为何城市让人望而却步？

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一个高房价收入比的城市不是一个伟大的城市，而是一个供应有限的城市，缺乏同情心和人道主义使命感。这将为危险的仇恨创造温床

罗伯特·露西尔/文

通常，衡量不平等的标准是比较一个国家家庭之间的收入。但是还有一个不平等，那就是城市住房的均等。这种不平等的影响同样令人担忧。

在世界各地的许多中心城市，对于普通收入群体来说，住房正变得越来越难以承受。随着城市房地产价格的上涨，一些居民将被迫离开。当然，如果居民已经在这里拥有一套可出售的房子，他可能会认为价格的上涨等于一笔横财，他可以卖掉房子，带着这笔横财离开。但如果不是，他可能会被迫离开双手空空.

它的影响不仅是经济上的。人们可能被迫离开他们生活了一辈子的城市，这是一场灾难。如果太多一生都住在城市的居民因为房价上涨而被迫离开，城市本身将会失去身份甚至文化。

随着这些人的离开，一个高房价的城市将逐渐成为高收入家庭的飞地，具有高收入家庭的价值。随着不同收入水平的人在地理上日益孤立，收入不平等可能加剧，社会可能两极分化，甚至发生严重冲突。

今年人口统计公司对国际房价可承受性的调查显示，世界各大城市之间存在巨大差异。今年的调查覆盖了九个国家和地区的92个城市。截至2016年底，香港是经济适用房价格最低的城市，房价收入比达到18.1。香港的按揭利率很低，但并不像零利率那么低，这意味着中等收入家庭如果得不到父母的经济支持，几乎不可能买房子；如果得不到海外的经济支持，几乎不可能买移民。

香港后面的城市是悉尼(12.2)、温哥华(11.8)、奥克兰(10)、圣何塞/硅谷(9.6)、墨尔本(9.5)和洛杉矶(9.3)。接下来是伦敦(8.5)和多伦多(7.7)，这两个城市的房价非常高，但收入却很高。

与此同时，世界上一些有吸引力的城市住房相对于收入来说可以说是便宜的。纽约的房价中位数是家庭收入中位数的5.7倍。在蒙特利尔和新加坡，这个比例是4.8；东京和横滨是4.7；相比之下，芝加哥为3.8%。

关于这些异常城市的一些数据不够准确。然而，误差不能大到推翻基本结论，即全球房价的承受能力存在巨大差异。下一个问题是，为什么一些城市的居民面临异常高的价格？在许多情况下，答案与住房建设的障碍有关，例如，无法建造大量住房导致高房价。

但是障碍也可能是政治性的。中低收入住房的大规模建设会极大地影响住房均等。然而，现有高价房屋的所有者没有动力支持这种建设计划，这将降低他们自己投资的价值。因此，市政府可能不愿意发放扩大供应的许可证。

建筑选项不足可能是推高房价收入比的一个因素。从长远来看，房价总会上涨，即使城市无法吸引新的产业、声望或人才。一旦这座城市没有足够的土地来建造房屋，它随后的发展必须与低收入人群的离开相协调。

房价相对于收入的上升不会突然发生，因为预测价格变化的投机者会先提高价格。他们可能要价过高，导致房价收入比暂时高于必要水平，形成房价泡沫，引起居民不必要的焦虑。

然而，如果民间社会认识到保护低收入住房的重要性，这一趋势将得到遏制。居民必须明白，许多抵制增加建设的呼声来自特殊利益集团；事实上，这是一种寻租活动，房主寻求增加他们房屋的转售价值。

有时候，一个城市可能正在通往一个伟大城市的路上。应该允许市场力量驱逐那些不能充分参与这一伟大进程的低收入人群，为那些有能力的人让路。更常见的情况是，一个高房价收入比的城市不是一个伟大的城市，而是一个供应有限、缺乏同情心和人道主义使命的城市。这将为危险的仇恨创造温床。

(作者是2013年诺贝尔经济学奖得主，耶鲁大学经济学教授)

(版权所有:项目辛迪加，2017，由徐垚编辑，由熊静审核和翻译)

(本文首次发表在2017年8月7日出版的《财经》杂志上)