自建不动产处理要“吐故纳新”

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营改增后，自建房地产的财税待遇发生了很大变化，需要企业财税人员的特别关注。用于自建房地产的自产产品不需要视为销售，也不需要计提增值税。外包材料用于自建房地产。如果它们不是可抵扣项目，可以从销项税中扣除，否则，进项税应该转出。

劳改营改革一年后，相关法律法规日益完善。然而，营业税时期的计税思想仍然潜伏在许多企业财税人员的记忆中。在日常工作中，许多人仍然在新旧法规中进退两难，不知所措。例如，如何处理自建房地产，这困扰着每个人的思维。作者通过实例阐述了对这个问题的正确理解。

自产产品用于自建房地产

许多财务人员提出，一般纳税人对自己生产的动产和不动产征收增值税是否一致？我相信待遇是一样的。

《增值税暂行条例实施细则》第四条第(四)项规定，生产或者委托加工非增值税应税项目的货物，视同销售货物。但是，经过营改增后，“非应税项目”已经不复存在，而动产和不动产的建设增值税是一样的，属于增值税的应税项目，因此不再需要将其作为销售处理，也没有必要计提增值税的销项税额。在会计处理中，用于自建房地产和动产的自产产品按成本结转。

例1。童生公司是增值税一般纳税人。2017年6月1日，该公司用自己的产品建造了一条成本价格为10万元、公允价值为12万元(应税价值)的生产线。此外，在建生产车间使用的自产产品成本为20万元，公允价值为24万元的应税价值。

会计处理:

借:在建工程-生产线10

在建工程-生产车间20

信用:库存商品30

购买的材料用于自建房地产

如果购买的材料用于自建房地产，进项税应在营地改革前转出。营改增后，根据《财政部、国家税务总局关于全面推进营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)第二十七条的规定，用于简单计税、免征增值税、集体福利或个人消费的商品采购、加工、修理和更换服务、服务、无形资产和房地产。涉及的固定资产、无形资产和房地产仅指上述项目专用的固定资产、无形资产(不含其他权益性无形资产)和房地产，进项税不得从销项税中扣除。

因此，如果在建房地产项目采购原材料的进项税不属于上述不能抵扣的项目，可以从销项税中抵扣，否则进项税应转出。但是，必须注意进项税的分期扣除。根据《房地产进项税分期抵扣暂行办法》(国家税务总局公告2016年第15号)第二条，普通增值税纳税人2016年5月1日发生的在建房地产项目进项税，应按照本办法的有关规定在两年内从销项税中抵扣，抵扣比例为第一年60%，第二年40%。

根据《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》(财税字[2016]22号)，一般纳税人2016年5月1日以后取得的计入固定资产或2016年5月1日以后取得的在建房地产项目的房地产进项税，按照现行增值税制度，自取得之日起两年内从销项税中扣除，以取得成本为基础。借记“固定资产”、“在建工程”等科目，按当期可抵扣的增值税，借记“应交税金——应交增值税(进项税)”科目，按未来期间可抵扣的增值税，借记“应交税金——待抵扣进项税”科目，按应付或实际支付的金额，贷记“应付账款”、“应付票据”和“银行存款”。未抵扣的进项税允许在以后期间抵扣时，借记“应交税金——应交增值税(进项税)”科目，贷记“应交税金——待抵扣进项税”

例2。童生公司是增值税的一般纳税人。2017年1月开始建厂，采购建材234万元，取得增值税专用发票34万元，当月通过认证。会计处理如下:(单位:万元，下同)

借:在建工程200

应交税金——待扣除的进项税为13.6(34×40%)

应交税金-应交增值税(进项税)20.4(34×60%)

贷款:应付账款等。234

在第13个月(2018年1月)，当进项税可以扣除时:

借款:应付税款-应付增值税(进项税)13.6

贷款:应付税-待抵扣进项税

13.6

例3。以例2为例，假设童生公司建有职工集体宿舍，则为第二十七条(财水[2016]36号)规定的集体福利在建工程。因此，房地产在建工程采购的原材料不能从进项税中扣除，需要转出进项税。

借:在建工程200

应交税金-应交增值税(进项税)34

贷款:应付账款等。234

同时:

借:在建工程34

贷方:应付税款-应付增值税(进项税转移)34

根据上述规定，在建房地产项目购买自产产品不再视为销售，在建房地产项目购买原材料一般分期抵扣进项税。

总结建议

1.普通纳税人购买固定资产、无形资产和不动产资产时，无论法律法规规定是否可以抵扣进项税，为了防止以后的资产改变用途，允许抵扣进项税。建议首先对增值税专用发票进行认证并申报抵扣，同时转出进项税。财务和税务人员在与他们打交道时应该有发展的眼光和实践的判断力。

2.如果一般纳税人取得增值税专用发票，无论是否属于进项税抵扣范围，建议先进行认证申报，如果不允许抵扣，则转出进项税。这种做法主要是为了规避滞留票的风险，在财税处理中应保持防范税收风险的意识。

(作者:山东省滨州公路管理局)