十年房价涨跌榜：七个城市十年房价不涨反跌

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十年，一个周期。

从2008年金融危机中房价的大幅下跌开始，到2017年房价的大幅上涨结束。十年刚刚唱完一个高潮，余音袅袅，令人回味无穷。

这十年是经济增长和换挡的十年。过去，高增长率不复存在，劳动力优势不复存在，人口红利耗尽，到处都是雨露的普遍增长时代结束了。

然而，在过去的十年里，并不是所有的地方都飞速发展，甚至有七个城市的房价没有上涨而是下跌。

这是过去十年35个大中城市房价上涨的列表:

首先，这35个大中城市包括26个省会城市(拉萨数据缺失)和北京、上海、天津、重庆等直辖市，再加上深圳、厦门、大连、青岛、宁波等5个计划单列市，它们都是像省会城市一样的副省级城市。

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这七个城市的房价十年来没有上涨，而是下跌了

在过去的十年里，大中城市的房价已经出现了很大的分化。

在一线城市中，上海的涨幅高达610%；作为二线城市，厦门的房价也上涨了559%。在这些地方，10年前的100万套房子现在已经上升到大约700万套。

然而，在西北和东北的一些城市，房价涨幅甚至还没有翻倍，十年来的涨幅还不到100%。排名垫底的银川市十年来仅增长了81.86%。

增长不到100%意味着什么？

我们可以比较一下城镇居民的可支配收入:2008年，全国城镇居民的可支配收入为15781元，而2016年为33616元，增长了111%。换句话说，只要十年内房价涨幅不超过111%，真正的房价就在下跌。

通过简单地消除收入的增长，我们可以得到十年来每个城市房价的实际增长:

不难看出，银川、太原、贵阳、大连、沈阳、宁波、西宁等7个城市的实际增长率为负，这些城市基本上都是西部或东北部城市。

这意味着如果你在当地买房子，在这十年里你将会赔钱而不是赚钱。

在这七个城市中，宁波是最令人惊讶的一个。宁波作为一个起步阶段的明星城市，产业结构单一，人口吸引力弱，城市辐射力不足，房价长期停滞不前。尽管自2016年以来出现了一波上涨，但总体涨幅并未超过收入。

2

为什么广州的房价会因为向北走而远远落在后面？

作为一线城市，广州的房价远远落后于北方。

增长不能延伸到北方，这对广州来说是喜忧参半。可悲的是，“广州衰落理论”总是被听到，好消息是，一些人可以保留。

2008年，广州的房价仍处于与贝尚-深圳相同的起点，约为1万元。十年后，当贝尚-深圳的房价超过5万元时，广州的房价仍徘徊在3万元左右。

十年来的价格涨幅只有240%，不仅远低于北方和内地，而且低于厦门、南京和合肥。

为什么会这样？一个原因是广州的经济竞争力正在下降，无论是人口吸引力还是经济竞争力。

另一个更实际的原因是，城市基本上是大的，广州是中国第二大城市，有1400万人住在7700平方公里，而深圳是广州的四分之一，那里有这么多的人住在广州。上海面积比广州小，人口是广州的1.7倍。这意味着广州有广阔的郊区和腹地，这平抑了房价。

另一个原因是广州主办了2010年亚运会，此后积累了大量的城市债务。为了还债，广州不得不加大推地力度，导致土地供应相对过剩。

这导致了广州房价在本轮飙升中的最新开局。深圳在2015年开始崛起，北京和上海在2016年初开始崛起，而广州直到2016年下半年和2017年上半年才开始崛起。

尽管广州在这一波上涨中已经超过了上海，但由于过去几年相对疲软，广州的房价仍远低于其他一线城市。

3

新的一线城市:杭州不像想象的那么热

南京、杭州、天津、武汉、成都和重庆被普遍认为是新的一线城市，并有望跻身“北广深十强”。其中，杭州的声音最大，但房价的表现却出人意料。

从增长率来看，南京近十年的增长率高达353%，重庆为266%，天津为211%，杭州、武汉、成都不足200%。

让我们来谈谈杭州，它在一线城市中拥有最高的声音。杭州十年的房价涨幅只有172%，超出了很多人的预期。事实上，这很正常。杭州的房价没有大家想象的那么高。

2008年，由于全球金融危机，杭州的深度收费与上海和深圳持平。那一年，有一些房地产因降价而受到业主打击的案例。

2014年，全国房地产市场下跌，杭州是首个下跌的城市。直到此时，g20和阿里巴巴等概念轮番祝福，杭州的房价再次走上飙升之路。

这是什么意思？过去十年，杭州房地产市场的投机成分太重，容易受到经济形势的影响。房地产投机者蜂拥而入，然后撤退，这使得房价下跌。

4

合肥厦门为什么崛起得这么快？

在其他二线城市中，厦门和合肥增幅最大。

2008年，厦门的房价只有5000多元，但到了2017年，就涨到了34000元。无论是绝对值还是房价涨幅都超过了广州，成为一线城市。

合肥的房价在2008年只有3500元，但在2017年达到了13000元，十年间上涨了263.31%。从房价走势图中不难发现，合肥房价主要是这两年贡献的，2008-2015年相对稳定，2016年和2017年贡献增长149%。

为什么厦门和合肥崛起得这么快？原因是不同的。

厦门房价飙升的主要原因是厦门面积太小，城市面积也小，不到广州的1/5。然而，该岛的人口密度与一线城市相当，其净流入人口在全国名列前茅。此外，土地资源稀缺，因此房价一路飙升。

另一方面，合肥正在人为地限制土地供应。在合肥市房价飞涨的前三年，土地供应持续下降，导致合肥市库存紧张。早在2016年，走后门已经成为合肥的一个标准。

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毕竟，东北和西北是个大问题

让我们谈谈薄弱的省会城市。

在房价涨幅最低的城市中，东北三省省会城市(沈阳、哈尔滨和长春)都榜上有名，而西北城市(Xi、兰州、乌鲁木齐、西宁和银川)几乎没有一个被遗漏。

在过去的十年里，东北地区的经济一直处于危机之中，其经济增长率多年来一直位居全国第二。此外，大量人口外流，房价失去了短期支撑和长期支撑。此外，在可预见的未来，很难大幅反弹。

无论是以Xi为龙头的西北城市，还是以兰州、西宁、银川、乌鲁木齐为龙头的西北城市，都表现不佳。

这也凸显了中国经济在过去十年向东南地区的转移。在全球化时代，谁离港口最近，谁就能获得更多的全球市场分工的机会。珠江三角洲和长江三角洲在加工制造业方面的突出表现就是一个典型的例子。

未来，随着高速铁路的推进，铁路物流成本不断下降，预计Xi市将依托西北的领先地位，实现经济和房价的良性发展。

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在普遍崛起的时代结束时，谁还能笑？

如前所述，中国经济和房价已经告别了普遍上涨的时代。未来，随着城市化进程的进一步推进，南方省会城市和北方省会城市的进城农民人口仍会有所增加，因此对房价仍有一定的支持。

然而，与此同时，需要指出的是，经济增长方式发生了转变，东南地区的城市通过换鸟笼、引进高科技产业实现了产业转型升级，而东北地区的城市仍然受困于老工业基地，西北地区的城市也受困于缺乏经济的根本驱动力。如果他们不能及时找到自己的优势产业，他们将很容易被抛弃在经济的“新常态”中。

经济如此，房价也是如此。