万科也混改？郁亮时代万科 首次业绩发布会是这样的

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8月25日上午，万科集团2017年中期业绩发布会在深圳召开，这是王石离开万科后，于亮首次以董事长身份召开业绩发布会。于亮直言不讳地表示，这个位置可以说是风口浪尖。以前有一把伞，但是现在伞不见了，压力很大。于亮透露，万科今后还将参与国有企业的混合改革。“如果你看到我们将来参与混合改革，不要感到惊讶。”于亮笑着说道。

[万科绩效会议要点清单]

于亮谈及房地产的未来:可能会有一个铜废铁烂铅的时代

有人问万科的继任者是否是孙嘉？于亮:你弄疼他了

余良加大了力度:万科现在也在进行混合改革

于亮:今年万科交付面积的下降与天气有关

万科秘书长朱旭:关注核心城市土地收购审慎投资

万科董事会秘书朱旭:今年上半年，万科地产的合并报表收入为30亿元

[于亮交出了第一份成绩单]

于亮交出了他的第一份成绩单:万科上半年净利润增长36.5%

万科上半年销售净利润2772亿元，手头现金73亿元，超过1000亿元

上半年，土地收购资金超过90%，16个城市的销售额居当地首位

[传送重信号]

万科等房地产巨头的半年度报告显示，这一信号对同时出租和出售持乐观态度

对三聚环保、万科、方达碳、神武环保的质疑被公开

8月25日上午，万科集团2017年中期业绩发布会在深圳召开，这是王石离开万科后，于亮首次以董事长身份召开业绩发布会。

8月24日晚，万科a(000002)公布了2017年半年度报告。上半年，万科实现销售额2771.8亿元，同比增长45.8%；营业收入698.1亿元，同比下降6.66%；净利润73.03亿元，同比增长36.47%。此外，万科上半年的基本每股收益为0.66元，去年同期为0.48元。

当被问及担任万科董事长两个月以来的心情时，于亮直言，这个位置是风口浪尖，以前有一把伞，现在伞没了，压力很大。“我是一个比较踏实的人，也就是说，要做一个更好的农民，一个更好的农民。其实是种地，这样我的压力就小了。”

于亮还透露，万科将与比亚迪(002594，诊断)合作进行云轨建设，发展轨道场地物业；此外，万科未来还将参与国有企业的混合改革。“如果你看到我们将来参与混合改革，不要感到惊讶。”于亮笑着说道。

1.场地的改变意味着什么？

8月25日上午，证券时报E公司记者现场看到，今年万科中期业绩简报与往年不同，不是在深圳大梅沙万科总部举行，而是在深圳万科福田总部举行。万科解释说，选择这个会场是因为它位于深圳市中心，更方便媒体和投资者参加会议。

上午10: 00，公司高级管理人员包括董事长、总裁于亮、董事、执行副总裁张旭、执行副总裁孙嘉、秘书朱旭。

2.关于业绩:上半年业绩稳定

朱旭首先回顾了万科上半年的业绩。上半年，万科实现销售面积1868.5万平方米，同比增长32.6%；销售额为2771.8亿元，同比增长45.8%。万科销售额在16个城市排名第一，在深圳、北京、杭州、上海、天津、武汉、成都、宁波等8个城市销售额超过100亿元。其中，上海的区域销售额已经超过了南方地区，成为销售额最高的地区。

财务上，万科上半年实现营业收入698.1亿元，同比下降6.66%。万科在半年度报告中解释称，上半年完成面积为636.5万平方米，比2016年同期下降9.4%，占全年完成计划的26%。由于大部分竣工时间集中在下半年，上半年万科的结算规模较去年同期略有下降。

万科秘书长朱旭表示，从目前的进度来看，预计年竣工面积与年初计划基本持平，年结算规模仍有保证。

尽管结算规模有限，但今年上半年万科净利润大幅提升，达到73.03亿元，同比增长36.47%。公司毛利率同比增长7.35个百分点，达到25.26%。

今年上半年，万科地产的合并报表收入为30亿元，同比增长69.9%，已得到华为、JD.com等商业客户的认可。以印度电力集团为商业开发运营平台，管理的商业地产总面积超过850万平方米。今年7月，万科还加入了参与ProLogis私有化的多方，并规划了物流地产领域。

3.关于土地收购:今年上半年获得了79个新项目

面对土地市场的激烈竞争，上半年万科共收购79个新项目，其中64.7%是合作收购，总规划建筑面积1559.8万平方米，股权规划建筑面积983.8万平方米，新进入哈尔滨、石家庄、兰州等城市。

朱旭表示，在征地方面，要围绕城市核心经济圈进行审慎投资。上半年投资有两个特点:一是在合作的基础上获取资源，而不是招标拍卖；二是集中在一线和二线城市，这将提高公司未来抵御风险的能力。其中包括广州核心区的几个项目。此外，万科还参与了旧城改造，月股本294.1万平方米。

在传统住宅业务稳步发展的同时，万科也有序推进物业服务、商业地产、物流地产和长期租赁公寓的扩张，并探索冰雪度假、养老、教育、工业办公等衍生业务。

4.余良就任万科董事长:这个位置在前列

进入30分提问环节。于亮首次以董事长身份出席万科业绩发布会，自然成为媒体关注的焦点。

当被问及担任万科董事长两个月以来的心情时，于亮直言，这个位置是风口浪尖，以前有一把伞，现在伞没了，压力很大。“我是一个比较踏实的人，也就是说，要做一个更好的农民，一个更好的农民。其实是种地，这样我的压力就小了。”

