600亿资产转让非零和交易 万达轻资产战略迈关键一步

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在成熟的市场条件下，任何公平交易的实现，无论大小，都是基于双方利益的双赢。

7月10日，万达商业和融创中国联合宣布，为了充分发挥各自的产业优势，双方经过友好协商，于2017年7月10日签署了协议。万达商业将其13个文化旅游城市项目中的91%以295.75亿元的价格出售给融创中国。同时，还以335.95亿元的价格转让了北京万达嘉华、武汉万达瑞华等76家酒店，总成交金额。

这绝不是零和交易。

万达商业的轻资产战略早已为外界所知。早在今年年初，王健林就在万达集团的业绩会上明确表示，在商业地产方面，与营业收入相比，他更注重利润结构的变化，即租金收入在净利润中的比重要不断提高。

今年上半年，万达商业735亿元收入中，房地产业务收入为563.4亿元，租金收入为116.9亿元，但租金收入34.3%的增长率远远高于房地产业务收入11.3%的增长率。根据万达集团的战略，预计未来两年左右，万达的商业租金和其他收入将超过房地产收入。毫无疑问，此次与融创中国的资产转让交易将使万达商业成为一家真正的商业服务企业。

从万达集团今年上半年公布的业务情况来看，万达商业的轻资产化路线正在加速，这是最重的资产板块。在2016年开业的50家万达广场中，有21家是轻资产，而万达商业在今年上半年开业。在12家万达广场中，万达只有3家自持物业，其余9家为轻型资产化经营；在新开发的26个万达广场项目中，都是轻资产项目，根据万达的预期，未来万达广场的轻资产数量将达到每年40至50个。

根据年初王健林在集团工作会议上的声明，万达在2020年后原则上不再关注资产，所有资产都将是轻资产。当时，王健林提出了万达商业在2018年前的转型计划。显然，与融创的资产转移将大大推进这一转变时间。

众所周知，在万达的资产板块中，除了万达广场，另一个权重板块是规模较大的万达城市文化旅游项目。通过此次与融创中国的交易，万达城市文化旅游项目未来的规划、设计、建设和开业运营仍由万达团队独立负责，融创将负责住宅部分的开发和销售。双方将充分发挥各自优势，在更大程度上保证目前开发的万达城项目的顺利开放和运营。同时，可以理解的是，

随着万达集团房地产业务收入的下降，文化、金融、网络业务收入大幅增加。今年上半年，万达集团1348.5亿元的服务业务收入为780.2亿元，占集团总收入的57.9%，比去年的55%高出近3个百分点。

根据万达集团的战略，未来的业务服务、文化、金融和网络将构成四大利润支柱，这意味着万达集团未来更多的利润将来自轻资产业务。更重要的是，随着文化、金融和网络行业的日益成熟，这些行业在商业服务中的支撑作用将日益凸显，资本流动和信息流动将确保万达各运营商的客流保持稳定。

当然，对于正在冲击房地产行业第一阵营的融创来说，这种合作必然会加快公司的步伐。更值得注意的是，据报道，融创有意改造文化地产。如果与第一个完成文化产业布局的万达联手，未来将充满更大的合作空空间。一个值得注意的细节是，新闻报道称，融创此前已获得乐视影业的控制权，而乐视影业此前曾与万达影业在多个项目上进行合作。在这份声明中，也透露出双方有意在电影等各个领域进行全面合作，未来两大电影巨头之间的合作值得关注。

据了解，万达商业收回的资金全部用于偿还贷款，万达商业计划今年内还清大部分银行贷款。虽然万达商业的资产负债率仍在安全范围内，但通过此次资产转让，万达商业的负债率将大幅下降。

在降低资产负债率的同时，我们将实现业务的整体转型，从商业地产业务向商业服务企业转型。这一时期最大的收益无疑将是万达商业的市场估值。与市盈率只有10倍左右的商业地产相比，商业服务公司在资本市场的估值高达30至40倍，这将是万达商业寻求a股上市的一个重大战略进步。