存量时代的转型选择 房企争相瞄准城市更新

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新华网北京8月16日电(袁)近十年来的新房开发使国内住宅增量市场在一定程度上饱和。对于继续追求业绩增长点的房地产企业来说，单纯售房的利润越来越小，迫切需要寻找一种替代模式。然而，新的城市发展趋势，如新城市开发、区域改造和新城市圈建设，创造了另一个有待开发的市场。

业内专家认为，房企已相继规划了城市更新。首先，核心城市的招标、拍卖和征地门槛已经提高；第二，在白银时代，新房的开发往往受到限制。经营、改造和更新已逐渐成为房企突破住房市场的关键。

对城市更新的需求激增

根据中国指数研究院的报告，2016-2020年，中国城市房屋拆迁和重建需求将达到29.33亿平方米，占住房总需求的34.4%，中国城市更新的潜在需求巨大。

对此，业内人士苏欣表示，目前有M&A分红、资本分红、经营分红和政策分红，一个规模数万亿的巨大市场正在形成。

特别是近年来，广州、深圳、上海等城市将旧城改造、产业运营等城市更新作为重点发展方向，包括近期确保广州黄埔区10个项目开工、深圳龙华区84个城市更新项目开工、上海探索城市更新资金、举办城市更新专题研讨会等。，通过现有土地的开发利用和旧城空的复兴，

城市更新将给城市的空空间、功能、工业布局和生活方式带来深刻的变化和影响。戴德梁行大中华区首席执行官张认为，在强调盘活存量的新形势下，政府如何在有限的土地上实现经济活力和社会宜居性的同步提升，企业如何找到适合自身的“资产运营+资本运营”的有效模式，都面临着操作上的挑战。

住宅企业布局下的挑战

通过行业观察发现，随着新住宅市场发展到一定阶段，许多城市面临着旧城区交通方式落后、不完善、公共设施布局不合理等城市更新问题。意识到城市中心区的土地供应逐渐稀缺，房地产企业一致将“边经营边改造”作为下一步的改造方向。

其中，万科、碧桂园、恒大等3000亿大型房企规划了大型工业城市项目，如万科开发经营多年的良渚文化村、碧桂园投资860亿元的昆明春城项目、恒大落户深圳等。价值近6000亿元的市区重建储备等。；在中型住宅企业方面，阳光城(000671)通过一系列并购获得了多个城市更新项目。龙光地产参与了珠海、惠州和潮州六个城市更新项目的建设，将提供180亿元的可销售资源。徐汇一举拿下太原市三交区新城改造工程，预计投资约500亿元。

该政策咨询研究中心主任张宏伟告诉记者:“一方面，从核心城市的角度来看，招标、拍卖和征地的数量相对减少，门槛提高了。住房企业需要通过其他方式获得开发储备；另一方面，旧城改造的整体地价不高，政府更愿意降低土地成本，以换取开发商引入产业和就业资源；对于住房企业的发展，也需要土地和扩大多种经营。”

与资金雄厚、资源丰富、开发经验丰富的大型房企相比，许多只专注于房地产开发、没有经营过大型项目的中型房企能否承受巨大的资金压力，进行长期的新城运营？对此，易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，在城市运营和更新方面经验较少的房企应该更好地掌握类似的基础设施，以免在投资过程中过于被动。