北京抢地热情消退 今年房价将“原地踏步”

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本报记者周

为了合理调控楼市，北京今年主动从源头上发力，大力控制土地拍卖价格，限制项目销售价格，这将在一定程度上改变“面粉比面包贵”的局面，降低新房价格，进而影响项目周边二手房价格，稳定北京整体房价。经过9个多月的楼市调控，今年第一季度房价的大幅上涨，基本上被5月至今连续7个月的房价下跌所消化。预计房价将在今年年底回到年初的水平，也就是说，房价飙升后，房价将“原地踏步”。

地价率创下新低

据叶巍我爱我家市场研究所统计，11月份北京新增土地供应14处，其中住宅用地10处，商业金融用地2处，工业用地2处。10个住宅用地的用地面积为78.69万平方米，建设用地面积为77.13万平方米，规划建设面积为141.13万平方米。10月份供应节奏暂停后，11月份北京宅基地供应量再次上升。

在10个宅基地供应案例中，有4个案例是共有产权房，全部用于共有产权房的建设。价格上限从18000元/平方米到36000元/平方米不等。

11月份售出的7套住宅中，有4套是共有房产。拍卖竞争不激烈，最高竞价次数只有5次。北京市大兴区东坝镇、朝阳镇和巍山庄镇的地块甚至被报价过一次，最后以起价出售。其他形式的非共有房产土地拍卖仍以限定销售价格、设定土地价格上限、自持商品房面积比例和高标准商品房建设方案为准。但是，投标企业都比较理性，最终没有一个地块能够引发自持商品房面积比例的投标。

11月份北京宅基地的底价为25161元/平方米，比10月份下降了9.2%。保险费率仅为8.24%，比10月份低23.06%，是今年每月最低的保险费率。

据专家分析，北京市自房屋升级为共有产权房以来，明显增加了共有产权房的供应量。9月份和11月份，共有4宗共有产权房被公布，这对于增加中低价房的供应，满足刚刚需要买房的人的需求具有重要意义。与此同时，由于近期北京大部分出让土地为共有房产，土地拍卖一直坚持限制地价和房价，项目预期利润下降，开发商抢地热情明显消退。11月份的地方地块拍卖基本上没有竞争，最终的地价也因此创下新低。

截至2017年11月，北京住房供应量达到72套，交易量达到65套，均为2016年的三倍以上。在经历了2016年楼市的低供高热后，北京明显加大了供方改革，在增加土地供应的同时限制了需求，尤其是增加了中低价位和中小套型住房的土地供应。随着这些土地被改造成新的住宅项目并逐步进入市场，可以预见，未来北京的新住宅市场将逐步走出交易低谷，供给和交易结构将得到优化，房价将得到有效控制。

房价有望在年底回到年初

此外，值得注意的是，北京二手房市场10月份出现小幅下跌，11月份成交量再次上升，同时成交价格保持持续下降趋势。

根据叶巍我爱我家市场研究所的统计，11月，北京共有8483套二手房在网上签约，比2016年11月下降了56.2%，比今年10月上升了37.7%。价格方面，11月份北京二手房平均成交价比10月份下降了0.9%。尽管下降幅度已经缩小，但下降仍在继续

继续。

据专家分析，由于该市的政策，一市一策的楼市调控政策在全国所有城市都取得了立竿见影的效果。在一、二线城市和超大城市周围的三、四线城市，房地产市场监管严格，使得市场迅速降温，成交量和价格双双下跌；三、四线城市调控相对宽松，甚至有一系列的去库存补贴政策，这使得市场交易增加，房价小幅上涨。

作为一个特大城市，北京的调控措施可以说是全国最严格的。“317新政”后，购房需求的减少、住房销售的下降和住房销售的放缓导致业主和购房者的心理预期发生了重大变化。人们一般都是在新政之前从恐慌中抢购一空，静观其变，然后经过充分讨价还价后理性地购买房屋；业主的心态已经从新政前的坐以待毙转变为理性报价，甚至积极降价寻找可靠的买家。这也使得北京二手房平均交易价格从5月份开始连续7个月下跌。尽管11月份房价的跌幅已经收窄，但房价持续下跌的趋势依然如故。

由于政策和市场预期的稳定，刺激了购房需求的缓慢释放。预计未来北京二手房市场交易量将继续小幅理性上升；在房价方面，随着杠杆变小和首付比例增加，购房者更愿意讨价还价，而业主报价更理性，他们愿意主动降价以尽快卖出现金或腾出购房指数，因此房价在未来将保持稳定和下降。

专家预测，2017年北京二手房交易量将在13万套左右，比去年27万套的网上签约量低50%以上。今年年底，房价预计将回到1月份的水平，而3月份房价将大幅上涨。经过9个多月的楼市调控，今年第一季度房价的大幅上涨基本上被5月以来连续7个月的房价下跌所消化。