一线城市“金九银十”成交量创10年新低 传统旺季不旺了

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人民网北京11月2日电(孔)与前几年楼市高峰期的“金九银十”相比，今年9月和10月中国主要城市的新房成交量大幅下降，一线城市甚至创下10年来的新低。在购买限制、贷款限制、价格限制和销售限制等综合控制政策的影响下，房地产市场的步伐趋于稳定和理性。许多业内人士告诉人民日报房地产，一旦调控政策的有效性继续释放，传统的“繁荣城市”可能不再存在。

一线城市的交易量创下10年来的新低

根据易居研究院的统计，2017年9月和10月，四个一线城市新建住宅总成交量为334万平方米，较去年的708万平方米下降了52.82%，创下2008年以来的新低。其中，北京销售75万平方米，上海销售89万平方米，广州销售114万平方米，深圳销售56万平方米，分别下降54.29%、49.14%、61.09%和20%。

历年来一线城市“金九银十”的营业额

资料来源:益州研究所

以北京为例，9月份和10月份的新房总成交量为75万平方米，与2008年同期117万平方米的10年内低点相比大幅下降。不仅在9月和10月，根据中原地产的监测，2017年前10个月北京新签住宅建筑20621套，创造了近10年来北京新住宅商品房网上签约数据的历史最低值，同比下降50%。

中原地产首席分析师张大伟分析，在过去的一年中，北京楼市在一年中发布了30多次各种调控措施，政策发布的密度创造了全国和北京的历史纪录。经过房地产市场的持续调控，市场逐渐适应政策。随着政策进入稳定周期，市场也进入低谷，预计后续市场将继续运行在低位。

根据上海中原地产的数据，10月份上海新建商品住宅交易面积为33.5万平方米，同比下降36.9%，同比下降61.4%，为2012年以来的最低单月交易量。在市场进入方面，10月份上海只有一个项目进入市场，面积7393平方米，也是历史最低，甚至比最轻的1月和2月还要糟糕。

上海中原地产市场分析师卢文喜认为，10月份在上海启动的项目报价与前一批几乎持平，这表明房企降低了对市场前景的预期。最近，收紧监管的信号不断释放，进一步冷却了市场交易情绪。临近年底，房企集资的压力越来越大，很多项目由于前期供应不畅而积压。预计年底会有一个小的供应高峰，在供应的支持下交易会有所改善，但绝对是有限的。

9月和10月全国房地产市场交易量普遍下降

根据易居监测的中国50个热点城市的交易数据，2017年9月和10月，50个城市的总交易面积为4542万平方米，比去年的6513万平方米下降了30.3%。

就具体城市而言，张家口、廊坊和蚌埠在9月和10月的总交易面积下降方面排名前三，分别为-85%、-69%和-68%。由于严格的调控政策，以张家口和廊坊为代表的北京周边板块的成交量大幅下降。

易居研究所研究员赖勤表示，自去年“9.30”楼市调控浪潮以来，各地方政府出台了多元化调控政策，有效稳定了楼市，引导过热的楼市回归理性。

国信证券经济研究所的报告(002736)也从宏观角度显示，自2017年以来，一、二线城市新屋销售的累计同比增长率一直为负，三、四线城市新屋销售的累计增长率自2017年4月以来持续趋同，9月份首次进入负增长。

一线和二线城市新房销售的累计同比增长趋势

三、四线城市新房销售的累计同比趋势

数据来源:风，由国信证券经济研究所组织

卢文喜表示，在国家调控的浪潮下，自去年9月以来，楼市销售增速一路下滑，表明调控政策的效果是广泛而有效的。他预测，三、四线房地产市场的热点不够可持续，10月份之后降温将会明显。短期政策将保持高压力。虽然不会有大的变动，但高压力将继续，明年房地产市场将继续降温。当然，也不能排除今年的“金九银十”下跌加上明年空的预期不佳，而房企也加快了他们的现金交付，导致年底出现小幅供应高峰。

发展速度不再受市场因素的支配

"这项规定是严肃而长期的，顾客和我们都有同样的认知."一家全国性房地产企业天津项目负责人向《人民日报》表示，2017年“金九银十”异常平淡，预计交易情况将继续下滑。

事实上，许多房地产企业内部人士告诉《人民日报》，随着房地产市场调控政策的不断出台，整体发展速度不再受市场因素的支配，旺季不复存在是正常的。

日前，加快了全国布局的房地产企业北京市项目营销负责人分析，前几年“金九银十”的存在受多方面因素影响。从开发商的建设来看，该项目基本上是在下半年才进入市场的，从建设和取证来看，9月和10月更合适。此外，在前几年，买家很容易受到从众心理的影响，当开发商购买它。

今年，受调控影响，市场环境并不悲观，但也不乐观。在政府的控制下，买家变得越来越理性。他进一步阐述了市场动态。目前，房地产市场的投资需求受到明显挤压，交易周期延长，客户群体更加细分。

上述营销负责人表示，面对新的市场环境，房企普遍降低了成本效益标准，节奏卡没有那么严格。“花钱有结果比花钱没有结果要好。”他表示，这进一步促使房企从客户的角度出发，注重产品研究，以便更好地适应长期监管下的市场。

调控政策相结合，促进房地产市场稳定合理发展

在“根据城市情况制定政策，因地制宜”的调控原则指导下，限购、限贷、限价、限售、打击“转房”和鼓励租赁市场发展等多项政策广泛应用于各类房地产市场，有效地挤出了投机性需求，促进了房地产市场的稳定合理发展。

根据国信证券经济研究所的不完全统计，从2016年3月到2017年9月30日，共有49个城市出台了限购限贷政策，接下来是37个补丁政策；35个城市重申了价格申报规定，规定价格调整期从60天到180天不等；从2017年3月至2017年9月30日，全国共有44个城市出台了限购政策，限购期限为2至10年。

关于鼓励租赁市场发展，2016年国务院发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。自2016年下半年以来，20多个省市出台了刺激需求、扩大供给的实施计划。

中国共产党第十九次全国代表大会的报告再次强调“坚持住而不炒”的方向，加快建立多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度，进一步确保加快形成房地产长效机制。