回迁安置房能否享受限价房的优惠待遇

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税务人员在检查一个直辖市的房地产开发企业时，发现该企业出售了未完工的安置房，应纳税的毛利率按3%计算。检查人员对此提出质疑，认为根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第八条规定，开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地的市区和郊区的，应纳税毛利率不得低于15%。

据某公司财务人员介绍，该拆迁安置房是企业在拆除原住户旧房时，根据拆迁安置标准和事先签订的拆迁协议，以限定价格出售给原住户的房产，属于限定价格房。根据国税发〔2009〕31号文件第八条第(四)项规定，属于经济适用住房、限价房和危房的，应纳税毛利率不得低于3%。

鉴于企业甲财务人员的申辩，检查人员梳理了安置房限价房销售事宜中的法律关系:根据企业甲与原居民签订的拆迁协议，企业甲在取得土地使用权后有权拆迁原居民的房产。作为一种考虑，除了给原有居民一定的现金补偿外，企业A还需要根据当地限价房标准、拆迁面积和原有户数将开发的房屋出售给原有居民。如果原居民放弃这一权利，他们可以要求甲企业按照限价与市场价格的差额支付购房款。

据检查人员称，一家公司已经对原住户形成了债务，因为它获得了原住户的房地产。根据拆迁协议，公司应该给予现金补偿，但这种补偿不足以偿还原住户的债务。一、企业向原居民出售安置房时，出售价格低于市场价格的部分实际上是为了清偿拆迁过程中因现金补偿不足而产生的部分剩余负债。例如，企业A要赔偿一户400万元的拆迁费，其中100万元为现金补偿，并以100万元的价格向该户出售一套市场价格为400万元的房产，属于这种情况。因此，企业甲出售安置房实质上是拆迁补偿等价交换行为的一部分，不同于政府规定的将销售利润转移给中低收入人群和出售限价住房的非等价交换行为。

对于企业A的财务人员提出该房屋是在同一地点以限价房的价格出售，因此属于“限价房”的原因，检查人员认为这实际上是由于坚持规范性文件文本本身而产生的误解。安置房的销售价格与同地段限价房的销售价格相同，不等于安置房限价房的税收待遇。根据国税发[2009]31号文件的宗旨和实质，允许房地产开发企业对经济适用房、限价房和危房采用较低应税毛利率的原因是，此类房地产的销售原本是按照相关法律法规低价进行的，低于市场价销售造成的损失由房地产开发企业承担，利润率较低。虽然拆迁房屋以低于市场价格出售，但从拆迁法律关系分析，房地产开发企业与原居民仍是等价交易，房地产开发企业不承担任何损失，其利润率与以市场价格出售的房地产没有区别，因此不能适用国税发〔2009〕31号文件相关的税收优惠待遇。

在这种情况下，稽查人员提出了税务工作者在解读税务规范性文件时可以借鉴的新思路:对规范性文件条文的理解不应局限于字面意义，而应结合当前交易所属的民事法律关系，判断是否存在符合字面意义但不符合制定规范性文件目的的情况，从而防范因误解而引发的涉税风险。

(作者:北京市国家税务局)