王健林的大目标要让孙宏斌来完成？

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商定的目标是什么？变了。万达重返a股以获得大规模、低成本的资金是万达的一个紧迫目标。

正文|惠惠曾

编辑|王力

“到2020年，万达将建设15个万达城市，预计将吸引2亿游客。旅游业年收入超过1000亿元，超过迪士尼成为世界最大的旅游企业！”近年来，万达集团董事长王健林在万达吕雯城开业的每一个盛大场合都设定了自己的抱负。

然而，这一切在2017年7月10日上午戛然而止！

根据万达集团的公告，万达商业已与融创中国签署转让协议，将集团13个文化旅游项目的91%转让给融创，注册资本为295.75亿元，融创将承担这些项目的全部现有贷款。此外，融创集团将以335.95亿元人民币收购万达76家酒店。

因此，拥有绝对控制权的“房地产收购狂人”孙宏斌将接手王健林的文化旅游和酒店大目标。万达作为品牌和运营的提供者，仅占文化旅游项目股权的9%。盛气凌人的首富这次可能要放下身段，为孙宏斌工作了。

此时，万达哈尔滨文化旅游城在转让的资产组合中开业才10天。在这一重要消息的刺激下，已在香港股市上市的万达酒店发展(00169.hk)一度上涨逾150%。

被遗弃的“狼”

根据《财经》发表的王健林的回应。项目的转让可以大大减少万达商业的负债，进一步实现轻资产运营。通过此次资产转让，万达的商业负债率将大幅降低，所有收回的资金将用于偿还贷款。因此，万达商业计划在今年内还清大部分银行贷款。

正如王健林所说，万达商业的负债水平并不低。但是王粲健林以什么样的高负债出售万达旅游城呢？是什么样的压力让他放弃万达酒店的资产组合，而这本来可以让资本市场讲述一个好故事？

首先，让我们来看看万达文化旅游城，王健林把它描述为一群可以打败迪士尼中国的狼。2009年，万达集团决定重点发展文化旅游产业，并宣布投资200亿元建设万达长白山(603099，诊断单元)国际旅游度假区。2012年7月，该项目作为万达城的首个登陆项目正式对外开放。随后，万达武汉中央文化区、西双版纳国际度假区、南昌万达文化旅游城、合肥万达文化旅游城和哈尔滨文化旅游城也相继开业。与此同时，其他几个文化旅游城市也在同时发展。

数据来源:根据万达旅行社官方网站和公开报道，数据以官方公告为准。

作为万达集团的第四代产品，万达城是一个文化旅游综合体，单个项目规模较大，很容易占地数千亩。此外，资金占用程度高，单个项目的计划投资额高达数百亿元。截至2016年底，万达集团在建的文化旅游综合体有8个，分布在成都、合肥、广州、桂林、哈尔滨、无锡、南昌和青岛，资金压力加大。虽然这里开放的文化旅游城市已经达到6个，但是由于主题公园、剧院、酒店等基本处于培训期的经营性物业回报周期长，很难形成实质性的现金流支持。

根据工业研究院的最新研究报告，剔除2014年至2016年的预收账款后，万达商业银行的负债率分别为65.17%、63.25%和63.51%(行业平均水平约为73%)；刚性债务规模分别为1829.72亿元、1927.38亿元和2308.23亿元。债务扩张很快，但期限结构是合理的。长期债务与短期债务的比率分别为0.25、0.32和0.13，手头现金/短期债务的比率分别为2.33、1.43和3.52。剔除公允价值变动的损益后，息税前利润利息保证率也达到2。然而，随着万达广场和万达城的扩张，投资活动产生的现金流仍然是一个巨大的净流出，需要一些外部融资支持。

因此，万达重返a股以获得大规模、低成本的资金成为万达的一个迫切目标。然而，经过多次挫折后，万达商业仍在回归a股的道路上。早在今年3月3日，在证监会发布的最新版IPO审核工作流程和申请企业表中，万达商业的状态已改为“反馈”。

“万达已经被私有化，以回归a股，而私有化给万达增加了很多成本和债务。为了在短时间内实现a股回归，万达的财务和债务偿还能力已经产生了很大的影响。如果遇到某些障碍，万达的债务偿还高峰期可能即将到来。在这种情况下，如果资产被出售，上市的可能性可以保留。这是一次文化之旅。”协综战略管理集团的联合创始人黄立冲说。

