十九大系列策划之七对话倪鹏飞：房地产长效机制

本篇文章3411字，读完约9分钟

中国共产党第十九次全国代表大会正在召开，凤凰网财经特别推出了一系列计划，邀请专家学者回顾十八大以来中国经济的一系列成就和一些未完成的改革任务，为十八大后的中国经济提供建议和意见。

在第七期中，我们特别邀请了中国社会科学院城市与竞争研究中心主任倪鹏飞，就房地产的五大限制措施、第一次加息以及长期机制进行了讨论。

领导:有必要建立一个能够抑制房地产投机的体系，涵盖土地、金融和销售等各个方面。大多数人买得起房子并住在里面，所以市场价格急剧上涨的预期已经消失，房地产投机的基础也消失了。

建议购买限制和价格限制等措施在一些城市长期实行并制度化

凤凰网财经:国庆节回到山东老家，我发现家乡的房价比年初翻了一番，城镇的房价也大幅上涨。这一轮房价飙升开始时由一线带动，然后由二线热点城市带动，最后由三线和四线带动，甚至波及全国。你怎么想呢?目前，三线和四线城市的数量正在上升？

倪鹏飞:原因有三:一是市场预期的影响。由于去年一线和二线城市的房价上涨迅速，市场也很火爆，尽管一线和二线城市立即采取了限制购房和贷款等措施，但这些措施并没有改变人们的预期。人们期望未来市场相对稳定，形成国家预期。由于一线和二线城市已经限制了他们的购买，他们的需求是有限的。如果三线和四线城市不受限制，需求将被释放，并保持相对乐观。这是最重要的原因。

第二，三、四线城市政府出台了一些重要措施。首先，工棚的货币化将有助于房地产销售。第二，由于之前三线和四线城市的库存量很大，去库存化是主要任务，所以地方政府支持住房消费的政策没有改变，2015年的政策将会继续。

第三，一、二线城市市场竞争激烈，尤其是土地市场，出现了开发商向三、四线城市抢地的现象，导致三、四线土地市场的火爆，这也对住房市场产生了一定的积极影响。

凤凰网财经:这种现象正常吗？

倪鹏飞:我觉得里面有不正常的因素。投资投机因素相对较强。

凤凰网财经:国庆前夕，一些三、四线城市也出台了调控政策，指向限购。你认为这会最终冷却房地产市场吗？

倪鹏飞:是的。我认为，对于已经出台限售房政策的城市来说，一方面，由于房价涨幅在一段时间内超过调控警戒线，必须出台相关的行政措施。第二，如果一些城市出台了限制销售的措施，这表明以前的措施，包括限购和限价，并不是特别有效。第三，限制销售政策的出台有很大的方向性，起到了一举两得的作用。限制销售的主要目的是打击或抑制投资和投机，同时保护真正需要它的消费者。因此，在过去的几年里，许多专家呼吁价格限制和购买限制不如销售限制。

然而，它也有一定的局限性，这可能导致改善住房消费的停止。例如，在五年内，我想改善我的生活环境，这绝对不是投机。想换房间是投资吗？不一定，但没有办法。

凤凰网财经:你如何评价这五个限制措施？有许多观点认为，这五个极限是短期的简单和粗鲁的措施。

倪鹏飞:没有。前一段时间，我和其他专家争论过。我认为一些行政措施，包括销售限制、购买限制和价格限制，可能需要延长。这种长期发展意味着成为一个系统，它可以成为一种机制。这导致了长期稳定的预期。我们知道，目前很难确立所谓的关键措施，例如土地和税收，即使采取了这些措施，也可能不会发挥非常明显的作用。然而，如果所涉及的所有措施都是合理的，为什么不能延长？因此，我们建议一些系统仍然可以在一些城市形成措施，可以是长期的，并形成一个系统，从短期措施到长期系统。现在它被认为是一种行政措施，如果延长，它将成为一种制度。

不建议提高第一套房的基准利率

凤凰网财经:最近，几个城市的许多银行宣布提高第一套房的基准利率，幅度相对较高。这严重伤害了那些需要它的人吗？

倪鹏飞:我认为这会产生影响。原则上，我们不同意这项措施。但是，当前金融形势复杂，流动性较大，中央银行总行必须有一定的要求，如控制贷款规模，总行向地方分行分配不同的额度，在额度有限的情况下，银行只能在供大于求的情况下采取相应的措施，两套和一套都提高了贷款利率。

