住建部拟立法护航“租购同权” 住房租赁企业市场份额仅2%亟需增加

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每个实习记者舒曼，每个编辑王小波

不久前，广州市政府发布了一个关于房地产市场的通知，这使得人们(603883)注意到同样的租售权。就在广州方面仍在激烈讨论如何推进相关细则的时候，一个更高层次的声音已经发出。

据新华社今天(7月26日)报道，住房和城乡建设部有关负责人表示，将通过立法明确租赁当事人的权利和义务，保护当事人的合法权益，建立稳定的租赁期限和租金制度，使租赁者在基本公共服务中逐步享受与购买者同等的待遇。这意味着住房和城乡建设部将立法明确出租和出售的权利，以便租房者能够享受与购房者相同的待遇。

住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受《商业日报》记者采访时表示，租购并举实际上促进了房地产市场的稳定发展，使更多的人能够安居乐业。然而，没有必要有自己的房子来居住和生活。从现实来看，这种情况很难改变，所以我们应该从试点开始，逐步积累经验，然后推广到全国。

地方或国家部委的立法优先

昨天的中共中央政治局会议进一步为房地产市场定下了基调。要稳定房地产市场，坚持政策的连续性和稳定性，加快建立长效机制。着力构建租购并举的房地产市场供给体系，打造多层次的住房结构，从多角度保障不同群体的住房需求。

顾云昌在接受《国家商报》采访时表示，租赁市场发展缓慢的原因一是传统观念造成的，二是房价上涨过快，三是租赁双方的利益得不到保障。这三个原因交织在一起，在任何方面都难以突破。这也是急需立法规范解决方案的大背景。

国务院发展研究中心研究员任星洲在接受媒体采访时也表示，长期以来，我国房屋租赁市场的规范化程度较低，相关法律法规不健全，双方的合法权益容易受到损害。今后应进一步完善房屋租赁市场的法律法规，保护双方的合法权益，充分维护市场的契约关系。

日前，我国第一部住房租赁和销售条例公开征求意见，住房租赁和销售市场立法加快推进，预计将遏制各种租赁混乱，通过法治手段规范住房租赁市场。此外，广州最近率先提出了租房和购房权，并赋予符合条件的租户的子女就近上学和其他公共服务的权利，这成为支持住房租赁市场发展和促进公民平等待遇的一项重要措施。

住房和城乡建设部等9个部门近日联合发布了《关于加快发展人口净流入大中城市房屋租赁市场的通知》，要求人口净流入大中城市支持相关国有企业向房屋租赁企业转型，鼓励发展民营制度化、规模化房屋租赁企业。广州、深圳、南京等12个城市成为首批试点城市。

住房和城乡建设部相关负责人表示，将通过立法明确租赁双方的权利和义务，保护双方的合法权益，建立稳定的租赁期限和租金制度，使租赁者在基本公共服务中逐步享受与购买者同等的待遇。

在接受《国家商报》记者采访时，顾云昌建议，对同租同购权的立法限制，可以从试点城市的政府立法或市人大立法入手，对地方法律法规起到一定的制约作用，也可以从住房和城乡建设部等国家相关部委的行政法规中立法，最终上升到国家层面的法规，通过这种渐进的方式确立可行的立法。

事实上，中国的租赁市场份额很小，市场以销售为主，租赁住房严重短缺。此外，住房价格上涨作为投资过程中快速升值的一个因素，这使得租赁住房市场的发展更加困难。顾云昌说，如何改变现状实际上相当复杂，因此通过立法手段保护租赁方的利益势在必行。

出租房屋供应严重不足

顾云昌说，事实上，中国的租赁市场份额很小，全国租赁与购买的比例一般是3:7或4:6。由于中国从销售开始，租赁市场和销售市场的比例是不协调的。另外，目前房价上涨过快，中国人的观念使得租赁市场发展缓慢。在供给面改革方面，市场供给严重失衡，因此供给面改革是房地产开发租赁市场的一个非常重要的方面，它让更多的人通过租房来解决住房问题。

清华大学房地产研究所所长刘宏宇表示，为了培育和发展住房租赁市场，有必要增加住房租赁市场的有效供给，让城市家庭可以自由选择租房和买房，更好地满足城市居民特别是新市民的住房需求。

据新华社报道，中国流动人口已达2.45亿，每年新增就业大学生约700万人。一些人口净流入的大中城市有很多新市民，住房租赁需求旺盛，城市家庭租房比例较高。然而，出租屋总量不足，制度化、规模化的房屋租赁企业不够成熟，制约了房屋租赁市场的发展。

据初步统计，我国大型房屋租赁企业的市场份额仅占2%左右，与发达国家成熟市场的20%-30%的比例相差甚远。增加出租房的供应迫在眉睫。

此前，九部委联合下发通知，明确鼓励发展国有和民营的制度化、规模化房屋租赁企业，鼓励房地产开发企业、经纪机构和物业服务企业设立子公司，拓展房屋租赁业务。人口净流入的大中城市应支持相关国有企业向房屋租赁企业转型，充分发挥国有企业在稳定租金和租赁、积极盘活现有租赁住房、增加租赁住房有效供给方面的主导和带动作用。

日前，上海还首次通过招标、拍卖和挂牌方式出售了两处出租房屋用地，增加了出租市场的土地供应量；北京方面还明确表示，未来五年的住房建设需求将包括50万套出租房。

顾云昌表示，要推动购房和租房同步进行，必须从供应方入手，努力增加出租房的有效供应。从上海出售的两处出租房来看，土地价格相对较低，征地主要是国有企业，未来租金价格将由政府定价，这也将导致开发商盈利模式的改变。