根据万达在2015年私有化时在香港交易所发布的公告，万达宣布将以每股52.8港元的价格收购所有已发行的h股，总发行价约为344.5亿港元。据媒体报道，此次私有化耗资344.5亿港元，王健林亲自采访了多家国内外财团投资者。如果万达商业未能在2018年8月31日前在国内主板市场上市，或已退市2年，万达集团将分别以12%和10%的年回报率向境内外投资者回购股份。

根据黄立冲的分析，如果你想申请a股上市，你不能从h股刚开始私有化的公司那里获得资金，否则，将对a股申请造成重大障碍。因此，王健林必须找到其他方式来偿还这345亿港元，这将每年花费30亿至40亿港元。

崩溃的酒店帝国

根据万达此次转让的酒店资产，截至2016年底，万达酒店及度假村将在中国拥有100多家高端酒店，不包括一些在建项目和12个以上的轻资产管理出口项目。此次转让的76家酒店，如北京万达嘉华和武汉万达瑞华，几乎相当于万达所有的酒店资产。根据万达酒店发展的官方网站数据，截至2016年12月31日，万达商业已经开设了90家高星级酒店，拥有28294间客房。

同样，作为万达的关键发展部门，王健林一度雄心勃勃。万达集团旗下酒店包括顶级品牌万达瑞华、超五星级万达文华、五星级万达嘉华和四星级万达金华，目标是成为世界知名的酒店管理品牌。为此，万达不惜代价聘请了许多国际知名的酒店管理公司来管理各地的豪华酒店。

但事实上，近三年来酒店业务的表现一直不尽如人意。根据万达酒店发展(00169.hk)的公告数据，2014年至2016年，该行业股东应占利润处于亏损状态。2016年，万达酒店实现收入约3.74亿港元，同比下降82.8%；归属于母公司所有者的亏损约为6，066.3万港元，同比下降76.9%。

黄立冲表示，万达酒店在香港股市上市的发展只包含万达酒店资产的一小部分，其中大部分是国外项目，在中国只有桂林万达广场和福州恒利城，但实际上，万达酒店的国内部分确实让人不舒服。

从国内市场来看，二三线城市的酒店市场竞争异常激烈。根据第一太平戴维斯今年2月发布的《中国酒店市场简报》，由于近年来的蓬勃发展，中国酒店市场正面临供过于求的困境。尽管国内旅游业不断发展，但由于入境游客数量下降，以及现有酒店项目与住房共享平台(如Airbnb和土家族)之间的竞争加剧，运营商不得不牺牲房价来实现更高的入住率。

“在万达众多的业务板块中，万达商业是上市申请的主体，所以商业部分是不能出售的，出售商业给市场的信号非常不好。然而，文化旅游和酒店是不同的。这部分项目资金占用时间长，培育时间长，现金流差。虽然可以带来大量的土地储备，但也带来沉重的财政压力。”黄立冲分析。

然而，他认为万达出售这部分资产的目的不仅仅是为了减少收入。“一方面，它可能受到债务的影响，另一方面，它可能与监管机构达成协议，取消这一业务，以恢复a股。”

空的房间里有更深的想象。

双方在合作规则的最后一条中同意，“同意在电影等各个领域开展全面的战略合作。”对此，业内一些人士结合近期乐视危机对36氪进行分析，称如果双方交换资源，融创收购万达的文化旅游产业，万达将接管融创手中的乐视板块，如果万达回归a股，将有利于处于动荡中的乐视，万达急于减轻资产，融创各方对其多元化投资已提出批评。

“融创赢得了万达的文化旅游产业，其在发展领域的实力将大大增强，长期发展的可持续性也将增强。”同时，乐视的不确定性因素也将被消除。”上述人士表示:“与此同时，万达成功回归A，专注于文化产业的轻资产模式，注重品牌和运营的输出，弥补了万达院线只有线下没有上线，只有大屏幕(屏幕)缺少中屏(电视)和小屏(手机)终端交通入口的不足。”乐视终于有了一个大富翁，并与产业链产生了联动效应...这是一个大游戏！”

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