但是我们认为这个措施不合理。对于第一套房的利率来说，这是不利的，但也不应该过重。由于只需要第一套，因此很难通过鼓励支持和提高基准利率来实现平衡。第二套房也可以根据情况进行调整。一般来说，不建议提高第一套房的利率政策。当然，根据商业行为，它可以是高或低。

租售并举是建立和完善这一制度的根本途径

凤凰网财经:自从中央经济工作会议提出建立房地产市场长效机制的五大举措以来，这个话题一直备受关注。目前，已经出台了许多措施，如建立租售并举的住房制度、增加经济适用房的供应、产权共享的住房制度等。一些官方或官方媒体被定位为长期机制的重要手段。你怎么想呢?你认为目前同时出租和出售的一系列措施怎么样？你认为具体的比例应该是多少？

倪鹏飞:从国际的角度来看，租赁和销售最好保持平衡状态。纵观世界各地的情况，四比六的比例更高，四比四是出租，六比六是出售。当然，不同国家不同城市的比例也可能发生变化。在一些国家，租金较高，而在另一些国家，租金较低。与小城市相比，大城市的租金比高，销售比低。在我国，由于制度和观念上的原因，租金的发展相对缓慢，约占10%。与其他地方不同，我国正处于城市化和人口流动的过程中，租赁市场严重滞后。

然而，有一个问题。以前，我们的住房处于短缺状态，主要由市场提供。开发商不愿意租自己的房子，开发商愿意卖，居民愿意买。因此，租金比例太低。

从目前的情况来看，从需求方面来看，居民、流动人口和新市民的需求更多，处于流动状态，因此租房需求很大。从供给角度看，中国的住房短缺已经结束，并进入饱和甚至过剩状态。因此，大量证券公司可能处于闲置状态。在这种情况下，政府有必要提高出租房的比例，建立一个同时加快出租房和售房的制度。

总的来说，我与一些概念不同。虽然我们说的是同时出租和出售，但目前出租和出售的情况已经成为现实，即出租和出售的比例仍然主要是出售。从增量的角度来看，下一阶段的重点发展是租赁，或者把租赁作为一个重要的发展目标。但是，从整体结构来看，我国目前的状况应该是租卖并举还是以卖为主。当然，在相对较大的城市，如一线城市和二线城市，租金的比例应该更高。举例来说，深圳的租金与非本地居民的比率非常高。

凤凰网财经:你认为目前的租卖并举的措施能解决楼市问题吗？它能发挥多大的作用？

倪鹏飞:它能起到一定的作用，这是建立一个完善的系统或转折点模型的根本途径和措施。这种模式的转变是非常重要的，即政府供给或政府支持供给的模式出现了，例如，经济适用房和经济适用房的比例应该大大提高。此外，有必要建立一个能够遏制房地产投机的制度，涵盖土地、金融和销售等所有方面。大多数人买得起房子并住在里面，所以市场价格急剧上涨的预期已经消失，房地产投机的基础也消失了。

凤凰网金融:未来，租金的比例有所增加，这相对减少了销售的供应。买房的需求可能仍然很大。这会导致供应失衡加剧吗？

倪鹏飞:为了避免这种情况，应该从开发商和老百姓两个方面来解决(603883，诊断单位)。开发商之所以愿意出售而不愿意出租，可能是因为开发商的租金利益太低。因此，要解决这一弊端，就必须解决开发成本问题，使开发商能够从售房和租房两个维度获得同等的利润。为什么普通人愿意买房子？那是因为通过租房获得的公共服务是有限的。我们如何保证租房者获得公共服务的权利？如果租售双方拥有相同的权利，也可以激发居民租房的动机。因此，有必要建立一个机制，引导开发商和居民愿意租房。

凤凰网财经:目前，住房库存已经大大减少。根据一些机构的统计，住房存量已降至三年来的最低水平。你认为这会给房地产市场的监管带来新的挑战吗？如何解决？

倪鹏飞:我认为说总数没有多大意义。从总量上看，去库存化取得了良好的效果，但我们也应该意识到一些结构性问题。现在有三种情况:一是一些城市有更好的去库存效果；没有股票的二线和二线城市住房严重短缺；第三，一些四五线城市仍有大量库存和火热的房地产市场。并非所有的三、四线城市都很热，但大都市周围的三、四线城市更热，有更多的人流入城市。

凤凰网财经:你有什么建议？

倪鹏飞:我认为我们应该密切关注，根据城市制定政策。三线和四线城市在减少库存方面更加有效，开发商的预期也更加乐观。为了经济发展和财政收入，地方政府也鼓励继续大规模发展，这可能导致下一轮的大量库存。今年上半年，大量企业在三、四线城市征地，这是一个非常重要的信号。