万宝纠纷解决后，今年6月30日，万科股东大会选举产生了新的董事会，由最大股东深圳地铁提名的11名候选人全部当选。第二大股东宝能百货也表示支持这一计划。万科新董事会诞生后，于亮当选为董事会主席，并被任命为总裁兼首席执行官。深圳地铁董事长林茂德当选万科董事会副主席。66岁的万科前董事长王石被任命为董事会名誉主席。

52岁的于亮自1990年加入万科，至今已有27年。从外界来看，王石和于亮性格互补，是默契的搭档。于亮曾在股东大会上发言说:没有王石，就没有万科，也就没有万科的于亮。他感激王石，视他为伯乐、导师和英雄。

5.关于下一任总统:我上任才两个月

在业绩会议上，媒体还询问了万科下一任总裁的人选。于亮没有正面回答，只是问:“我才来了两个月，你就放我走。”

6.关于销售业绩输给恒大:还有机会

2017年上半年，万科销售额达2770亿元，位居行业第二，仅次于碧桂园(约2890亿元)和中国恒大(约2440亿元)。2016年，万科被股权事件困扰，人心不稳。许多关键职位都失去了，同行们抓住机会挖墙角。当年，万科的销售业绩只有3600多亿元，输给了中国恒大，错失了领先地位。

至于碧桂园，于亮坦言，只有务实的企业，没有成功的企业。房地产行业无疑已经进入了白银时代，但这并不意味着该行业没有机会。在过去，城市传播大蛋糕，一环，二环和三环这样发展，但今天有必要发展城市圈。过去，城市被划分为一线、二线和三线，但这种界限在未来可能会变得模糊。例如，燕郊和廊坊毗邻北京，是三、四线城市，但它们的发展地位与一线城市一样重要。

“任何夕阳产业也有好的业务，而且还有机会。人们吃饭的时候总要穿衣服，总要住房子，但是他们建的房子不一样。只要企业努力，就会有机会。”于亮说道。

7.关于未来的增长方向:万科也在进行混合改革

万科在2013年提出了“城市配套服务商”的转型战略，工业地产是其目标体系中的重要板块之一。2015年，万科取消物流地产事业部，与黑石集团共同成立万科物流地产发展有限公司，以模仿普洛斯的“地产+基金”发展模式。

万科增持物流地产最具象征意义的事件，即今年7月14日，万科宣布将与厚朴投资(Hopu Investment)等四家机构联合收购新加坡物流公司ProLogis，收购价格约为116亿美元(见财新)。详情请访问“ProLogis”网站，该网站宣布中国财团私有化以赢得116亿美元的投标)，从而一举成为国内物流地产巨头。

目前，ProLogis拥有并管理着全球5500万平方米的物流设施，也是全球最大的房地产基金管理公司之一，管理的资产约为390亿美元(约2635亿元人民币)。

关于万科未来的成长方向。于亮直言不讳地说，从对万科的长期观察可以知道，万科的成长从来都不是有计划的，所有的成长都是自然的。如今，万科的业务是围绕城市中的支持服务提供商的定位来实施的。

于亮表示，万科的业务可以分为五种类型。

首先，核心业务是房地产开发和物业管理。万科未来十年的增长取决于新业务的发展，但其核心业务仍将稳步发展。

第二类是商业地产和物流地产。在物流地产方面，除了新收购的ProLogis，万科在中国排名第四和第五。算上收购的ProLogis，万科的物流地产是世界第一。

第三类是业务扩张。包括冰雪假期、长期出租公寓等。万科的长期租赁公寓处于行业领先地位，过去8年开放2万套，全年开放3万套，目标是15万套。

第四是探索商业，即养老和教育。还可以，但遗憾的是，盈利模式仍然是个问题，但万科现在还没有摸索，将来真正能盈利的时候就赶不上了。

第五是万科的两大潜在业务，第一是轨道+地产业务，轨道地产不仅与深圳地铁合作。还与比亚迪的云轨合作。另一个是混合改革，万科现在也在进行混合改革。

8.关于与比亚迪的合作:每个人都更投缘

至于与比亚迪的合作方式，于亮解释说，万科和比亚迪合作是因为我们更投缘，都是深圳企业。“比亚迪刚开始联系万科，说他们在很多地方都有云迹，但是他们拿不到钱，但是他们拿到了土地，所以当我们找到我们的时候，我们自然会合作，我们没有具体说明我们想开发多少区域。”公告。”于亮说道。

9.关于房地产监管:让年轻人有房子住

在房地产宏观调控政策方面，于亮强调，万科一贯支持宏观调控，解决普通住宅问题非常重要，但要利用好窗口期，建立长效机制。与此同时，我们应该保护年轻人才，为他们提供住房。当年轻人第一次买房时，财政政策需要稳定，而且第一次买房的经济压力很大，所以社会应该帮助年轻人第一次买房。

附件:了解万科2017年半年报的图片(转自万科周刊)