看，8月份九江、滁州等三、四线城市的去库存期相对较小，明显低于12-16个月的合理范围。统计数据显示，如果以12个月为分界线，至少有30个三、四线城市的储蓄与销售之比小于或等于12个月。这30个城市也急需土地供应和库存补充。他还认为，目前三线城市的去库存周期数据已降至历史最低点，这也表明三线城市房地产市场的基本面正在发生巨大变化。对于未来的一些三、四线城市来说，限购政策也将削弱一些房地产投机者的需求，进而缓解库存规模不足的压力。这些政策，加上增加土地供应的政策，将有助于使三、四线城市的库存结构更加合理。

(证券时报新闻中心)